ΑΑΔΕ: Η νέα εγκύκλιος για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις – Μεγάλα πρόστιμα από 1/10/2025

Κυκλοφόρησε η νέα εγκύκλιος -σε εφαρμογή του σχετικού νόμου της ΑΑΔΕ για τις προδιαγραφές των καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης και τα υψηλά πρόστιμα, που κυμαίνονται από 5.000 έως και 20.000 ευρώ, σε περίπτωση μη συμμόρφωσης.

Η εγκύκλιος περιγράφει αναλυτικά τις διατάξεις που ψηφίστηκαν πρόσφατα από τη Βουλή, και οι οποίες ορίζουν τις προϋποθέσεις που πρέπει να πληρούν τα ακίνητα που διατίθενται στην αγορά της βραχυχρόνιας μίσθωσης, αλλά και τις ελεγκτικές διαδικασίες και τα πρόστιμα.

Η εφαρμογή των νέων διατάξεων ξεκινά την 1η Οκτωβρίου 2025, ενώ όπως ορίζει η εγκύκλιος, όταν οι έλεγχοι διενεργούνται από μικτά κλιμάκια υπαλλήλων του υπουργείου Τουρισμού με τη συμμετοχή και ελεγκτών της ΑΑΔΕ, εκτός από τον έλεγχο προδιαγραφών βραχυχρόνιας μίσθωσης θα γίνεται και επιτόπιος φορολογικός έλεγχος.

Οι νέες προδιαγραφές για τους χώρους βραχυχρόνιας μίσθωσης

Σύμφωνα με τις νέες διατάξεις του νόμου, τα ακίνητα της βραχυχρόνιας μίσθωσης θα πρέπει:

α) αποτελούν χώρους κύριας χρήσης της παρ. 95 τουάρθρου 2 του ν. 4067/2012 (Α’ 79) και διαθέτουν φυσικό φωτισμό, αερισμό και κλιματισμό, β) διαθέτουν ασφάλιση έναντι αστικής ευθύνης για ζημιές ή ατυχήματα που μπορεί να προκληθούν, γ) διαθέτουν υπεύθυνη δήλωση ηλεκτρολόγου εγκαταστάτη, πυροσβεστήρες και ανιχνευτές καπνού, ρελέ διαρροής ή ρελέ αντιηλεκτροπληξιακό και ενδείξεις σήμανσης διαφυγής, και δ) διαθέτουν πιστοποιητικό μυοκτονίας και απεντόμωσης, φαρμακείο με είδη πρώτων βοηθειών, καθώς και οδηγό με τηλέφωνα πρώτης ανάγκης.

Πώς θα γίνονται οι έλεγχοι

Για τη διαπίστωση της συμμόρφωσης με τις προδιαγραφές αυτές, θα διενεργούνται επιτόπιοι έλεγχοι στον χώρο που μισθώνεται και έχει δηλωθεί στην ειδική πλατφόρμα της ΑΑΔΕ από υπαλλήλους του υπουργείου Τουρισμού και παράλληλα δύναται να διενεργείται έλεγχος και από μικτά συνεργεία ελέγχου με υπαλλήλους της ΑΑΔΕ και υπαλλήλους του υπουργείου Τουρισμού για την ταυτόχρονη διαπίστωση της συμμόρφωσης με τις κείμενες φορολογικές υποχρεώσεις. Μάλιστα στους ελέγχους μπορεί να ζητείται η συνδρομή των οργάνων της Ελληνικής Αστυνομίας.

Οι ελέγχοντες υπάλληλοι του υπουργείου Τουρισμού φέρουν το δελτίο υπηρεσιακής τους ταυτότητας και έγγραφη εντολή διενέργειας επιτόπιου ελέγχου, η οποία έχει εκδοθεί από το αρμόδιο όργανο του υπουργείου Τουρισμού ή εξουσιοδοτημένα από αυτό όργανα τα οποία επιδεικνύουν κατά τη διενέργεια του ελέγχου. Η έγγραφη εντολή περιέχει τουλάχιστον τον αριθμό και την ημερομηνία της εντολής, το ονοματεπώνυμο του υπαλλήλου στον οποίο έχει ανατεθεί ο έλεγχος, και το ονοματεπώνυμο ή την επωνυμία, τη διεύθυνση και τον αριθμό φορολογικού μητρώου του διαχειριστή ή ιδιοκτήτη της οικίας που μισθώνεται βραχυχρόνια. Αν ο έλεγχος διενεργείται από μικτό κλιμάκιο που απαρτίζεται και από υπαλλήλους της ΑΑΔΕ εκδίδεται και εντολή επιτόπιου φορολογικού ελέγχου.

