Μικρά σπίτια: Είναι lifestyle τάση ή οικονομική ανάγκη;
Ένας αρχιτέκτονας και ένας μεσίτης αναλύουν στην parallaxi αν οι μικρές και μινιμαλιστικές κατοικίες γίνονται must ως μία lifestyle τάση ή ως λύση ανάγκης της οικονομίας του σήμερα
Διαμερίσματα και studio 30 τ.μ., μόνο με τα απαραίτητα. Το κρεβάτι δίπλα από το τραπέζι κουζίνας, το πλυντήριο κάτω από τον νεροχύτη, την ντουλάπα απέναντι από την τηλεόραση και το μπάνιο παραδίπλα. Μίνιμαλ αισθητική, με έπιπλα σε ασπρόμαυρες, γκρι και ξύλινες αποχρώσεις και λευκούς κρυφούς φωτισμούς. Αυτά είναι τα ενοικιαζόμενα ακίνητα που κάνουν θραύση στην αγορά και φτάνουν έως και τα 600 ευρώ.
Τα μεγάλα σπίτια θα έλεγε κανείς πως ίσως έχουν χάσει την αίγλη τους, δεν είναι πλέον ούτε αυτονόητα, αλλά ούτε επιθυμητά. Με την καθημερινή αύξηση του κόστους ζωής, τους συνεχώς αυξανόμενους λογαριασμούς, υψηλά ενοίκια και και την κυριαρχία των Airbnbs στα κέντρα των μεγάλων και μικρών πόλεων, οι κάτοικοι αλλάζουν πλέον τις προτεραιότητές τους στην κατοικία, από μεγάλους χώρους σε μικρούς, πρακτικούς και εξυπηρετικούς.
Είναι αυτά τα σπίτια μίας ταπεινότερης γενιάς ή μίας γενιάς που δεν τα βγάζει πέρα και αναγκάζεται να ζει με λίγα; Οι μικρότερες κατοικίες γίνονται must ως lifestyle ή ως λύση ανάγκης;
Στην Αθήνα και συγκεκριμένα στο κέντρο της, τα μικρά διαμερίσματα διατίθενται με τιμές που κυμαίνονται στα 1.876 ευρώ το τ.μ., ξεπερνώντας κατά πολύ τα μεγαλύτερα διαμερίσματα οι τιμές των οποίων κυμαίνονται μεταξύ 1.762 και 1.809 ευρώ το τ.μ.
Οι τιμές ανεβαίνουν ιδιαίτερα στα νότια προάστια, που έχουν κερδίσει τον τίτλο της ακριβότερης περιοχής, καθώς για μικρές κατοικίες αγγίζουν τα 2.815 ευρώ το τ.μ., φθάνοντας σε ορισμένες περιπτώσεις έως και τα 2.981 ευρώ. Στα βόρεια προάστια, οι τιμές είναι επίσης υψηλές, καθώς διαμορφώνονται μεταξύ 2.743 και 2.840 ευρώ/τ.μ.
Σύμφωνα με έρευνα του ΙΟΒΕ, στη Θεσσαλονίκη, οι αυξήσεις στις τιμές για τα μικρά διαμερίσματα το 2025, έφτασαν στο 3,5%, σχεδόν διπλάσιες από το 1,8% που κατέγραψαν οι μεγαλύτερες κατοικίες. Οι τιμές, κυμαίνονται από 1.260 έως 1.866 ευρώ το τ.μ.
Ο αρχιτέκτονας, Τάσος Γεωργαντζής, εξηγεί την αυξανόμενη τάση των μικρών διαμερισμάτων στη Θεσσαλονίκη, τα τελευταία χρόνια:
«Νομίζω ότι τα μικρά διαμερίσματα δεν είναι απλώς μια τάση design. Είναι κυρίως ένας καθρέφτης της εποχής. Στη Θεσσαλονίκη το βλέπουμε πολύ καθαρά. Η πόλη έχει πάντα μια έντονη σχέση με το μικρό διαμέρισμα: φοιτητές, νέοι επαγγελματίες, εργένηδες, άνθρωποι που μετακινούνται για δουλειά, άνθρωποι που θέλουν να είναι κοντά στο κέντρο, στην παραλία, στα πανεπιστήμια, στην αγορά, στη ζωή της πόλης. Αυτό υπήρχε πάντα.
