Σε στάση αναμονής η αγορά ακινήτων με τα ενοίκια σε ανοδική πορεία

Αντιφατικά μηνύματα εκπέμπει η αγορά ακινήτων στη Θεσσαλονίκη, με την άνοδο των τιμών διαβίωσης, την ενεργειακή κρίση αλλά και την πανδημία που επιμένει, να φρενάρουν την κίνηση της αγοράς και να δημιουργούν συνθήκες δυσχέρειας για ιδιοκτήτες, ενοικιαστές και αγοραστές. Ωστόσο σε πολλές περιοχές η ζήτηση υπερβαίνει της προσφοράς και οι τιμές έχουν αρχίσει να σκαρφαλώνουν σε απαγορευτικά ύψη για τα μικρομεσαία και χαμηλά εισοδήματα.

Σε πολλές περιοχές της πόλης, κυρίως της Ανατολικής Θεσσαλονίκης αλλά και δυτικά, στην περιοχή του Εύοσμου, σταθερά παρατηρείται μία έντονη κινητικότητα στην αγορά ακινήτων ενώ το Κέντρο, η Χαριλάου και η Τούμπα παραμένουν μέσα στις περιοχές όπου παραδοσιακά βρίσκονται μεταξύ των περιοχών που προσελκύουν ενοικιαστές και αγοραστές ακινήτων.

Η κύρια αιτία είναι ο κλασσικός κανόνας της προσφορά και της ζήτησης και στις συγκεκριμένες περιοχές, συνήθως, η προσφορά είναι μικρότερη της ζήτησης. Δηλαδή η έλλειψη ακινήτων και η μεγάλη ζήτηση δίνει την ευκαιρία στους ιδιοκτήτες να “τσιμπάνε” τις τιμές προς τα πάνω, ακόμα και για ακίνητα με μεγάλη παλαιότητα και χωρίς πλεονεκτήματα, όπως χώρο στάθμευσης ή πρόσβαση σε μέσα μαζικής μεταφοράς. Επίσης με την αποδυνάμωση της πανδημίας και τη χαλάρωση των μέτρων ή με τις ενδείξεις ότι οδεύουμε σταθερά προς εκτόνωση της υγειονομικής κρίσης, πολλοί ιδιοκτήτες προσπαθούν να επαναφέρουν τις τιμές προ πανδημίας, με στόχο, όπως σχολιάζουν οι κτηματομεσίτες, «για να βγάλουν τα σπασμένα».

Ωστόσο, σε αρκετές περιοχές υπάρχει σημαντική μείωση της ζήτησης, γεγονός που διαμορφώνει τις τιμές προς τα κάτω, ενώ το τελευταίο διάστημα λόγω και της απότομης αύξησης των τιμών διαβίωσης και ιδίως της ενέργειας, η αγορά ακινήτων, ιδίως στα ενοίκια παραμένει στάσιμη ή και σε πτωτική και ελεγχόμενη κατάσταση. Οι βασικές τιμές στα ενοίκια διαμορφώνονται στα 4 ευρώ έως 6 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο ενώ σε ειδικές περιπτώσεις μπορεί να φτάσουν τα 7-8 ευρώ το τ.μ. ή και να ξεπεράσουν τα 10 ευρώ, σε περιοχές όπως η παραλιακή ζώνη της πόλης. Ανάλογα κινούνται και οι αυξήσεις που ζητούν και οι ιδιοκτήτες για τα συμβόλαια που λήγουν, με τους περισσότερους να ζητούν αυξήσεις κοντά στο 7% -10% -15% ενώ κάποιοι ζητούν αύξηση που μπορεί να φτάσει μέχρι και 20%.

Μανομενίδης: Φαινομενικά υπάρχει ζήτηση αλλά γενικά υπάρχει ακόμα μία στασιμότητα

Όπως παρατηρεί ο μεσίτης Νίκος Μανομενίδης, ιδίως για το κέντρο της πόλης, παρότι δεν υπάρχει η πίεση από την βραχυχρόνια μίσθωση, φαινομενικά η ζήτηση δείχνει να ξεπερνά την προσφορά και η τάση είναι από τον Ιανουάριο και μετά να «έχουμε μία επιστροφή των τιμών ενοικίασης σε ανοδική πορεία». Ωστόσο παραδέχεται ότι η αγορά έχει ακόμα πολύ δρόμο για να ανακάμψει, με κύριες αιτίες την πανδημία του covid αλλά και το ενεργειακό που καθιστά πλέον για τα μεσαία και χαμηλά νοικοκυριά, τα ενοίκια δυσβάσταχτο βάρος.

«Σπίτια δεν υπάρχουν αλλά η ζήτηση είναι παγωμένη. Κάθε χρόνο υπάρχει μία διακύμανση των τιμών των ενοικίων. Τον Αύγουστο να έχουμε την κορύφωση λόγω και των φοιτητών και μετά σημειώνεται κάμψη, με τις τιμές σταδιακά από τον Δεκέμβριο να επανέρχονται σε πιο φυσιολογικά επίπεδα», τονίζει και αναφέρει πως τον Σεπτέμβριο είχαμε μία κάμψη περίπου 4,4% ενώ από τον Δεκέμβριο είχαμε αύξηση της ζήτησης κατά 2,5% ενώ ειδικά για το κέντρο σημειώνει πως «στις τιμές στα ενοίκια, στο κέντρο, έχουμε μία κάμψη 2,7% σε επίπεδο έτους 1,10% αύξηση σε επίπεδο μήνα».

