Νέος Οικοδομικός Κανονισμός: Μια απόφαση του ΣτΕ που αφήνει «μετέωρες» χιλιάδες άδειες
Η Αναστασία Πάπαρη, Δρ Αρχιτέκτων και Πολεοδόμος, εξηγεί τις πρώτες επιπτώσεις που δημιουργούνται από την επίμαχη τροπολογία
Αντισυνταγματικές κρίθηκαν οι διατάξεις του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ) από το Συμβούλιο της Επικρατείας (ΣτΕ), αφήνοντας «μετέωρες» περισσότερες από 14.000 οικοδομικές άδειες, οι οποίες κάνουν χρήση των κινήτρων προσαύξησης των όρων δόμησης για την ανέγερση κτιρίων.
Η επίμαχη τροπολογία προβλέπει, μέχρι τη δημοσίευση της τελικής απόφασης του ΣτΕ, που αναμένεται εντός Ιανουαρίου, την αναστολή έκδοσης προεγκρίσεων και νέων οικοδομικών αδειών που εγκρίθηκαν βάσει των ευεργετημάτων του ΝΟΚ, όπως και κάθε άδεια που δεν ξεκίνησε η υλοποίησή της έως τις 11 Δεκεμβρίου.
Ο υπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας Θόδωρος Σκυλακάκης, μιλώντας από το βήμα της Βουλής δήλωσε πως πίσω από αυτές τις άδειες «βρίσκονται πολλές δεκάδες χιλιάδες, ή και εκατοντάδες χιλιάδες πολίτες οι οποίοι είναι νόμιμοι, αλλά για ένα σφάλμα ή αστοχία του κράτους, καθίστανται παράνομοι εν μία νυκτί».
Αναλυτικότερα, σύμφωνα με το Συμβούλιο της Επικρατείας, οι αντισυνταγματικές διατάξεις αφορούν τη θέσπιση κινήτρων προσαύξησης των όρων δόμησης (συντελεστή δόμησης, ύψους) για την ανέγερση των κτιρίων, με αντιστάθμισμα την ενεργειακή αναβάθμιση των κτιρίων και την αύξηση των κοινόχρηστων χώρων και των χώρων πρασίνου. Όπως χαρακτηριστικά αναφέρεται «όχι, κατ’ αρχήν, εξαιτίας του περιεχομένου τους, αλλά για τον λόγο ότι παρέχεται με τις διατάξεις αυτές, απ’ ευθείας στις υπηρεσίες δόμησης, η δυνατότητα να εκδίδουν οικοδομικές άδειες, κατ’ απόκλιση, και μάλιστα ουσιώδη, από τους ισχύοντες κατά το πολεοδομικό καθεστώς κάθε περιοχής όρους δόμησης…. Χωρίς να έχουν ληφθεί υπ’ όψιν και να έχουν σταθμιστεί οι συνέπειές τους στο οικιστικό περιβάλλον κάθε περιοχής κατά το στάδιο του πολεοδομικού σχεδιασμού, κατόπιν ειδικής επιστημονικής μελέτης που να τεκμηριώνει τις περιεχόμενες στις διατάξεις αυτές ρυθμίσεις σε σχέση με τις ιδιαιτερότητες και την εν γένει φυσιογνωμία κάθε οικισμού».
Η εν λόγω απόφαση προβλέπει επίσης και τη μη προσμέτρηση στο συντελεστή δόμησης των εσωτερικών εξωστών (παταριών) και του χώρου κύριας χρήσης των 35 τ.μ. στο δώμα της οικοδομής, όπως και την εξομοίωση της πισίνας με φυτεμένη επιφάνεια (άρ. 19 παρ. 2 του ΝΟΚ).
Στον αντίποδα, κρίθηκε συνταγματική η μη προσμέτρηση στο συντελεστή δόμησης των έρκερ και των κλιμακοστασίων.
Έχοντας υπόψη τα παραπάνω, ακυρώνονται όλες οι προσβαλλόμενες άδειες. Όπως μάλιστα διευκρινίζεται, «το Δικαστήριο, σταθμίζοντας αφενός τις αρχές της ασφάλειας δικαίου, της προβλεψιμότητας και της προστατευόμενης εμπιστοσύνης των διοικουμένων και αφετέρου το δημόσιο συμφέρον, έκρινε ότι τα αποτελέσματα της αντισυνταγματικότητας πρέπει να μην καταλάβουν τις οικοδομικές άδειες, των οποίων η υλοποίηση (οικοδομικές εργασίες) έχει αποδεδειγμένα αρχίσει πριν από την παρούσα ανακοίνωση». Δεν συμβαίνει όμως το ίδιο για όσες προσφυγές έχουν ήδη κατατεθεί στη Δικαιοσύνη, σημειώνοντας πως «ο περιορισμός των αποτελεσμάτων της αντισυνταγματικότητας δεν καταλαμβάνει εκκρεμείς δίκες».
