Οι πολεοδομικές προκλήσεις της Θεσσαλονίκης

Λέξεις: Κωστής Κεκελιάδης

Η αρχιτεκτονική και η πολεοδομία της πόλης αφηγούνται ρητά ή άρρητα, κραυγαλέα ή σιωπηρά τις διαφορετικές ιστορικές στιγμές της, τις πολλαπλές ταυτότητές της που μεταβάλλονται μέσα στον χρόνο. 

Στην ανατολή του 20ου αιώνα η Θεσσαλονίκη ήταν το πλέον εξευρωπαϊσμένο, πολυεθνικό λιμάνι της οθωμανικής αυτοκρατορίας, στην εκπνοή του πήρε τον τίτλο της Πολιτιστικής Πρωτεύουσας της Ευρώπης. 

Μεσολάβησαν η ενσωμάτωση στην ελληνική επικράτεια, η πυρκαγιά του 1917, η μαζική άφιξη των προσφύγων, η εξόντωση των εβραίων συμπολιτών στα ναζιστικά κρεματόρια, η μεταπολεμική αντιπαροχή. 

Στο ανά χείρας τεύχος της Παράλλαξης θα επιχειρήσουμε να αποτυπώσουμε όψεις της πολεοδομικής και αρχιτεκτονικής ταυτότητας της πόλης, όπως διαμορφώνεται λίγο πριν συμπληρωθεί το πρώτο τέταρτο του 21ου αιώνα. 

Τα δημογραφικά δεδομένα και η κοινωνική γεωγραφία της κατοικίας στην πόλη διαμορφώνονται την τελευταία δεκαετία με βασικές παραμέτρους την οικονομική κρίση και τις πολιτικές δημοσιονομικής προσαρμογής, την πανδημία του covid – 19 και τους συνακόλουθους περιορισμούς, καθώς και την μετανάστευση και το προσφυγικό. 

Οι συνθήκες που δημιουργήθηκαν στα δύο χρόνια της πανδημίας ανέδειξαν την κατοικία αφενός ως το βασικότερο και -κατά τη διάρκεια των απαγορεύσεων- το μοναδικό πεδίο της καθημερινής ζωής, αφετέρου ένα ασφαλή τρόπο επενδύσεων.

Το δεδομένο αυτό, μαζί με τις νομοθετικές ρυθμίσεις αναστολής της πληρωμής ΦΠΑ στις αγοραπωλησίες που σχετίζονται με τις κατασκευές, φαίνεται ότι έχουν συντελέσει αποφασιστικά στην επανέναρξη της οικοδομικής δραστηριότητας τα τελευταία δύο χρόνια. 

Έτσι, η οικοδομική δραστηριότητα που από το 2007 και ιδιαίτερα στα χρόνια της οικονομικής κρίσης παρουσίασε κατακόρυφη πτώση, από το 2017 παρουσιάζει σημάδια ανάκαμψης που έχουν γίνει σαφέστερα από το 2019, όπως δείχνει τόσο η εμπειρική παρατήρηση όσο και τα στοιχεία από τον αριθμό των οικοδομικών αδειών.  

Η πανδημία οδήγησε ολόκληρους κλάδους σε οικονομική καταστροφή (π.χ. εστίαση) με αποτέλεσμα οι επαγγελματίες και οι εργαζόμενοι να μην μπορούν να αντεπεξέλθουν στο κόστος ζωής και να μετακομίζουν δυτικότερα, όπου η στέγη είναι φθηνότερη, σε σπίτια με μικρότερο εμβαδόν και λιγότερα δωμάτια με τη συνεπαγόμενη επιδείνωση των όρων της ζωής τους και την πρακτική αδυναμία τήρησης των όρων απομόνωσης που επιβάλλονται για την ανάσχεση της μετάδοσης του κοροναϊού. 

Παράλληλα όμως, η πανδημία ανέδειξε άλλους κλάδους της οικονομικής δραστηριότητας, κατά βάση φαρμακευτικές και εταιρείες υψηλής τεχνολογίας, που είδαν τα κέρδη τους να εκτοξεύονται. Συνακόλουθα, τα στελέχη των επιχειρήσεων αυτών αναζητούν κατοικίες με προδιαγραφές υψηλού κόστους, με περισσότερα τετραγωνικά μέτρα που να καλύπτουν τις ανάγκες της απομόνωσης εν μέσω πανδημίας, αλλά και της τηλεργασίας, κυρίως στα ανατολικά προάστια. 

“Στο κέντρο, από τον Βαρδάρη και πάνω από την Εγνατία, αλλά και στα δυτικά η ανάγκη για στέγη έχει οδηγήσει πολύ κόσμο ακόμα και σε αυτοσχέδιες λύσεις, όπως οι μετατροπές ισόγειων επαγγελματικών χώρων και βιοτεχνικών εγκαταστάσεων σε φθηνές κατοικίες”, λέει η Κατερίνα Τσιντσιώνη που ασχολείται επαγγελματικά με τη διαχείριση ακινήτων. 

