Σε περιδίνηση η διεθνής αγορά εμπορικών ακινήτων

Δυσοίωνο διαγράφεται το μέλλον του κλάδου εμπορικών ακινήτων σε όλον τον κόσμο, εν μέσω υψηλών επιτοκίων και σοβούσας πιστωτικής κρίσης, που έχουν ωθήσει το κόστος δανεισμού σε δυσθεώρητα επίπεδα, με αποτέλεσμα εκτόξευση των αθετήσεων πληρωμών.

Οι χαμηλές τιμές καθιστούν δυσκολότερο για τον κλάδο να αποπληρώσει τα δάνεια εμπορικών ακινήτων των ΗΠΑ και της Ευρώπης ύψους 2,2 τρισ. δολ., τα οποία πρόκειται να λήξουν μέχρι το τέλος του 2025.

Όταν τα χρήματα στην τράπεζα δεν απέδιδαν σχεδόν τίποτα, τα εμπορικά ακίνητα έγιναν καταφύγιο για επενδυτές που χρειάζονται αξιόπιστες αποδόσεις. Με την αύξηση των επιτοκίων από τις κεντρικές τράπεζες, ωστόσο, αυτές οι επιλογές μετατράπηκαν σε επενδυτικά “βαρίδια”.

Ο δείκτης MSCI World Real Estate μειώθηκε κατά 18% από τις αρχές του 2022 έως το τέλος του 2023, καταγράφοντας την τάση της αγοράς σχετικά με τις αξίες των ακινήτων.

Σε δεινή θέση ΗΠΑ και Ευρώπη

Περίπου 1,2 τρισ. δολ. του χρέους εμπορικών ακινήτων των ΗΠΑ ήταν «δυνητικά προβληματικό» λόγω της πτώσης των τιμών, δήλωσε η συμβουλευτική εταιρεία Newmark Group τον περασμένο Αύγουστο.

Οι περιφερειακοί δανειστές των ΗΠΑ ήταν ιδιαίτερα εκτεθειμένοι και επρόκειτο να πληγούν περαιτέρω από τους ισχυρότερους ομολόγους τους, επειδή δεν είχαν τα μεγάλα χαρτοφυλάκια πιστωτικών καρτών ή τις επιχειρήσεις επενδυτικής τραπεζικής που θα μπορούσαν να τους απομονώσουν.

Στην Ευρώπη άρχισαν να εμφανίζονται “ρωγμές” καθώς ο ιστός των εταιρειών του Ομίλου Signa κατέρρευσε, απειλώντας με πιστωτικές απώλειες δεκάδες δανειστές.

Κάποιες ασιατικές τράπεζες δέχθηκαν επίσης πιέσεις, με την ιαπωνική Aozora Bank να προειδοποιεί τους επενδυτές ότι θα καταγράψει την πρώτη της απώλεια μετά από 15 χρόνια λόγω των επισφαλών δανείων που συνδέονται με ακίνητα στις ΗΠΑ.

Ο τομέας των γραφείων το μεγάλο “θύμα”

Σε κάθε περίπτωση, οι παράγοντες στην αγορά φαίνεται πως συναινούν στο ότι ο τομέας των γραφειακών χώρων κινδυνεύει περισσότερο, δεδομένης της κατ’ οίκον εργασίας που προέκυψε ως τάση μετά την πανδημία, αλλά και των διαδικτυακών αγορών, παράγοντες που έχουν επηρεάσει σε μεγάλο βαθμό τη ζήτηση για μεγάλους, κεντρικούς χώρους εργασίας και χώρους λιανικής.

Η αύξηση των επιτοκίων είχε μεγαλύτερο αντίκτυπο στις τιμές των ακινήτων στην Ευρώπη, καθώς οι αποδόσεις εκεί ήταν χαμηλότερες από ό,τι στις ΗΠΑ.

Ωστόσο, οι αποτιμήσεις στις ΗΠΑ μειώθηκαν περαιτέρω καθώς είχαν μεγαλύτερο απόθεμα νέων και άδειων κτιρίων.

Στο τέλος του τρίτου τριμήνου του 2023, περισσότερο από το ένα πέμπτο των χώρων γραφείων ήταν άδειο σε πολλές μεγάλες πόλεις των Ηνωμένων Πολιτειών.

Η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα ανησυχεί ότι οι τράπεζες στην περιοχή άργησαν πολύ να μειώσουν την αξία των δανείων και η Αρχή Χρηματοοικονομικής Συμπεριφοράς του Ηνωμένου Βασιλείου πρόκειται να επανεξετάσει τις αποτιμήσεις σε ιδιωτικές αγορές, συμπεριλαμβανομένων των ακινήτων.

Επιπλέον, περιουσιακά στοιχεία κινέζων επενδυτών που αποκτήθηκαν στο εξωτερικό την τελευταία δεκαετία βγαίνει προς πώληση στην αγορά, καθώς οι ιδιοκτήτες αποφάσισαν ότι θέλουν μετρητά άμεσα για να στηρίξουν τις εγχώριες δραστηριότητες και να εξοφλήσουν τα χρέη,  ακόμα κι αν αυτό σημαίνει ότι θα χάσουν μέρος της αξίας των επενδύσεων.

“Παράθυρο ελπίδας” για την αγορά

Ωστόσο, η ανάκαμψη αναμένεται να είναι αποσπασματική, με τους επενδυτές να προβλέπεται ότι θα ευνοήσουν την Ευρώπη έναντι των ΗΠΑ.

Η Capital Economics, η ερευνητική εταιρεία συμβούλων, προβλέπει ότι οι αξίες των εμπορικών κτιρίων στο Ηνωμένο Βασίλειο θα αυξηθούν κατά 1,1% φέτος μετά από πτώση 4% το 2023.

Οι τιμές των ακινήτων στην Ευρωζώνη αναμένεται να είναι θετικές το 2025, προβλέπει η Capital Economics, ενώ οι ΗΠΑ θα υστερήσουν σημαντικά με πτώση 10% φέτος και χωρίς ανάκαμψη μέχρι το 2026.

Οι ολοκληρωμένες συμφωνίες εμπορικών ακινήτων παγκοσμίως βυθίστηκαν στο χαμηλότερο επίπεδο της τελευταίας δεκαετίας πέρυσι, με τους ιδιοκτήτες να μην επιθυμούν να πουλήσουν κτίρια με μεγάλες εκπτώσεις, σύμφωνα με το Bloomberg.

Η παγκόσμια ύφεση που προκλήθηκε από τις αυξήσεις του κόστους δανεισμού έχει ήδη εξαλείψει πάνω από 1 τρισ. δολ. μόνο από τις αξίες των ακινήτων γραφείων, σύμφωνα με ορισμένες εκτιμήσεις.

Εντούτοις η συνολική ζημιά είναι ακόμα άγνωστη, επειδή έχουν πουληθεί τόσο λίγα περιουσιακά στοιχεία, αφήνοντας τους ειδικούς με ελάχιστα στοιχεία για να προχωρήσουν σε αξιόπιστες προβλέψεις.