Τα πρόστιμα

Σύμφωνα με το νόμο, αν δεν επιτραπεί η είσοδος στο ελεγχόμενο ακίνητο, δεν πληρούνται οι προδιαγραφές ή ο διαχειριστής του ακινήτου δεν συμμορφώνεται με τις υποχρεώσεις του επιβάλλεται αυτοτελές πρόστιμο 5.000 ευρώ το οποίο επιβάλλεται και εισπράττεται σύμφωνα με τις διατάξεις του Κώδικα Είσπραξης Δημοσίων Εσόδων (ΚΕΔΕ), ανοίγοντας το δρόμο και για κατασχέσεις. Εάν δε διενεργηθεί νέος έλεγχος εντός ενός έτους από την κοινοποίηση της πράξης επιβολής προστίμου και διαπιστωθεί εκ νέου παράβαση των προδιαγραφών επιβάλλεται πρόστιμο στο διπλάσιο (10.000 ευρώ) και στην περίπτωση κάθε επόμενης ίδιας παράβασης στο τετραπλάσιο του αρχικά επιβληθέντος (20.000 ευρώ).

Αναλυτικά η εγκύκλιος

Η εγκύκλιος έχει ως ακολούθως:

«ΕΛΛΗΝΙΚΗ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑ ΓΕΝΙΚΗ ΔΙΕΥΘΥΝΣΗ ΦΟΡΟΛΟΓΙΑΣ 1. ΔΙΕΥΘΥΝΣΗ ΕΛΕΓΚΤΙΚΩΝ ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΩΝ ΤΜΗΜΑ Δ΄ Ταχ. Δ/νση : Πειραιώς 180 Ταχ. Κώδικας : 177 76, Ταύρος Τηλέφωνο : 2131410808 Email : dieldi@aade.gr Αθήνα, 24 Ιανουαρίου 2025 Ο.3001 ΠΡΟΣ: Ως πίνακα διανομής 2. ΔΙΕΥΘΥΝΣΗ ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΩΝ ΕΙΣΠΡΑΞΕΩΝ ΚΑΙ ΕΠΙΣΤΡΟΦΩΝ (ΔΙ.Δ.ΕΙΣ.ΕΠ.) ΤΜΗΜΑ Α΄ Ταχ. Δ/νση : Πειραιώς 180 Ταχ. Κώδικας : 177 76, Ταύρος Τηλέφωνο : 2131410119 Email : dideisep@aade.gr ΘΕΜΑ: Κοινοποίηση των άρθρων 3, 5 και 34 του ν. 5170/2025 (Α΄6) «Θέσπιση προδιαγραφών ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης, περιβαλλοντική κατάταξη καταλυμάτων, απλούστευση διαδικασίας ίδρυσης τουριστικών επιχειρήσεων, ειδικότερες διατάξεις ελέγχου και ενίσχυσης πλαισίου τουριστικών υποδομών και λοιπές επείγουσες διατάξεις». ΠΕΡΙΛΗΨΗ Α) ΑΝΤΙΚΕΙΜΕΝΟ Κοινοποίηση των άρθρων 3, 5 και 34 του ν. 5170/2025. Β) ΠΕΡΙΕΧΟΜΕΝΟ Κοινοποίηση των διατάξεων των κάτωθι άρθρων του ν. 5170/2025: 1. άρθρο 3 «Προδιαγραφές ακινήτων που μισθώνονται βραχυχρόνια» 2. άρθρο 5 «Εξουσιοδοτικές διατάξεις Μέρους Α΄» 3. άρθρο 34 «Έναρξη ισχύος» Γ) ΠΕΔΙΟ ΕΦΑΡΜΟΓΗΣ 1. Το άρθρο 3 αφορά στις προδιαγραφές των ακινήτων που μισθώνονται βραχυχρόνια. 2. Το άρθρο 5 αφορά στην παροχή εξουσιοδότησης στους Υπουργούς Τουρισμού, Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών και Περιβάλλοντος και Ενέργειας για την εξειδίκευση των λεπτομερειών εφαρμογής του άρθρου 3. 3. Το άρθρο 34 αφορά στην έναρξη ισχύος των κοινοποιούμενων διατάξεων.