“Μαζί με τον covid-19 ήρθε και η ανάγκη για μεγαλύτερα σπίτια είτε ως καταφύγια για όσους έχουν τη δυνατότητα, είτε ως επενδύσεις χαμηλού ρίσκου”, λέει από την πλευρά της και η Κική Τσαμπάζη, σύμβουλος ακίνητης περιουσίας. 

Σύμφωνα με την ίδια, τα στελέχη των επιχειρήσεων που έχουν μετακομίσει στη Θεσσαλονίκη επιλέγουν σπίτια μεγάλης αξίας, με μισθώματα της τάξης των 1.500 – 2.000 ευρώ, με υψηλές προδιαγραφές “πράσινης κατοικίας” και βιοκλιματικές εγκαταστάσεις που μειώνουν το ενεργειακό κόστος, όπως προβλέπεται πλέον από την νομοθεσία. Αυτή η κίνηση παρατηρείται στα ανατολικά, κυρίως στη Θέρμη και στο Πανόραμα. 

Την ίδια στιγμή, λέει η κ. Τσαμπάζη επανέρχεται η κινητικότητα στην πλατφόρμα βραχυχρόνιας μίσθωσης σπιτιών rbnb, ενώ αναζωπυρώνεται και το ενδιαφέρον εταιρειών για τα ακίνητα. 

Το γραφείο Θεσσαλονίκης του γερμανικού ιδρύματος Χάινριχ Μπελ εξέδωσε το 2020 μελέτη με τίτλο “Οικονομικά και Κοινωνικά Προσιτή Κατοικία στη Θεσσαλονίκη”. Πρόκειται για το αποτέλεσμα της συνεργασίας της Αναπτυξιακής Μείζονος Αστικής Θεσσαλονίκης Αναπτυξιακή Ανώνυμη Εταιρεία ΟΤΑ και του Αριστοτελείου Πανεπιστημίου. 

Όπως αναφέρει η εν λόγω μελέτη, η αναθέρμανση της αγοράς κατοικίας κατά την τελευταία πενταετία έχει οδηγήσει σε σημαντικές αυξήσεις στις τιμές, ιδιαίτερα στο Δήμο Θεσσαλονίκης. 

Σύμφωνα με στοιχεία της ιστοσελίδας αγγελιών spitogatos. gr, ο δείκτης τιμών κατοικιών προς πώληση σημείωσε πτώση της τάξης του 42,5% την περίοδο 2011-16 και περίπου αντίστοιχη ανάκαμψη από τότε, ενώ από το 2018 οι τιμές ειδικά στο Δήμο Θεσσαλονίκης παρουσιάζουν ταχύτατη αύξηση ξεπερνώντας αυτές των περιφερειακών δήμων. 

Μάλιστα, η μέση τιμή πώλησης ανά τ.μ. κατά το πρώτο τρίμηνο του 2020 ανήλθε κατά 28% σε σύγκριση με την αντίστοιχη περίοδο το 2019. Ακόμη πιο ραγδαίες υπήρξαν οι εξελίξεις στην αγορά ενοικιαζόμενης κατοικίας, όπου οι τιμές στο Δήμο Θεσσαλονίκης είχαν αρχίσει να αυξάνουν ήδη από το 2014, τροφοδοτούμενες από την αυξημένη ζήτηση κατά την περίοδο της κρίσης.  

Παράλληλα, στην έκδοση του Χάινριχ Μπελ τονίζεται ότι τις τελευταίες τρεις δεκαετίες ανακατανέμεται ο πληθυσμός της Μητροπολιτικής Περιοχής Θεσσαλονίκης, ακολουθώντας δύο βασικές τάσεις: της συρρίκνωσης του πληθυσμού του πυκνοκατοικημένου πυρήνα του αστικού ιστού και της προαστιοποίησης και αστικής διάχυσης.

Οι τάσεις προαστιοποίησης και αστικής εξάπλωσης συνοδεύτηκαν από τη γεωγραφική διάχυση των οικονομικών δραστηριοτήτων, με την ανάδυση νέων περιοχών μαζικής κατανάλωσης και αναψυχής τόσο βορειοδυτικά όσο κυρίως νοτιοανατολικά. 

Σε ότι αφορά στην κοινωνική γεωγραφία της κατοικίας, η Θεσσαλονίκη χαρακτηρίζεται από σχετική ανάμειξη και διασπορά των κοινωνικών τάξεων στο χώρο, ενώ τα επίπεδα κοινωνικού-στεγαστικού διαχωρισμού είναι σημαντικά χαμηλότερα συγκριτικά με τη Βόρεια Ευρώπη. 

