ΑΑΔΕ: Στο στόχαστρο τα ακίνητα που δηλώνονται ως κενά αλλά εμφανίζουν κατανάλωση ρεύματος

Στην ενεργοποίηση ενός πολυεπίπεδου μηχανισμού ελέγχου της ακίνητης περιουσίας προχωρά η ΑΑΔΕ, στοχεύοντας στον εντοπισμό των ακινήτων που, αν και δηλώνονται ως «κενά», στην πραγματικότητα χρησιμοποιούνται – και ενίοτε αποφέρουν εισόδημα που παραμένει αφορολόγητο.

Το εργαλείο-κλειδί στη νέα αυτή προσπάθεια είναι το Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (ΜΙΔΑ), μια νέα ψηφιακή βάση δεδομένων που αναμένεται να τεθεί σε λειτουργία εντός του καλοκαιριού. Μέσω του ΜΙΔΑ θα καταγράφεται με ακρίβεια η εικόνα κάθε ακινήτου: η επιφάνειά του, η χρήση του, αν είναι μισθωμένο ή κενό, καθώς και ο αριθμός παροχής ρεύματος. Η καταγραφή αυτή δεν θα είναι στατική – αντίθετα, θα λειτουργεί δυναμικά, με στόχο την πλήρη διαφάνεια στη φορολογική εικόνα της ακίνητης περιουσίας.

Σε επόμενο στάδιο, τα δεδομένα του ΜΙΔΑ θα διασταυρώνονται με στοιχεία κατανάλωσης ηλεκτρικής ενέργειας που θα παρέχει ο ΔΕΔΔΗΕ. Πρόκειται για έναν δείκτη τον οποίο οι ελεγκτικοί μηχανισμοί της ΑΑΔΕ αξιολογούν ως ιδιαίτερα αξιόπιστο, καθώς η ύπαρξη κατανάλωσης –και δη σε υψηλά επίπεδα– είναι σαφής ένδειξη χρήσης του ακινήτου.

Πώς θα εντοπίζονται οι αποκλίσεις

Η διαδικασία προβλέπει ότι μόλις ολοκληρωθεί η απογραφή, θα ξεκινήσουν διασταυρώσεις μεταξύ των δηλώσεων των φορολογουμένων στο έντυπο Ε2 και των στοιχείων του ΔΕΔΔΗΕ. Αν διαπιστωθεί ότι ένα ακίνητο εμφανίζεται ως «κενό» στη φορολογική δήλωση, αλλά καταγράφει σημαντική κατανάλωση ρεύματος, θα ακολουθεί έλεγχος. Τα δεδομένα της κατανάλωσης, ειδικά όταν συνοδεύονται από περιοδικότητα ή εποχικότητα, μπορούν να καταδείξουν με μεγάλη ακρίβεια αν ένα ακίνητο χρησιμοποιείται ή όχι.

Η προσέγγιση αυτή εντάσσεται σε μια ευρύτερη στρατηγική της ΑΑΔΕ για την αντιμετώπιση της φοροδιαφυγής στην αγορά ακινήτων. Ο έλεγχος της πραγματικής χρήσης επιτρέπει την αποκάλυψη αδήλωτων μισθώσεων και συμβάλλει στην αποκατάσταση της ισονομίας, περιορίζοντας τα περιθώρια καταστρατήγησης του φορολογικού πλαισίου.

Φορολογικά οφέλη και αντικίνητρα για ψευδείς δηλώσεις

Η δήλωση ενός ακινήτου ως «κενό» δεν είναι μια απλή τυπική διαδικασία. Συνοδεύεται από σημαντικά φορολογικά πλεονεκτήματα, τα οποία ωθούν αρκετούς φορολογούμενους να προχωρούν –σε κάποιες περιπτώσεις καταχρηστικά– σε τέτοιου είδους δηλώσεις.

Συγκεκριμένα:

• Απαλλαγή από τεκμήριο διαβίωσης: Όταν ένα ακίνητο παραμένει αχρησιμοποίητο για χρονικό διάστημα άνω των έξι μηνών, ο ιδιοκτήτης του μπορεί να απαλλαγεί από το σχετικό τεκμήριο, εφόσον προσκομίσει τα απαραίτητα αποδεικτικά στοιχεία, όπως λογαριασμούς ρεύματος ή ύδρευσης που τεκμηριώνουν τη μη χρήση του.
• Αποφυγή φορολόγησης εισοδήματος: Σε περιπτώσεις όπου ένα ακίνητο δηλώνεται ως κενό, ενώ στην πραγματικότητα εκμισθώνεται χωρίς να έχει υποβληθεί δήλωση μίσθωσης, το εισόδημα που προκύπτει παραμένει αδήλωτο και συνεπώς αφορολόγητο.
• Μη επιβολή δημοτικών τελών: Τα κενά ακίνητα εξαιρούνται από την επιβολή τελών καθαριότητας και φωτισμού, υπό την προϋπόθεση ότι έχουν δηλωθεί επισήμως ως μη χρησιμοποιούμενα στους αρμόδιους δήμους.

Η συνδυασμένη δράση του ΜΙΔΑ και των στοιχείων του ΔΕΔΔΗΕ αναμένεται να περιορίσει την κατάχρηση αυτών των φορολογικών ελαφρύνσεων, επιβάλλοντας τη δήλωση της πραγματικής κατάστασης του ακινήτου.

Η απογραφή της ΕΛΣΤΑΤ το 2021 καταδεικνύει πως περίπου 794.000 ακίνητα σε όλη τη χώρα καταγράφηκαν ως κενά. Από αυτά, σχεδόν 1 στα 3 βρίσκονται στην Αττική (255.300), ενώ σημαντικά ποσοστά εντοπίζονται στη Βόρεια Ελλάδα (229.600), στην Κεντρική Ελλάδα (182.900), αλλά και στα νησιά και την Κρήτη (126.000).

Αν και ένα ποσοστό αυτών των ακινήτων ενδέχεται να είναι πραγματικά μη κατοικήσιμο –λόγω παλαιότητας ή ακαταλληλότητας– οι ενδείξεις που διαθέτει η φορολογική διοίκηση οδηγούν στο συμπέρασμα ότι μεγάλο μέρος τους χρησιμοποιείται κανονικά, χωρίς όμως να δηλώνεται. Το νέο σύστημα στοχεύει στον σαφή διαχωρισμό των ακινήτων που όντως είναι «νεκρά κελύφη» από εκείνα που υποκρύπτουν φορολογητέο εισόδημα.

Η απογραφή και οι διασταυρώσεις εντάσσονται σε μια ευρύτερη ψηφιακή στρατηγική της ΑΑΔΕ, η οποία αξιοποιεί τεχνολογικά εργαλεία και διαλειτουργικότητα δεδομένων για τη βελτίωση της φορολογικής συμμόρφωσης. Το νέο μοντέλο εποπτείας στηρίζεται στη διασταύρωση πληροφοριών από διαφορετικές πηγές και απομακρύνεται από τις παραδοσιακές, γραφειοκρατικές μεθόδους ελέγχου.