Σας κοινοποιούμε συνημμένα, για ενημέρωση και εφαρμογή, τις διατάξεις των άρθρων 3, 5 και 34 του ν. 5170/2025 (Α΄6), ως εξής: Άρθρο 3 «Προδιαγραφές ακινήτων που μισθώνονται βραχυχρόνια» Η παρ. 1 του άρθρου 3 του κοινοποιούμενου νόμου θεσπίζει τις προδιαγραφές που πρέπει να πληρούν τα ακίνητα που μισθώνονται βραχυχρόνια, σύμφωνα με το άρθρο 111 του ν. 4446/2016 (Α’ 240), ως ακολούθως: α) αποτελούν χώρους κύριας χρήσης της παρ. 95 τουάρθρου 2 του ν. 4067/2012 (Α’ 79) και διαθέτουν φυσικό φωτισμό, αερισμό και κλιματισμό, β) διαθέτουν ασφάλιση έναντι αστικής ευθύνης για ζημιές ή ατυχήματα που μπορεί να προκληθούν, γ) διαθέτουν υπεύθυνη δήλωση ηλεκτρολόγου εγκαταστάτη, πυροσβεστήρες και ανιχνευτές καπνού, ρελέ διαρροής ή ρελέ αντιηλεκτροπληξιακό και ενδείξεις σήμανσης διαφυγής, και δ) διαθέτουν πιστοποιητικό μυοκτονίας και απεντόμωσης, φαρμακείο με είδη πρώτων βοηθειών, καθώς και οδηγό με τηλέφωνα πρώτης ανάγκης.

Σύμφωνα με την παρ. 2 του άρθρου 3 του κοινοποιούμενου νόμου για τη διαπίστωση της συμμόρφωσης με τις προδιαγραφές της παρ. 1, διενεργούνται επιτόπιοι έλεγχοι στον χώρο που μισθώνεται και έχει δηλωθεί στην ειδική πλατφόρμα της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων (Α.Α.Δ.Ε.) από υπαλλήλους του Υπουργείου Τουρισμού και παράλληλα δύναται να διενεργείται έλεγχος και από μικτά συνεργεία ελέγχου με υπαλλήλους της Α.Α.Δ.Ε. και υπαλλήλους του Υπουργείου Τουρισμού για την ταυτόχρονη διαπίστωση της συμμόρφωσης με τις κείμενες φορολογικές υποχρεώσεις. Τουλάχιστον δέκα (10) ημέρες πριν από τον έλεγχο, προηγείται ενημέρωση με κάθε πρόσφορο τρόπο προς τον διαχειριστή του ακινήτου, για να προσκομίσει κάθε στοιχείο που επιβεβαιώνει τη συνδρομή των προδιαγραφών της παρ. 1. Αν κρίνεται απαραίτητο, οι υπάλληλοι που διενεργούν τον έλεγχο, ζητούν τη συνδρομή των οργάνων της Ελληνικής Αστυνομίας για τη διενέργεια του ελέγχου, τα οποία την παρέχουν κατά τον χρόνο και στον τόπο που ζητείται, σύμφωνα με το άρθρο 161 του π.δ. 141/1991 (Α’ 58).

Σύμφωνα με την παρ. 3 του άρθρου 3 του κοινοποιούμενου νόμου, οι ελέγχοντες υπάλληλοι του Υπουργείου Τουρισμού φέρουν το δελτίο υπηρεσιακής τους ταυτότητας και έγγραφη εντολή διενέργειας επιτόπιου ελέγχου, η οποία έχει εκδοθεί από το αρμόδιο όργανο του Υπουργείου Τουρισμού ή εξουσιοδοτημένα από αυτό όργανα τα οποία επιδεικνύουν κατά τη διενέργεια του ελέγχου.

