AIRBNB: Διχάζουν τα νέα μέτρα για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις που προωθεί η κυβέρνηση

Ως αποσπασματικά ή εισπρακτικής στόχευσης περιγράφονται τα νέα μέτρα που σχεδιάζει η κυβέρνηση για τον έλεγχο της «επέλασης» στις τουριστικές περιοχές, ιδίως στα αστικά κέντρα, των βραχυχρόνιων μισθώσεων.

Επαγγελματίες του χώρου θεωρούν ότι τα κίνητρα της κυβέρνησης είναι καθαρά δημοσιονομικού χαρακτήρα και τα μέτρα «υπαγορεύονται» από τις μεγάλες τουριστικές επιχειρήσεις σε βάρος των βραχυχρόνιων μισθώσεων ενώ ειδικοί που ασχολούνται με τα περιβαλλοντικά ζητήματα και τον αστικό σχεδιασμό, εκτιμούν ότι για μία ακόμη φορά αγνοούνται οι κοινωνικές ανάγκες και ευνοείται με έκδηλο τρόπο η περίφημη τουριστική βιομηχανία της χώρας, χωρίς να περιορίζονται τα φαινόμενα του «υπερτουρισμού».

Να σημειωθεί ότι οι βραχυχρόνιες μισθώσεις χρεώνονται πολλά από τα αρνητικά φαινόμενα που προκαλεί ο «υπερτουρισμός», δηλαδή η υπεράριθμη παρουσία επισκεπτών σε τουριστικές σε περιοχές που δεν διαθέτουν τις απαιτούμενες υποδομές. Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις αφενός συμβάλουν στην τουριστική ανάπτυξη και προσφέρουν στις τοπικές οικονομίες με την ενεργοποίηση υπηρεσιών, αύξηση του εμπορίου και ενίσχυση της εστίασης και των χώρων αναψυχής αλλά αφετέρου χρεώνονται με τη δημιουργία συνθηκών που ευνοούν την αύξηση των ενοικίων και στην αλλοίωση με «τουριστικοποίηση» ολόκληρων περιοχών που επιβαρύνονται με θόρυβο, απορρίμματα, κυκλοφοριακή συμφόρηση, με αποτέλεσμα ακόμα και να εγκαταλείπονται από τους μόνιμους κατοίκους.

Τέτοια φαινόμενα είναι εμφανή ήδη σε διάσημους διεθνείς τουριστικούς προορισμούς όπως η Βαρκελώνη και η Μαγιόρκα ενώ στη χώρα μας το πλέον χαρακτηριστικό παράδειγμα είναι η Σαντορίνη.

Τι σχεδιάζει η κυβέρνηση

Σύμφωνα με όσα έχουν γνωστοποιηθεί, η κυβέρνηση, στην προσπάθεια της να ελέγξει το φαινόμενο των μισθώσεων τύπου aibnb, σε πρώτη φάση εξετάζει κυρίως φορολογικά μέτρα ενώ δεν αποκλείει να εφαρμοστεί πλαφόν σε ημέρες και άδειες των βραχυχρόνιων μισθώσεων σε 18 περιοχές της χώρας που τουριστικά ήδη θεωρούνται ή κρίνονται κορεσμένες.

Η κεντρική επιδίωξη της κυβέρνησης είναι, μέσω φορολογικών κινήτρων να στρέψει τους ιδιοκτήτες των ακινήτων στις μακροχρόνιες αντί στις μισθώσεις τύπου aibnb, ώστε εμμέσως να μειωθούν και οι πιέσεις στο στεγαστικό πρόβλημα. Η επιλογή αυτή επιβάλλεται κυρίως από τις νομικές δυσκολίες που υφίστανται καθώς οι επαγγελματίες των βραχυχρόνιων μισθώσεων έχουν προσφύγει νομικά για τα φορολογικά μέτρα που ήδη ισχύουν και εφαρμόζονται.

Σύμφωνα με τον σχεδιασμό από τα Υπουργεία Περιβάλλοντος και Τουρισμού, που έχει τεθεί σε δημόσια διαβούλευση έως τις 15 Σεπτεμβρίου, αυτό που εξετάζεται είναι να αυξηθεί ο συντελεστής φορολόγησης για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις κατοικιών, πιθανά στο επίπεδο του 22% και να μειωθεί ο συντελεστής φορολόγησης για το εισόδημα από ενοίκια που προέρχονται από μακροχρόνια μίσθωση ακινήτου. Σύμφωνα με την κυβέρνηση, πολλοί επαγγελματίες της βραχυχρόνιας μίσθωσης δηλώνουν ετήσια εισοδήματα κάτω από 12.000 ευρώ, ώστε να αποφεύγουν την υψηλή φορολογία

Να σημειωθεί ότι για  εισοδήματα από ακίνητα έως 12.000 ευρώ ο συντελεστής είναι 15%, για εισόδημα από 12.001 έως 35.000 ευρώ ο συντελεστής αυξάνεται στο 35% και για εισόδημα πάνω από 35.001 ευρώ ο συντελεστής είναι 45%.

