Ο κλοιός στενεύει γύρω από τα Airbnb

Η Ελλάδα βρίσκεται αντιμέτωπη με αυξανόμενη στεγαστική κρίση και το οικονομικό επιτελείο εξετάζει πλέον σοβαρά την αναμόρφωση του πλαισίου των βραχυχρόνιων μισθώσεων, οι οποίες έχουν επηρεάσει την προσφορά κατοικιών στις πόλεις. Στο πλαίσιο αυτό, στρέφει το βλέμμα στις ευρωπαϊκές πρωτεύουσες και σε τουριστικές περιοχές, που έχουν ήδη αναλάβει δραστικές πρωτοβουλίες για να περιορίσουν την ανεξέλεγκτη εξάπλωση των τουριστικών ενοικιάσεων μέσω πλατφορμών όπως η Airbnb και η Booking.

Από τη Βαρκελώνη και το Παρίσι μέχρι το Βερολίνο και τη Λισσαβώνα, οι ευρωπαϊκές κυβερνήσεις κινούνται προς έναν συνδυασμό ρυθμιστικών περιορισμών, φορολογικών εργαλείων και αυστηρών ελέγχων, με στόχο τη διατήρηση, την αποσυμφόρηση και τη μείωση των τιμών τόσο για την ενοικίαση κατοικιών όσο και για πωλήσεις. Συγκεκριμένα, πολλές πόλεις έχουν μειώσει τον αριθμό των ημερών που μπορούν να διατίθενται τα ακίνητα για βραχυχρόνιες μισθώσεις, στη Βαρκελώνη δεν θα ανανεωθούν 10.000 άδειες, ενώ στην Ιταλία εφαρμόζεται υψηλότερος συντελεστής φορολόγησης στην περίπτωση που κάποιος διαθέτει περισσότερα από ένα ακίνητα σε βραχυχρόνια μίσθωση.

Πρόσφατα ο υπουργός Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών ανέφερε σε συνέντευξή του ότι η κυβέρνηση παρακολουθεί στενά τις εξελίξεις, σημειώνοντας: «Δεν θέλουμε να δαιμονοποιήσουμε έναν κλάδο που δίνει σημαντικά έσοδα στη χώρα, αλλά είναι σαφές ότι πρέπει να βρεθεί μια ισορροπία ανάμεσα στην τουριστική αξιοποίηση και στη δυνατότητα των πολιτών να έχουν προσιτή στέγη. Ηδη έχουμε πάρει μέτρα και επεκτείνουμε το 2026 την απαγόρευση διάθεσης νέων κατοικιών σε τρία διαμερίσματα της Αττικής. Ωστόσο, οι έκτακτες συνθήκες στο στεγαστικό μάς αναγκάζουν να εξετάζουμε πρόσθετες παρεμβάσεις. Υπάρχουν εισηγήσεις για πιο αυστηρούς περιορισμούς στην προσφορά, έως και μέτρα που επηρεάζουν τη φορολόγηση της βραχυχρόνιας μίσθωσης. Δεν έχουμε λάβει ακόμη αποφάσεις, αλλά είναι σαφές ότι, αν χρειαστεί, θα κινηθούμε αποφασιστικά για να αυξηθεί η διαθεσιμότητα κατοικιών.

Η «Κ» έχει συγκεντρώσει μερικά από τα πιο βασικά μέτρα που έχουν ληφθεί σε ευρωπαϊκές πόλεις.