Η έγγραφη εντολή περιέχει τουλάχιστον: α) τον αριθμό και την ημερομηνία της εντολής, β) το ονοματεπώνυμο του υπαλλήλου στον οποίο έχει ανατεθεί ο έλεγχος, και γ) το ονοματεπώνυμο ή την επωνυμία, τη διεύθυνση και τον αριθμό φορολογικού μητρώου του διαχειριστή ή ιδιοκτήτη της οικίας που μισθώνεται βραχυχρόνια. Αν ο έλεγχος διενεργείται από μικτό κλιμάκιο που απαρτίζεται και από υπαλλήλους της Α.Α.Δ.Ε., εκδίδεται και εντολή επιτόπιου φορολογικού ελέγχου, σύμφωνα με το άρθρο 30 Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας (ν. 5104/2024, Α’ 58).

Σύμφωνα με την παρ. 4 του άρθρου 3 του κοινοποιούμενου νόμου ο ελεγχόμενος συνεργάζεται με τον υπάλληλο που διενεργεί τον έλεγχο και επιδεικνύει τα πιστοποιητικά, τις βεβαιώσεις και εν γένει στοιχεία προς απόδειξη τήρησης των προδιαγραφών της παρ. 1.

Σύμφωνα με την παρ. 5 του άρθρου 3 του κοινοποιούμενου νόμου στους διαχειριστές ακινήτων επιβάλλεται από τους ελέγχοντες υπαλλήλους του Υπουργείου Τουρισμού αυτοτελές διοικητικό πρόστιμο πέντε χιλιάδων (5.000) ευρώ, αν: α) δεν επιτραπεί η είσοδος στο ελεγχόμενο ακίνητο, β) δεν πληρούται κάποια από τις προδιαγραφές της παραγράφου 1, γ) δεν συμμορφώνονται με τις υποχρεώσεις της παρ. 6.

Το πρόστιμο αποτελεί δημόσιο έσοδο, επιβάλλεται και εισπράττεται σύμφωνα με τον Κώδικα Είσπραξης Δημοσίων Εσόδων (ν. 4978/2022, A’ 190). Σύμφωνα με την παρ. 6 του άρθρου 3 του κοινοποιούμενου νόμου εάν διενεργηθεί νέος έλεγχος εντός ενός (1) έτους από την κοινοποίηση της πράξης επιβολής προστίμου και διαπιστωθεί παράβαση των προδιαγραφών της παρ. 1, το πρόστιμο της παρ. 5 επιβάλλεται στο διπλάσιο και στην περίπτωση κάθε επόμενης ίδιας παράβασης στο τετραπλάσιο του αρχικά επιβληθέντος.

Άρθρο 5 «Εξουσιοδοτικές διατάξεις Μέρους Α» Στο άρθρο 5 του κοινοποιούμενου νόμου ορίζεται ότι με κοινή απόφαση των Υπουργών Τουρισμού, Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών και Περιβάλλοντος και Ενέργειας δύναται να τροποποιούνται οι προδιαγραφές της παρ. 1 του άρθρου 3, να εξειδικεύονται ο τρόπος διενέργειας του ελέγχου και τα όργανα επιβολής των κυρώσεων, καθώς και να ρυθμίζεται κάθε άλλο θέμα σχετικό με την εφαρμογή του άρθρου 3, περί προδιαγραφών ακίνητων που μισθώνονται βραχυχρόνια.

Άρθρο 34 «Έναρξη ισχύος» Σύμφωνα με την παρ. 2 του άρθρου 34 του κοινοποιούμενου νόμου η ισχύς του άρθρου 3 αρχίζει από την 1η Οκτωβρίου 2025. Συνημμένο: Απόσπασμα του ΦΕΚ Α΄6/20-1-2025: άρθρα 3, 5 και 34 του ν. 5170/2025 Ο ΔΙΟΙΚΗΤΗΣ ΤΗΣ ΑΑΔΕ ΓΕΩΡΓΙΟΣ ΠΙΤΣΙΛΗΣ».

Το αρχείο της εγκυκλίου εδώ.

Πηγή: money-tourism.gr