Σ’ αυτό το πλαίσιο, για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, εξετάζεται να αυξηθεί ο ελάχιστος συντελεστή στο 22% και να διατηρηθεί ή να μειωθεί το 15% για τις μακροχρόνιες ενώ δεν αποκλείεται και έκπτωση φόρου εισοδήματος από ενοίκια κατοικιών μακροχρόνιας μίσθωσης.

Να σημειωθεί ότι αυτές οι ρυθμίσεις αφορούν κυρίως τους μικροεπαγγελματίες του κλάδου, αν λάβουμε υπόψη μας πως φορολογούνται σήμερα τα εισοδήματα από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις:

• Για τα φυσικά πρόσωπα που διαθέτουν μέχρι 2 ακίνητα, το εισόδημα από βραχυχρόνιες μισθώσεις φορολογείται με συντελεστές 15%, 35% και 45%, ανάλογα με το ύψος του εισοδήματος ενώ αφαιρείται ποσοστό 5% για τις λειτουργικές δαπάνες του ακινήτου.
• Για τα φυσικά πρόσωπα με 3 ή περισσότερα ακίνητα το εισόδημα από μισθώσεις airbnb θεωρείται επιχειρηματική δραστηριότητα και φορολογείται με τους συντελεστές από 9% έως 44% ενώ για τα νομικά πρόσωπα το εισόδημα από βραχυχρόνια μίσθωση φορολογείται με συντελεστή 22%.

Ωστόσο πέρα από αυτά τα μέτρα στο τραπέζι υπάρχουν και εισηγήσεις για ποσοστώσεις όπως να επιτρέπεται για κάθε ΑΦΜ ένα ή δύο ακίνητα σε βραχυχρόνια μίσθωση για τα φυσικά πρόσωπα. Στην περίπτωση των 2 ακινήτων θα υπάγονται σε καθεστώς ΦΠΑ και θα καταβάλλουν ασφαλιστικές εισφορές και τέλος επιτηδεύματος ενώ σήμερα αυτό ισχύει για όσους διαθέτουν 3 ή περισσότερα ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης. Επίσης η μίσθωση κάθε ακινήτου κάθε χρόνο να μην υπερβαίνει τις 90 ημέρες και σε νησιά κάτω των 10.000 κατοίκων να επιτρέπεται μέχρι 60 ημέρες. Η υπέρβαση της διάρκειας θα επιτρέπεται μόνο για εισοδήματα κάτω των 12.000 ευρώ.

Μόνο στο 2% των ακινήτων το airbnb

Από την πλευρά τους, πάντως, οι επαγγελματίες του χώρου αμφισβητούν αυτές τις αιτιάσεις για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις και υποστηρίζουν ότι τα μέτρα που προωθεί η κυβέρνηση υπαγορεύονται κυρίως από τα μεγάλα ξενοδοχειακά συγκροτήματα και τις επιχειρήσεις καταλυμάτων που αντιμετωπίζουν εχθρικά το airbnb διότι αφαιρεί διανυχτερεύσεις από τις ξενοδοχειακές μονάδες.

Όπως τονίζει ο Ανδρέας Χίος, πρόεδρος του Πανελλήνιου Συλλόγου Διαχειριστών Ακινήτων (ΠΑ.ΣΥ.ΔΑ.), που είναι ο μεγαλύτερος σύλλογος ιδιοκτητών ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης στην Ελλάδα, «η κυβέρνηση προχωρά σε μέτρα απαράδεκτα για το χώρο μας με στόχο να λύσει στεγαστικά προβλήματα, αλλά τα ακίνητα που ήδη είναι σε βραχυχρόνια μίσθωση θα παραμείνουν. Το είδαμε με το πλαφόν που βάλανε για 2 ακίνητα σε ιδιώτη. Τα παραπάνω ακίνητα καταλήξανε σε εταιρίες. Όταν έχεις κάνει μία επένδυση για βραχυχρόνια με ανακαινίσεις και έξοδα δεν μπορείς να το δώσεις σε μακροχρόνια. Και αν το δώσει δεν θα είναι φτηνό».

«Χρειάζονται άλλες πολιτικές για το στεγαστικό. Το δημόσιο αυτή τη στιγμή διαθέτει μόνο στην Αθήνα 120.000 διαμερίσματα και 800.000 σε όλη την Ελλάδα. Γιατί δεν τα διαθέτει στους πολίτες;» αναρωτιέται και αναφέρει ότι η βραχυχρόνια μίσθωση στην Αθήνα αφορά το 2% των κατοικιών ΚΑΙ ΣΤΗ Θεσσαλονίκη το 1,8%, όταν στην Βαρκελώνη έχει φτάσει στο 20%.

«Ο υπερτουρισμός δεν οφείλεται στη βραχυχρόνια μίσθωση» τονίζει και αναφέρει ότι μέχρι σήμερα η κυβέρνηση έχει αρνηθεί το διάλογο με τους εκπροσώπους της βραχυχρόνιας μίσθωσης όταν στην Ελλάδα υπάρχουν 180.000 ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης και ο ΠΑΣΥΔΑ έχει 9000 μέλη.