• Ισπανία. Κατάργηση των βραχυχρόνιων μισθώσεων STRs από τη Βαρκελώνη το 2028. Η δημοτική αρχή της πόλης ανακοίνωσε ότι δεν θα ανανεώσει καμία από τις περίπου 10.000 άδειες τουριστικής μίσθωσης και ότι μέχρι το 2028 οι βραχυχρόνιες μισθώσεις θα έχουν καταργηθεί πλήρως. Η απόφαση ελήφθη έπειτα από χρόνια κοινωνικών πιέσεων και σημαντική αύξηση των ενοικίων κατά 68% μέσα σε μια δεκαετία. Οπως δηλώνουν οι τοπικές αρχές, «η στέγη είναι δικαίωμα, όχι επενδυτικό εργαλείο». Σε φορολογικό επίπεδο, βρίσκεται υπό επεξεργασία νέος ΦΠΑ 21% για τουριστικές μισθώσεις κάτω των 30 ημερών, ιδιαίτερα όταν παρέχονται υπηρεσίες φιλοξενίας (π.χ. καθαριότητα, υποδοχή). Οι κάτοικοι εντάσσουν τα εισοδήματα στο φορολογητέο εισόδημα, ενώ οι μη κάτοικοι φορολογούνται με σταθερό συντελεστή. Επιπλέον, ισχύει τουριστικός φόρος διαμονής σε περιοχές όπως η Καταλωνία και οι Βαλεαρίδες Νήσοι.

Η δημοτική αρχή της Βαρκελώνης ανακοίνωσε ότι δεν θα ανανεώσει καμία από τις περίπου 10.000 άδειες τουριστικής μίσθωσης και ότι μέχρι το 2028 οι βραχυχρόνιες μισθώσεις θα έχουν καταργηθεί πλήρως. Η απόφαση ελήφθη έπειτα από χρόνια κοινωνικών πιέσεων και άλμα των ενοικίων κατά 68% μέσα σε μία δεκαετία.

Τα πρόστιμα για παράνομες μισθώσεις ανέρχονται έως 60.000 ευρώ, ενώ λειτουργεί ειδική ομάδα ελέγχου για εντοπισμό παραβάσεων.

• Γαλλία. Το Παρίσι υπήρξε από τις πρώτες πόλεις στην Ευρώπη που θέσπισαν αυστηρούς περιορισμούς στις μισθώσεις τύπου Airbnb. Από το 2025 το όριο διανυκτερεύσεων για κύρια κατοικία μειώθηκε από 120 σε 90 ημέρες ετησίως. Για τις δευτερεύουσες κατοικίες απαιτείται ειδική άδεια αλλαγής χρήσης, ενώ σε ορισμένες περιπτώσεις ζητείται και αντιστάθμιση, δηλαδή προσφορά ίσου αριθμού κατοικιών για μακροχρόνια μίσθωση. Tα εισοδήματα φορολογούνται είτε ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία είτε ως επιχειρηματική δραστηριότητα, ανάλογα με την παροχή υπηρεσιών. Οι τοπικές αρχές επιβάλλουν επίσης τουριστικό φόρο διαμονής. Επίσης επιβάλλονται πρόστιμα 5.000 ευρώ για καταχώριση σε πλατφόρμα χωρίς αριθμό εγγραφής, 10.000 ευρώ για υπέρβαση των 90 ημερών και φθάνουν έως 50.000 ευρώ σε περιπτώσεις υποτροπής ή πλήρως παράνομες μισθώσεις.

• Γερμανία. Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις επιτρέπονται μόνο με ειδική έγκριση στο Βερολίνο, ενώ στις δευτερεύουσες κατοικίες ισχύει όριο 90 διανυκτερεύσεων ετησίως. Τα εισοδήματα φορολογούνται με βάση τη σχετική κλίμακα, ενώ η απόκρυψη εσόδων επισύρει σοβαρές συνέπειες, όπως αναδρομική φορολόγηση και ποινές. Επιβάλλονται πρόστιμα: από 5.000 έως 100.000 ευρώ, ανάλογα με τη βαρύτητα της παράβασης και την υποτροπή.

