«Εκτόξευση» 40% στα ενοίκια γραφείων σε βάθος 10ετίας

Αυξανόμενη καταγράφεται η πορεία των μισθωμάτων (Market Rents) παλαιών γραφείων το 1ο τρίμηνο 2024 σε σχέση με ένα χρόνο πριν, σύμφωνα με έρευνα της GEOAXIS.

Είναι ενδεικτικό ότι και στις 6 περιοχές μελέτης διαπιστώθηκε αύξηση στα ζητούμενα ενοίκια, ενώ σε βάθος δεκαετίας τα στοιχεία δείχνουν μέση άνοδο 40%.

Τα παλαιά γραφεία αποτελούν πάνω από το 90% του αποθέματος την ώρα που τα (λίγα) νεόδμητα ενεργειακά πιστοποιημένα κτίρια καταγράφουν μέχρι και τριπλάσια μισθώματα, στο επίπεδο των 30-35 euro/τμ/μήνα, δίχως στο νούμερο αυτό να υπολογίζονται οι κοινόχρηστες δαπάνες.

Μεσοπρόθεσμη τάση

Σήμερα, η αγορά γραφείων χαρακτηρίζεται από τρείς διαφορετικές ταχύτητες

Ταχύτητα πρώτη: Ποιοτικά, σύγχρονα, πράσινα γραφεία, σχεδόν ανεξάρτητα θέσης, συγκεντρώνουν πολύ υψηλή ζήτηση και ενοίκια που μπορεί να ξεφύγουν πάνω από 30 euro/τμ/μήνα και αποδόσεις γύρω στο 6,0%.

Ταχύτητα Δεύτερη: Παλαιά, ανακαινισμένα γραφεία στο Κολωνάκι και σε κεντρικούς οδικούς άξονες, σημειώνουν αξιοσημείωτη ανθεκτικότητα και μισθωτικές αξίες πέριξ των 15-20 euro/τμ/μήνα με αποδόσεις 7,0%.

Ταχύτητα Τρίτη: Παλαιότερα ή μη ανακαινισμένα γραφεία που δεν μπορούν να ενοικιαστούν ούτε προς 10 ευρώ/τμ/μήνα σε δευτερεύουσες θέσεις στο κέντρο της Αθήνας, με αποδόσεις περί τα 7,5%.

Οι διαφορετικές αυτές ταχύτητες αναμένεται ότι θα συνεχιστούν για το υπόλοιπο 2024 εφόσον δεν φαίνεται να ανακάμπτει η πραγματική οικονομία που θα βοηθούσε τις χιλιάδες των μικρομεσαίων επιχειρήσεων και ελεύθερων επαγγελματιών να αναπτυχθούν και να απορροφήσουν αρχικά το απόθεμα των γραφείων μη υψηλών προδιαγραφών.

Η επόμενη μέρα

Η νέα τάση για χρήση γραφείων ευέλικτης επιφάνειας και χρόνου δεν μπορεί να δείξει ακόμη την ποσοτική επίδρασή της στην πλευρά της ζήτησης, αν και βαίνει αυξανόμενος ο αριθμός από χρήστες που προτιμούν ευέλικτους χώρους παρά την μακροχρόνια μίσθωση γραφείων. Ήδη στην Αθήνα καταγράφονται τουλάχιστον 10 τέτοιοι χώροι ενώ και η πλατφόρμα Airbnb έχει εισέλθει στην συγκεκριμένη αγορά (ακόμη όχι στην Ελλάδα) σηματοδοτώντας μια πιθανά σημαντική μελλοντική αλλαγή στο περιβάλλον εργασίας.

Ο χειρισμός των κόκκινων δανείων (NPL’s) από τις τράπεζες και τα funds που αγοράζουν πακέτα με εξασφαλίσεις σε ακίνητα αποτελεί παράγοντα που δύσκολα μπορεί να προβλεφθεί αναφορικά με την περαιτέρω αύξηση της προσφοράς, αν και το ποσοστό των γραφείων στα μέχρι σήμερα πωλημένα χαρτοφυλάκια είναι πολύ μικρό. Παρόλα αυτά, η βιαστική και μη καλά προγραμματισμένη προώθηση γραφείων στην ήδη ρηχή και προβληματική αγορά θα μπορούσε πράγματι να επιφέρει μια νέα πίεση στις τιμές.

Η μεγάλη αύξηση ενοικίων που καταγράφηκε το 2019-2022 στα υψηλών προδιαγραφών γραφεία αναμένεται να συνεχιστεί αλλά με ηπιότερο ρυθμό, καθώς πέρα από το σαφώς χειρότερο πολιτικό κλίμα, τα Macros της Ελληνικής οικονομίας (αύξηση ΑΕΠ, δανεισμός, κόκκινα δάνεια, ανεργία, brain drain κ.α.) παραμένουν προβληματικά.

Ως γενική τάση, η Geoaxis εκτιμά πως οι διαφορετικές ταχύτητες στην αγορά των γραφείων θα συνεχίσουν και το 2024/2025, α) με σταθεροποίηση στις αξίες για τα παλαιότερα γραφεία σε δευτερεύοντα σημεία, β) αύξηση για τα παλαιότερα ανακαινισμένα γραφεία προβολής και γ) ανακοπή στο ρυθμό αύξησης αξιών στα μοντέρνα, πράσινα γραφεία, ανεξάρτητα θέσης.