Αυτό που έχει αλλάξει είναι η ένταση. Το μικρό διαμέρισμα δεν είναι πια μόνο η γκαρσονιέρα του φοιτητή. Είναι όλο και πιο συχνά η μόνη διαθέσιμη λύση για κάποιον που θέλει να μείνει σε μια καλή περιοχή, να μη χαθεί στα έξοδα, να μην εξαρτάται από αυτοκίνητο, να μπορεί να ζει μέσα στην πόλη.
Αρχιτεκτονικά, έχει ενδιαφέρον γιατί σε αναγκάζει να σκεφτείς την κατοικία όχι ως ποσότητα τετραγωνικών, αλλά ως ποιότητα χώρου. Σε 30 τ.μ. δεν έχεις περιθώριο για λάθος. Κάθε εκατοστό πρέπει να δουλεύει».
«Θα ήθελα να πω ότι είναι lifestyle επιλογή, αλλά στην Ελλάδα σήμερα αυτό θα ήταν λίγο άνετο ως απάντηση», τονίζει ο ίδιος:
«Υπάρχει σίγουρα μια αισθητική πλευρά. Υπάρχει μια νέα γενιά που δεν θέλει απαραίτητα μεγάλο σπίτι, μεγάλο σαλόνι, πολλά έπιπλα, τραπεζαρία δώδεκα ατόμων. Θέλει μια πιο ελαφριά ζωή, πιο ευέλικτη, πιο αστική. Θέλει να κατεβαίνει με τα πόδια, να δουλεύει από ένα laptop, να ζει και έξω από το σπίτι.
Αλλά η αλήθεια είναι ότι σε μεγάλο βαθμό πρόκειται για αποτέλεσμα οικονομικής πίεσης. Όταν τα ενοίκια ανεβαίνουν, όταν η αγορά κατοικίας γίνεται δύσκολη, όταν το κέντρο γίνεται ακριβό, τότε το μικρό διαμέρισμα παρουσιάζεται ως “έξυπνη λύση”. Μερικές φορές είναι. Άλλες φορές είναι απλώς ο ωραιοποιημένος τρόπος να πούμε ότι οι άνθρωποι στριμώχνονται.
Η διαφορά είναι ξεκάθαρη:άλλο το μικρό διαμέρισμα ως συνειδητή αρχιτεκτονική επιλογή, και άλλο το μικρό διαμέρισμα ως αναγκαστική συρρίκνωση της ζωής. Το πρώτο μπορεί να είναι εξαιρετικό. Το δεύτερο είναι κοινωνικό πρόβλημα».
Όπως αναλύει ο κ. Γεωργαντζής, το τεράστιο πλεονέκτημα της Θεσσαλονίκης είναι ότι είναι μία πόλη συμπαγής: «Είναι πόλη αποστάσεων. Μπορείς ακόμα, σε μεγάλο βαθμό, να ζήσεις χωρίς να κάνεις τη ζωή σου logistics. Το κέντρο, η παραλία, τα πανεπιστήμια, η αγορά, τα καφέ, οι γειτονιές, όλα είναι σχετικά κοντά.
Αυτό βοηθά πολύ το μικρό διαμέρισμα. Γιατί όταν το σπίτι μικραίνει, η πόλη πρέπει να μεγαλώνει. Δηλαδή η πόλη πρέπει να γίνεται το δεύτερο σαλόνι σου, το γραφείο σου, ο χώρος περιπάτου, κοινωνικότητας, εκτόνωσης».
Εκεί όμως, είναι που η Θεσσαλονίκη εντοπίζει και το πρόβλημα της, συνεχίζει ο ίδιος: «Έχουμε πυκνότητα, αλλά δεν έχουμε πάντα ποιότητα. Έχουμε πολυκατοικίες, αλλά όχι πάντα καλούς κοινόχρηστους χώρους. Έχουμε γειτονιές, αλλά όχι πάντα σωστά πεζοδρόμια. Έχουμε τρομερή αστική ζωή, αλλά λίγο πράσινο. Έχουμε παραλία, αλλά δεν έχουν όλες οι περιοχές πρόσβαση σε δημόσιο χώρο αντίστοιχης ποιότητας.