Ωστόσο, στην κοινωνική γεωγραφία της πόλης εγγράφονται χωρικά μοτίβα κοινωνικής διαφοροποίησης, τα οποία βρίσκουν τη γενική τους έκφραση στην αντίθεση μεταξύ των λαϊκών και μικροαστικών βορειοδυτικών συνοικιών και των μεσοαστικών νοτιοανατολικών. Η αντίθεση αυτή αντανακλάται επίσης στη γεωγραφία της αγοράς κατοικίας, των τιμών και των ενοικίων. Επιπρόσθετα, στο περισσότερο πυκνοκατοικημένο τμήμα του αστικού ιστού και ειδικά στο δήμο Θεσσαλονίκης, που χαρακτηρίζεται από σχετικά υψηλά επίπεδα κοινωνικής ανάμειξης, η κοινωνική διαφοροποίηση αποκτά «κάθετη» έκφραση. Οι υψηλοτεροι όροφοι τείνουν να συγκεντρώνουν μεγαλύτερα διαμερίσματα, που συνήθως κατοίκουνται από ιδιοκάτοικους, με υψηλότερο εκπαιδευτικό επίπεδο και υψηλής ειδίκευσης (και αμοιβής) επαγγέλματα, ενώ στους χαμηλότερους ορόφους συγκεντρώνονται μικρότερα διαμερίσματα όπου είναι συχνότερη η παρουσία ενοικιαστών με χαμηλότερο επίπεδο εκπαίδευσης, χαμηλότερης ειδίκευσης επαγγέλματα, καθώς και μετανάστες. Σε ότι αφορά στις στεγαστικές συνθήκες, τα τρία τέταρτα του πληθυσμού της Μητροπολιτικής Περιοχής Θεσσαλονίκης ζουν σε ιδιόκτητη κατοικία, ενώ 22% σε ενοικιαζόμενη. Περίπου ένας στους 10 ιδιοκάτοικους έχουν οικονομικές υποχρεώσεις (στεγαστικό δάνειο), ένα αξιοσημείωτο 7,2% διαμένει σε δωρεάν παραχωρημένη κατοικία, ενώ γενικά τα νοικοκυριά που νοικιάζουν τείνουν να κατοικούν σε μικρότερα σπίτια και να μετακομίζουν συχνότερα.

Ελλείψεις σε υποδομές

Η έλλειψη επικαιροποιημένου Ρυθμιστικού Σχεδίου και η αποδυνάμωση του Τμήματος Μητροπολιτικού Σχεδιασμού Θεσσαλονίκης είναι τα δύο βασικά προβλήματα που έχει εντοπίσει στο πόρισμά της η Ομάδα Εργασίας που συγκρότησε η Διοικούσα Επιτροπή του Τεχνικού Επιμελητηρίου / Τμήμα Κεντρικής Μακεδονίας. 

Όπως τονίζεται στο πόρισμα, υπάρχει άμεση ανάγκη ενός στρατηγικού και χωροταξικού σχεδιασμού της πόλης, με την εκπόνηση και έγκριση ενός νέου σχεδίου, επικαιροποιημένου και προσαρμοσμένου στις σημερινές και σύγχρονες  ανάγκες. Είναι σαφές ότι το ισχύον Ρυθμιστικό σχέδιο είναι παλιό και δεν λαμβάνει υπόψη τις σημερινές συνθήκες αλλά και ανάγκες της περιοχής. 

Η στατιστική αποτύπωση των κατοίκων του νομού Θεσσαλονίκης

Με βάση τα δεδομένα των απογραφών της Ελληνικής Στατιστικής Αρχής, στους επτά δήμους του πολεοδομικού συγκροτήματος (Θεσσαλονίκης, Αμπελοκήπων – Μενεμένης, Παύλου Μελά, Νεάπολης – Συκεών, Κορδελιού – Ευόσμου, Καλαμαριάς και Πυλαίας – Χορτιάτη) ο πληθυσμός φτάνει τους 800.000, ενώ ξεπερνά το 1 εκατ. στον νομό Θεσσαλονίκης (την Μητροπολιτική περιοχή που περιλαμβάνει εκτός από το πολεοδομικό συγκρότημα και τους δήμους Δέλτα, Ωραιοκάστρου, Θέρμης και Χαλκηδόνας).