• Ιταλία. Η Ιταλία εφαρμόζει από το 2017 τον αποκαλούμενο «Airbnb νόμο» (Decree-Law 50/2017), ρυθμίζοντας μισθώσεις κάτω των 30 ημερών. Από την 1η Ιανουαρίου 2024 οι πλατφόρμες όπως η Airbnb υποχρεούνται να παρακρατούν φόρο 21% στους μη επαγγελματίες εκμισθωτές, ενώ από το 2025 ο συντελεστής αυξήθηκε σε 26% για το δεύτερο και κάθε επιπλέον ακίνητο, διατηρώντας τον φόρο 21% μόνο για το πρώτο.

Η παρακράτηση γίνεται απευθείας από τις πλατφόρμες, που αποστέλλουν και το ετήσιο πιστοποιητικό εισοδήματος (Certificazione Unica) στην ιταλική εφορία. Επιπλέον, επιβάλλεται τοπικός τουριστικός φόρος, ο οποίος μπορεί να εισπράττεται αυτόματα από τις πλατφόρμες. Πρόστιμα και κυρώσεις προβλέπονται για μη συμμόρφωση με το νέο φορολογικό μοντέλο ή μη δήλωση εισοδήματος, ενώ εξετάζεται και η επιβολή περιορισμών αδειοδότησης σε περιοχές υψηλής πίεσης.

• Αυστρία. Η Βιέννη επέβαλε το 2024 ανώτατο όριο 90 ημερών ετησίως για βραχυχρόνιες μισθώσεις που αφορούν κύρια κατοικία. Για μεγαλύτερη διάρκεια απαιτείται ειδική άδεια από τον δήμο. Οι Αρχές προσβλέπουν στην ανάγκη της διατήρησης προσιτών κατοικιών για τους μόνιμους κατοίκους. Τα πρόστιμα φτάνουν έως 25.000 ευρώ για παραβάσεις του κανονισμού.

• Ολλανδία. Το Αμστερνταμ έχει θέσει το πιο αυστηρό όριο διανυκτερεύσεων στην Ευρώπη. Μόνο 30 ημέρες τον χρόνο και μόνο για κύρια κατοικία του εκμισθωτή. Απαραίτητη είναι η προηγούμενη άδεια από τον δήμο. Οι παραβάσεις διώκονται αυστηρά, ενώ οι πλατφόρμες έχουν την υποχρέωση να διασταυρώνουν τις καταχωρίσεις με τους δημοτικούς καταλόγους. Τα πρόστιμα ανέρχονται έως 21.000 ευρώ για καταχώριση στις πλατφόρμες χωρίς άδεια και έως 6.000 ευρώ ανά διανυκτέρευση για παραβίαση ορίων.

Το Αμστερνταμ έχει θέσει το πιο αυστηρό όριο διανυκτερεύσεων στην Ευρώπη. Μόνο 30 ημέρες τον χρόνο και μόνο για κύρια κατοικία του εκμισθωτή. Τα πρόστιμα ανέρχονται έως 21.000 ευρώ για καταχώριση στις πλατφόρμες χωρίς άδεια και έως 6.000 ευρώ ανά διανυκτέρευση για παραβίαση ορίων.

• Πορτογαλία. Η Πορτογαλία «πάγωσε» το 2023 την έκδοση νέων αδειών βραχυχρόνιας μίσθωσης (STR, Short-Term Rental) σε αστικά κέντρα όπως η Λισσαβώνα και το Πόρτο. Επιτρέπονται μόνο σε περιοχές χαμηλής τουριστικής πίεσης. Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις θεωρούνται υπηρεσία καταλύματος και υπόκεινται σε ΦΠΑ, όταν παρέχονται επιπρόσθετες υπηρεσίες ή όταν τα ετήσια έσοδα υπερβαίνουν τα 12.500 ευρώ. Το εισόδημα φορολογείται με προοδευτική κλίμακα για κατοίκους και σταθερό συντελεστή για μη κατοίκους. Τα πρόστιμα ανέρχονται σε έως 20.000 ευρώ για παράνομες μισθώσεις, καθώς και δέσμευση εσόδων από τις φορολογικές αρχές.