Αλβανούδης: Υπάρχουν δρόμοι στο κέντρο όπου  πάρχουν άδεια καταστήματα

Ανάλογα κινείται και η επαγγελματική στέγη στο κέντρο της πόλης. Ο μεσίτης Σάββας Αλβανούδης, που ειδικεύεται στην διάθεση επαγγελματικών ακινήτων, τονίζει ότι η αγορά ακινήτων, ιδίως οι ενοικιάσεις επαγγελματικής στέγης στο κέντρο της πόλης, είναι ακόμα σε μεγάλο βαθμό παγωμένη. Όπως τονίζει, υπάρχουν δρόμοι όπως η Τσιμισκή, η Μητροπόλεως και η Εγνατία που διατηρούν δυνάμεις και η ζήτηση είναι μεγάλη, αλλά υπάρχουν και άλλοι κεντρικοί δρόμο όπως η Βενιζέλου και η Ίωνος Δραγούμη, που παραμένουν σε μία στασιμότητα καθώς υπάρχει μεγάλη προσφορά ακινήτων. «Σταδιακά η κατάσταση στην αγορά ακινήτων επανέρχεται σε μία κανονικότητα, αλλά ακόμη έχουμε δρόμο μπροστά μας», τονίζει και αναφέρει πως στην επαγγελματική στέγη, το ενεργειακό δεν παίζει σημαντικό ρόλο και «πως όλοι όσοι σκέφτονται να κάνουν μία επιχειρηματική επένδυση, το συνυπολογίζουν αλλά δεν είναι ο καθοριστικός παράγοντας που θα διαμορφώσει την πορεία των πραγμάτων».

Υπάρχει τάση προς τα πάνω και η ζήτηση ξεπερνά την προσφορά   

Εντελώς διαφορετική είναι η εικόνα στις Ανατολικές περιοχές της Θεσσαλονίκης, σύμφωνα με τον κτηματομεσίτη, Ανέστη Κεχαγιά. «Στην Ανατολική Θεσσαλονίκη η προσφορά κινείται χαμηλά και η ζήτηση δείχνει αύξηση. Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι έχουμε αύξηση τιμών μέχρι και 20% αλλά αυτό σε μία ανοιχτή αγορά είναι τελικά καθαρά υποκειμενικό», τονίζει και υποστηρίζει πως η αγορά φαίνεται να κινείται ανοδικά και να ανακάμπτει. Όπως σημειώνει «μία καινούργια γκαρσονιέρα, 50-60 τμ μπορεί να πάει μέχρι και 500 ευρω ενώ ένα μέσο σπίτι 100 περίπου τ.μ κινείται από 550- 600 ευρώ. Όλα όμως παίζουν ρόλο σε ένα ακίνητο, δηλαδή αν έχει χώρο στάθμευσης, σε ποιο όροφο βρίσκεται και σε ποια περιοχή, όλα παίζουν ρόλο, αλλά σαφώς η κίνηση είναι προς τα πάνω».

Οι δείκτες τιμών

Ενδεικτικά της κατάστασης είναι και τα γραφήματα από τον Δείκτη Τιμών του Spitogatos (SPI),του μεγαλύτερου διαδικτυακού κόμβου του e- real estate, που δείχνουν πως κινείται η τα τελευταία χρόνια η ενοικίαση κατοικιών στο κέντρο της Θεσσαλονίκης, στους περιφερειακούς δήμους και στο υπόλοιπο του νομού.

Σύμφωνα λοιπόν με τους συγκεκριμένους δείκτες, επιβεβαιώνεται ότι στο κέντρο της πόλης η ενοικίαση κατοικιών κινείται με πιο βραδείς ρυθμούς ενώ στους περιφερειακούς δήμους και στο υπόλοιπο του νομού, υπάρχει μία τάση ανοδική που γεννά αισιοδοξία για πιο γρήγορη ανάκαμψη της αγοράς ακινήτων. Ωστόσο στις πωλήσεις υπάρχει μία καλύτερη εικόνα με τους δείκτες να καταγράφουν μία σημαντική αύξηση εντός του πολεοδομικού συγκροτήματος.

Η δυσκαμψία στην αγορά των ακινήτων στην Ελλάδα, αποδεικνύεται και μέσα από τις έρευνες της Eurostat ήδη από το 2018 -2019. Το κόστος στέγασης για τους ενοικιαστές στη χώρα μας σύμφωνα με τη Eurostat, είναι το πιο υψηλό μεταξύ των κρατών-μελών ΕΕ-27. Η  Ελλάδα κατατάσσεται πρωταθλήτρια ανάμεσα σε 27 χώρες της Ευρώπης όπου οι ενοικιαστές δαπανούν άνω του 50% του εισοδήματός τους για στέγη. Συγκεκριμένα, το 62,1% των ενοικιαστών στη χώρα μας δαπανούν πάνω από το 50% του εισοδήματός τους για στέγαση., Δεύτερη κατατάσσεται η Ρουμανία, με ποσοστό 29,4% και ακολουθεί η Ισπανία με 26,2%, δηλαδή περίπου το μισό απ’ ό,τι η Ελλάδα.