Χρειάζεται σχεδιασμός βάσει της φέρουσας ικανότητας  

Από την πλευρά τους ειδικοί, που έχουν ασχοληθεί με τον σχεδιασμό και την ανάπτυξη του αστικού περιβάλλοντος, θεωρούν ότι οι βραχυχρόνιες μισθώσεις πρέπει να ειδωθούν μέσα από το πρίσμα ενός σχεδιασμού που θα βασίζεται σε μετρήσεις της «φέρουσας ικανότητας» κάθε περιοχής, ώστε αποφευχθούν οι αρνητικές επιπτώσεις

Ο Κώστας Νικολάου, περιβαλλοντολόγος, επισκέπτης Καθηγητής Οικολογίας και Κοινωνικής. Αλληλέγγυας Οικονομίας στο ΑΠΘ, θεωρεί ότι η βραχυχρόνια μίσθωση μπορεί να προσφέρει στις τοπικές κοινωνίες αλλά να υπάρξει μέτρο.

«Πρέπει να μετρηθεί η φέρουσα ικανότητα κάθε περιοχής, δηλαδή πόσους τουρίστες και επισκέπτες μπορεί να υποδεχτεί να φιλοξενήσει και εξυπηρετήσει.. Δηλαδή να ξέρεις πόσα ξενοδοχεία υπάρχουν, πόσες κλίνες αλλά και πόσους ανθρώπους μπορεί να «αντέξει» κάθε περιοχή.  Αυτός είναι ένας βασικός κανόνας που αφορά όλες τις περιοχές και αυτή η μέτρηση πρέπει να γίνει μέσα από διαφανείς διαδικασίες» αναφέρει και προσθέτει πως «βάσει αυτών των μετρήσεων να υπάρχει κάποιος σχεδιασμός βάσει των δυνατοτήτων κάθε περιοχής αλλά και με διαβούλευση με την τοπική κοινωνία που θα καταλήξει σε κανόνες και ποσοστώσεις ώστε να μη υπάρχει επιβάρυνση».

Όπως αναφέρει, το στεγαστικό πρόβλημα είναι ήδη έντονο στην πόλη της Θεσσαλονίκης  ιδίως στο κέντρο, όπου π.χ οι φοιτητές πλέον αδυνατούν να βρουν κατοικίες κοντά στα πανεπιστήμια και αναγκάζονται να μετακινηθούν στις συνοικίες. «Αυτό επιβαρύνει το συγκοινωνιακό της πόλης διότι αυξάνονται κατά χιλιάδες οι μετακινήσεις προς το κέντρο της πόλης» αναφέρει και σημειώνει πως όταν ένας ιδιοκτήτης μπορεί να βγάλει 2-3 χιλιάδες ευρώ από το aibnb δεν θα το νοικιάσει σε οικογένειες ή φοιτητές.

Ο Κώστας Σαμδάνης, γραμματέας του Συλλόγου Αρχιτεκτόνων Θεσσαλονίκης, που έχει μελετήσει φαινόμενα που συνδέονται με τον αστικό σχεδιασμό, τονίζει πως στην Ελλάδα υπάρχει το σχετικό νομοθετικό εργαλείο, που θα μπορούσε να ελέγξει τις εξελίξεις στο χώρο της βραχυχρόνιας μίσθωσης από το 2016, αλλά ποτέ δεν ενεργοποιήθηκε.

Όπως αναφέρει «η σχετική νομοθεσία υπάρχει και δεν έχει χρησιμοποιηθεί ενώ λαμβάνονται κυρίως μέτρα οικονομικής φύσης, που τελικά δεν περιορίζουν το φαινόμενο,  αλλά το ανοίγουν περισσότερο σε επιχειρηματίες του τουρισμού και σε μεγάλους επενδυτές σε βάρος των μικρών. Δηλαδή το aibnb φεύγει από την πρωταρχική του φάση που έδινε τη δυνατότητα σε κάποιους να απασχοληθούν οι ίδιοι και να αξιοποιήσουν την περιουσία τους για ένα επιπλέον εισόδημα, και έχει περάσει σε καθαρή επιχειρηματική, και αυτό είναι εμφανές από τις καταχωρήσεις για τη διάθεση των ακινήτων» .

Τονίζει δε πως «το φαινόμενο δεν θα περιοριστεί με οικονομικής φύσης μέτρα, αλλά με περιορισμούς βάσει του ισχύοντος νόμου, που προβλέπει ότι σε συγκεκριμένες γεωγραφικές περιοχές, όπου παρουσιάζεται πρόβλημα εξεύρεσης κατοικίας, μπορούν να εφαρμοστούν συγκεκριμένες ρυθμίσεις ακόμα και για την χρονική διάρκεια των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Χρειάζεται μία κοινή υπουργική απόφαση γι αυτό, αλλά μέχρι σήμερα αυτός ο νόμος δεν έχει εφαρμοστεί σε καμία περιοχή της χώρας. Δυστυχώς αυτή η ανεξέλεγκτη κατάσταση οδηγεί στην αλλοίωση των αστικών χαρακτηριστικών μίας πόλης εξοβελίζοντας κατοικίες και μικρές επιχειρήσεις».