Άρα η Θεσσαλονίκη μπορεί να υποστηρίξει το μικρό διαμέρισμα καλύτερα από πολλές άλλες ελληνικές πόλεις, επειδή είναι πυκνή, ζωντανή και περπατήσιμη. Αλλά δεν είναι ακόμα όσο προσαρμοσμένη θα έπρεπε. Για να ζεις καλά σε 25 ή 30 τ.μ., χρειάζεσαι μια πόλη που σε φροντίζει έξω από την πόρτα του σπιτιού σου».
Το βασικό πρόβλημα της πόλης, δεν είναι μόνο οι πολεοδομικοί περιορισμοί που αντιμετωπίζει: «Το πρόβλημα είναι συχνά ότι δουλεύουμε μέσα σε ένα παλιό κτιριακό απόθεμα, με δύσκολες κατόψεις, στενούς φωταγωγούς, ανεπαρκείς εγκαταστάσεις, μικρά ανοίγματα, κακή ηχομόνωση και πολυκατοικίες που σχεδιάστηκαν για άλλες ανάγκες. Στη Θεσσαλονίκη έχουμε πάρα πολλά τέτοια κτίρια. Πολυκατοικίες των δεκαετιών του ’60, ’70, ’80, γραφεία που μετατρέπονται σε κατοικίες, μεγάλα διαμερίσματα που τεμαχίζονται, ισόγεια ή ημιώροφοι που προσπαθούν να γίνουν “studio”. Εκεί αρχίζουν τα δύσκολα.
Ένα μικρό διαμέρισμα δεν μπορεί να είναι απλώς ένα κομμένο κομμάτι από ένα μεγαλύτερο διαμέρισμα. Θέλει κανονικό σχεδιασμό από την αρχή. Θέλει φως, αέρα, αποθήκευση, σωστή κουζίνα, καλό μπάνιο, ακουστική προστασία, σωστή θέση για ύπνο, εργασία, φαγητό, χαλάρωση. Θέλει η κάτοψη να είναι σχεδόν σαν έπιπλο.
Πολλές φορές ο κανονισμός σε προστατεύει — και καλά κάνει — ζητώντας φυσικό φωτισμό, αερισμό, ελάχιστα ύψη, βασικές προδιαγραφές», εξηγεί.
«Το πρόβλημα είναι όταν η αγορά προσπαθεί να βαφτίσει “κατοικία” οποιοδήποτε μικρό κέλυφος. Εκεί η αρχιτεκτονική πρέπει να βάλει όριο».
Πόσο ποιοτική μπορεί να είναι η ζωή στα 30 και 20 τ.μ.; Η απάντηση του κ. Γεωργαντζή είναι λίγο σκληρή: «Τα 30 τ.μ. μπορούν να γίνουν σπίτι. Τα 20 τ.μ. πολύ δύσκολα. Ένα καλά σχεδιασμένο διαμέρισμα 30 τ.μ. μπορεί να είναι απολύτως αξιοπρεπές για έναν άνθρωπο. Μπορεί να έχει φως, καθαρή κάτοψη, σωστή αποθήκευση, ένα μικρό αλλά κανονικό καθιστικό, μια λειτουργική κουζίνα, ένα καλό μπάνιο, ακόμα και μια μικρή γωνιά εργασίας. Δεν είναι πολυτέλεια, αλλά μπορεί να είναι κατοίκηση.
Στα 20 τ.μ. τα πράγματα γίνονται οριακά. Μπορεί να λειτουργήσει για φοιτητή, για προσωρινή διαμονή, για serviced apartment, για κάποιον που λείπει όλη μέρα. Αλλά ως μακροχρόνια κατοικία, θέλει πάρα πολλή προσοχή. Αν δεν είναι εξαιρετικά σχεδιασμένο, καταλήγει να είναι δωμάτιο, όχι σπίτι.
Για μένα το θέμα δεν είναι μόνο το μέγεθος. Είναι η αξιοπρέπεια. Ένα μικρό σπίτι μπορεί να είναι όμορφο, έξυπνο, ζεστό, ανθρώπινο. Αλλά μπορεί επίσης να είναι σκοτεινό, πρόχειρο, θορυβώδες και ασφυκτικό. Η αρχιτεκτονική διαφορά είναι τεράστια».