Σημαντική αλλά ιδιαίτερα ρευστή παράμετρος -ειδικά τα τελευταία χρόνια των περιοριστικών μέτρων λόγω covid-19- για το τοπίο της αγοράς κατοικίας στη Θεσσαλονίκη είναι οι φοιτητές που σπουδάζουν στο Αριστοτέλειο Πανεπιστήμιο, στο Πανεπιστήμιο Μακεδονίας, στο Α-ΤΕΙΘ και στο Διεθνές Πανεπιστήμιο (συνολικά περισσσότεροι από 150.000 φοιτητές). Στη διάρκεια των τελευταίων δύο ετών και ειδικά τις περιόδους που ίσχυαν περιοριστικά μέτρα και δεν λειτουργούσαν τα πανεπιστήμια, ο φοιτητικός πληθυσμός άφηνε τα σπίτια που νοίκιαζε και επέστρεφε συχνά στον τόπο της καταγωγής του.

Η δεύτερη -ρευστή επίσης- παράμετρος αφορά τους αιτούντες άσυλο και τους πρόσφυγες που διαμένουν σε δομές φιλοξενίας (καταυλισμούς, διαμερίσματα, εκτός δομών) στα όρια του νομού Θεσσαλονίκης. Σύμφωνα με στοιχεία αρχείου που τηρεί το Κέντρο Κοινωνικής Αλληλεγγύης για τα μέσα Οκτωβρίου, οι αιτούντες άσυλο και πρόσφυγες στο νομό ανέρχονται σε περίπου 8.500 ανθρώπους.

Οι νέοι αρχιτέκτονες

Το αρχιτεκτονικό γραφείο Leaf Architects Studio καλύπτει πολλές κατηγορίες έργων, όπως ιδιωτικές κατοικίες, κτίρια γραφείων, εμπορικά καταστήματα καθώς και καταστήματα συνάθροισης κοινού αλλά και σχεδιασμό εσωτερικών χώρων και αντικειμένων, με έμφαση στην αισθητική και τη λειτουργικότητα, με βασικές αρχές την καινοτομία με την χρήση τεχνολογίας αιχμής και την βιωσιμότητα των έργων, σχεδιάζουμε στη Θεσσαλονίκη, σε πόλεις της Βόρειας Ελλάδας, όπως, Δράμα, Καβάλα, Ξάνθη, Αλεξανδρούπολη, Σέρρες καθώς και στο Άργος, την Ρόδο και την Λάρνακα στην Κύπρο. Σε συνεργασία με αρχιτεκτονικά γραφεία του Λονδίνου, συμμετέχει στην εκπόνηση προμελετών, αρχιτεκτονικών μελετών και masterplanning αεροδρομίων σε χώρες της κεντρικής και Νοτίου Αφρικής, της Ρωσίας και της Σερβίας. Το γραφείο δεν απευθύνεται σε κάποιο συγκεκριμένο προφίλ ανθρώπων. Κάθε project όπως και κάθε άνθρωπος είναι μοναδικό, προσφέροντας κάθε φορά, μια ξεχωριστή πρόκληση αλλά και μια μοναδική ευκαιρία για δημιουργία.’’ Λέει ο Θόδωρος Γκαζοτζής.

Από την πλευρά της η Όλγα Ταγκαλίδου των Τ62 περιγράφει τη δική τους οπτική: ‘’ Κατασκευάζουμε οικιστικά συγκροτήματα, μονοκατοικίες και κυρίως πολυκατοικίες. Τον τελευταίο ενάμιση χρόνο υπάρχει μεγάλη οικοδομική δραστηριότητα και αγοραστικό ενδιαφέρον. Το 80% των σπιτιών αγοράζονται με την έκδοση οικοδομικής άδειας. Μάς προβληματίζει αν θα μπορέσουν να αντεπεξέλθουν οι ενδιαφερόμενοι για σπίτι επειδή η πρόσφατη αύξηση της τιμής των υλικών θα εκτινάξει το κόστος.

Προτιμούμε τις μινιμαλιστικές κατασκευές, χωρίς πολλά υλικά, με έμφαση στα ‘πράσινα κτίρια’ με χαμηλό ενεργειακό κόστος, θερμομόνωση, καλής ποιότητας κουφώματα, ηλιακούς θερμοσίφωνες, φωτοβολταϊκά). Κατασκευάζουμε σε Τούμπα, Καλαμαριά, Πανόραμα, Πυλαία, Θέρμη. Οι άνθρωποι που απευθύνονται σε μας κατά κανόνα έχουμε αιτήματα για διαμερίσματα των 90. τμ, με τρία δωμάτια και δύο τουαλέτες, που έχουν τιμή αγοράς κατά μέσο όρο περίπου 300.000 ευρώ. Οι άνθρωποι που ενδιαφέρονται για κατοικίες με τέτοιου είδους προδιαγραφές είναι κυρίως νέα ζευγάρια που αρχίζουν τώρα τη ζωή τους. Το κόστος της αγοράς το υποστηρίζουν είτε με ενισχυτική χρηματοδότηση, είτε με τραπεζικό δανεισμό