Κατά της συνταγματικότητας άρθρων του ΝΟΚ, που υπολογίζουν μεταξύ άλλων, προσαυξήσεις συντελεστή δομήσεως λόγω υποτυπώδους μείωσης της κάλυψης και ανέγερσης κτιρίου ανώτερης ενεργειακής απόδοσης (μπόνους δόμησης), είχε ταχθεί και το Ε΄ Τμήμα του ΣτΕ, όπου εξετάστηκαν τέσσερις υποθέσεις για οικοδομικές άδειες στο Δήμο Αλίμου, παραπέμποντας το θέμα για οριστική κρίση στην Ολομέλεια του Ανωτάτου Ακυρωτικού Δικαστηρίου.
«Από τη στιγμή που μειώθηκαν τα μπόνους, μπορεί πολλές εργολαβίες και πολίτες που επιθυμούσαν να μπουν στη διαδικασία κτισίματος, να αλλάξουν τα σχέδια τους», εξηγεί αρχικά η Αναστασία Πάπαρη, Δρ Αρχιτέκτων και Πολεοδόμος, αναφερόμενη στη σύγχυση που επικρατεί, καθώς μεγάλο βάρος πέφτει τώρα στους εργολάβους, οι οποίοι καλούνται να κρίνουν εκ νέου τις μελέτες τους, με συνέπεια να σημειώνονται καθυστερήσεις στις παραδόσεις τους.
«Σίγουρα, θα υπάρξουν προσαρμογές και τροποποιήσεις. Ωστόσο, το σοβαρό σε αυτήν την περίπτωση είναι το συμβόλαιο, το προσύμφωνο δηλαδή, που συνάπτουν οι ιδιοκτήτες με τους εργολάβους που πήραν τα μέτρα. Οπότε, αφού θα γίνουν αλλαγές, ο εργολάβος δύναται να ζητήσει την ακύρωση του προσύμφωνου και κατ’επέκταση και των μελετών, καθώς μπορεί να μην τον συμφέρει να προχωρήσει σε περαιτέρω ενέργειες», σημειώνει.
Παράλληλα, εκτός από την κατοικία, επιπτώσεις φαίνεται να δημιουργούνται και στην επιχειρηματική στέγη, αφού όπως υποστηρίζει η κ.Πάπαρη, «οι ανακατατάξεις που θα υπάρξουν, θα επηρεάσουν και τα καταστήματα με τα πατάρια τους. Ανεβαίνει η αξία τους, αλλάζει το πλαίσιο της αντιπαροχής -που αποτελεί ένα μεγάλο μέρος της κίνησης των ακινήτων- και χωρίς αυτήν, όσοι χτίζουν μόνοι τους και αξιοποιούν τις περιουσίες τους θα γίνουν πολλοί λιγότεροι».
Αναφορικά με ειδικές περιπτώσεις, όπως αυτή στο Ελληνικό, η κ.Πάπαρη περιγράφει πως «απαιτείται η ύπαρξη ειδικής πολεοδομικής μελέτης, καθώς και η θέσπιση ειδικών όρων δόμησης που να εγκρίνονται από το αρμόδιο Υπουργείο». Σύμφωνα με την ίδια, «το Ελληνικό χρειαζόταν να έχει δικούς του όρους δόμησης, ανεξάρτητα από το τι συμβαίνει στην υπόλοιπη χώρα και με την οικοδομική νομοθεσία. Αυτό όμως έπρεπε να γίνει από την αρχή, όταν ορίστηκαν οι χρήσεις γης δηλαδή, έπρεπε να οριστούν και όλα τα άλλα μεγέθη ανάπτυξης.
Επειδή μιλάμε για πολύ μεγαλύτερα μεγέθη στο Ελληνικό και επομένως και τα μπόνους είναι αυξημένα, είναι λογικό να έχει δημιουργηθεί σοβαρό ζήτημα και πόσο μάλλον όταν δεν έχουμε να κάνουμε με απλούς πολίτες, για ανθρώπους που αξιοποιούν την περιουσία τους ή τους εργολάβους κάποιας ή κάποιων οικοδομών. Πρόκειται για μεγέθη real estate. Οπότε πηγαίνει προς τη μεγάλη εκμετάλλευση αυτό το πράγμα».
Καταληκτικά, σχετικά με τον τρόπο που διαχειρίστηκε το ΣτΕ τη συγκεκριμένη υπόθεση, η κ.Πάπαρη τονίζει: «Έπρεπε το ΣτΕ, που παίρνει αυτές τις αποφάσεις, να έχει στα κέντρα λήψης αποφάσεών του οπωσδήποτε και πολεοδόμους, όχι μόνο δικηγόρους. Μας γύρισαν πενήντα χρόνια πίσω, χωρίς να έχει προηγηθεί κάποια έρευνα. Και χωρίς έρευνα αυτό που κάνεις είναι πάνω σε ξύλινα πόδια. Πρέπει να μπει σειρά και σειρά δίχως επιστήμη δεν γίνεται. Είμαστε στην εποχή της διεπιστημονικότητας. Άρα καμία επιστήμη μόνη της. Πρέπει να συνεργάζονται και αυτό δεν συμβαίνει. Στη χώρα μας οφείλουμε να μάθουμε να δουλεύουμε όχι μόνο οριζόντια. Δεν είναι μόνο η Αθήνα. Υπάρχουν επιστήμονες και στην περιφέρεια».