«Δεν πρέπει να πουλάμε τα μικρά τετραγωνικά ως πρόοδο από μόνα τους», καταλήγει ο ίδιος: «Πρόοδος είναι να μπορεί κάποιος να ζει καλά σε λιγότερο χώρο, όχι να αναγκάζεται να ζει σε λιγότερη ζωή. Αν ήθελα να το συμπυκνώσω, θα έλεγα ότι το μικρό διαμέρισμα είναι ένα πολύ καλό τεστ για την αρχιτεκτονική και για την πόλη. Για την αρχιτεκτονική, γιατί δεν συγχωρεί λάθη. Για την πόλη, γιατί δείχνει αν μπορεί να στηρίξει την καθημερινότητα των ανθρώπων έξω από το σπίτι τους. Στη Θεσσαλονίκη έχουμε τις προϋποθέσεις: πυκνότητα, ζωή, γειτονιές, αποστάσεις, μια μοναδική σχέση με τον δημόσιο χώρο. Αλλά πρέπει να προσέξουμε να μη μετατρέψουμε την ανάγκη σε αισθητική μόδα».
«Το μικρό μπορεί να είναι πολύ καλό. Αρκεί να μη γίνει άλλοθι για κάτι φτωχό»
Από την πλευρά του, ο μεσίτης, Νικόλαος Μανομενίδης, τονίζει ότι οι στις περισσότερες περιπτώσεις, οι άνθρωποι δεν επιλέγουν το μικρό σπίτι, αλλά το σπίτι που μπορούν να αντέξουν οικονομικά:
«Υπάρχει πράγματι μια μικρή κατηγορία ανθρώπων – κυρίως νέοι επαγγελματίες ή άτομα που ζουν μόνα τους – που προτιμούν ένα μικρότερο διαμέρισμα επειδή τους εξυπηρετεί ο τρόπος ζωής τους. Θέλουν να βρίσκονται κοντά στη δουλειά τους, να αφιερώνουν λιγότερο χρόνο στις μετακινήσεις και να έχουν μικρότερα λειτουργικά έξοδα. Ωστόσο, αυτή δεν είναι η εικόνα που κυριαρχεί σήμερα.
Οι περισσότεροι ενδιαφερόμενοι ξεκινούν την αναζήτησή τους έχοντας ήδη αποκλείσει σπίτια που πριν από λίγα χρόνια θα θεωρούσαν απολύτως φυσιολογικά για τις ανάγκες τους. Νέα ζευγάρια αναβάλλουν τη δημιουργία οικογένειας ή συμβιβάζονται με μικρότερους χώρους. Άνθρωποι που εργάζονται με πλήρες ωράριο δυσκολεύονται να καλύψουν το κόστος μιας κατοικίας που ανταποκρίνεται στις πραγματικές τους ανάγκες».
«Δεν πιστεύω ότι πρόκειται για μια νέα «μόδα» του minimal living. Για τη μεγάλη πλειονότητα πρόκειται για έναν αναγκαστικό συμβιβασμό που παρουσιάζεται πολλές φορές ως επιλογή»
Η αλλαγή στην αγορά σε σύγκριση με τα προηγούμενα χρόνια είναι εντυπωσιακή, όπως ξεκαθαρίζει ο ίδιος: «Πριν από λίγα χρόνια ο υποψήφιος ενοικιαστής έλεγε: «Χρειάζομαι ένα σπίτι περίπου 80 τετραγωνικά σε αυτή την περιοχή» και στη συνέχεια αναζητούσε την καλύτερη διαθέσιμη τιμή. Σήμερα η συζήτηση ξεκινά διαφορετικά.
Οι περισσότεροι λένε: «Μπορώ να διαθέσω μέχρι 500 ή 600 ευρώ τον μήνα. Τι μπορώ να βρω;». Αυτό δείχνει ότι το διαθέσιμο εισόδημα έχει γίνει ο βασικός παράγοντας που καθορίζει όχι μόνο την περιοχή αλλά ακόμη και το μέγεθος της κατοικίας. Παράλληλα, έχει αλλάξει και η σύνθεση των νοικοκυριών. Τα μονοπρόσωπα νοικοκυριά αυξάνονται, περισσότεροι νέοι αργούν να δημιουργήσουν οικογένεια, ενώ αρκετοί ηλικιωμένοι συνεχίζουν να ζουν μόνοι τους. Όλα αυτά αυξάνουν τη ζήτηση για μικρότερα διαμερίσματα. Ταυτόχρονα όμως δεν αυξήθηκε αντίστοιχα η προσφορά. Έτσι δημιουργήθηκε μια έντονη ανισορροπία που πιέζει συνεχώς τις τιμές προς τα πάνω».
«Οι αυξήσεις των ενοικίων έχουν αλλάξει τον τρόπο με τον οποίο σκέφτονται οι περισσότεροι άνθρωποι», ξεκαθαρίζει ο κ. Μανομενίδης:
«Παλαιότερα το ερώτημα ήταν: «Ποιο σπίτι μου ταιριάζει;». Σήμερα είναι: «Ποιο σπίτι μπορώ να πληρώνω χωρίς να φοβάμαι ότι σε λίγους μήνες δεν θα μπορώ να ανταποκριθώ;». Αυτό έχει οδηγήσει πολλούς να περιορίσουν τις απαιτήσεις τους ως προς τα τετραγωνικά μέτρα.
Το αποτέλεσμα είναι ότι όλοι στρέφονται προς την ίδια κατηγορία ακινήτων: τα μικρά και σχετικά οικονομικότερα διαμερίσματα. Όταν όμως χιλιάδες ενδιαφερόμενοι διεκδικούν το ίδιο περιορισμένο απόθεμα κατοικιών, είναι αναμενόμενο να αυξάνονται και οι τιμές αυτών των ακινήτων. Βλέπουμε λοιπόν ένα παράδοξο: τα μικρότερα σπίτια, που κάποτε αποτελούσαν την οικονομική λύση, σήμερα σε πολλές περιοχές εμφανίζουν από τις μεγαλύτερες αυξήσεις στις ζητούμενες τιμές».
Η πραγματικότητα για την αύξηση των ενοικίων στα μικρά ακίνητα, είναι σύνθετη – υπάρχουν πολλοί παράγοντες που λειτουργούν ταυτόχρονα, όπως τονίζει ο ίδιος:
«Η προσφορά κατοικιών παραμένει περιορισμένη. Πολλά ακίνητα χρειάζονται σημαντικές ανακαινίσεις για να διατεθούν στην αγορά. Άλλα έχουν στραφεί στη βραχυχρόνια μίσθωση, ιδιαίτερα στις τουριστικές περιοχές, ενώ αρκετοί ιδιοκτήτες εξακολουθούν να φοβούνται τον κίνδυνο κακοπληρωτών ή χρονοβόρων δικαστικών διαδικασιών.
Την ίδια στιγμή, το κόστος ιδιοκτησίας έχει αυξηθεί. Οι ανακαινίσεις, τα οικοδομικά υλικά, η ενέργεια, η χρηματοδότηση και η συντήρηση είναι ακριβότερα από ό,τι πριν λίγα χρόνια. Παράλληλα, η ζήτηση δεν μειώνεται. Αντίθετα, σε μεγάλα αστικά κέντρα όπως η Θεσσαλονίκη και η Αθήνα συνεχίζει να ενισχύεται από φοιτητές, νέους εργαζόμενους, επαγγελματίες που μετακινούνται για εργασία αλλά και νοικοκυριά που αδυνατούν να αποκτήσουν ιδιόκτητη κατοικία λόγω των υψηλών επιτοκίων και του αυξημένου κόστους αγοράς.
«Η στέγαση δεν είναι απλώς ένα οικονομικό αγαθό – είναι βασική ανθρώπινη ανάγκη», συνεχίζει και καταλήγει ο κ. Μανομενίδης: «Όταν ένας άνθρωπος αγωνιά για το αν θα μπορέσει να διατηρήσει το σπίτι του, δεν επηρεάζεται μόνο ο οικογενειακός του προϋπολογισμός· επηρεάζεται η ποιότητα ζωής του, η δυνατότητα να κάνει σχέδια για το μέλλον και τελικά η ίδια η κοινωνική συνοχή.
Για τον λόγο αυτό πιστεύω ότι η αντιμετώπιση του στεγαστικού ζητήματος απαιτεί πολιτικές που θα αυξήσουν ουσιαστικά το διαθέσιμο στεγαστικό απόθεμα και θα διευκολύνουν την παραγωγή νέων κατοικιών. Όσο η προσφορά παραμένει σημαντικά χαμηλότερη από τη ζήτηση, η πίεση στις τιμές δύσκολα θα αποκλιμακωθεί, ανεξάρτητα από τις επιμέρους παρεμβάσεις».
