Χτίζοντας χωρίς σχέδιο τις γειτονιές της πόλης

Λέξεις: Διονύσης Λατινόπουλος 

Κάνοντας κανείς μια βόλτα στην γειτονιά μου (Βυζάντιο, Καλαμαριάς) μπορεί να παρατηρήσει σε μια ακτίνα 100-150 μέτρων αρκετές οικοδομές να χτίζονται.

 Οι περισσότερες από τις οποίες θα φτάσουν τους 9 ορόφους και οι υπόλοιπες τους 8 αγγίζοντας έτσι τα ανώτατα όρια που επιτρέπει ο οικοδομικός κανονισμός.

 Μάλιστα λίγα μέτρα πιο ανατολικά χτίζεται και μια οικοδομή με 10 ορόφους. 

Αξίζει να σημειωθεί ότι καμία από όλες αυτές τις οικοδομές δεν βρίσκονται πάνω σε κάποιο μεγάλο οδικό άξονα, αλλά αντίθετα όλες βρίσκονται σε στενούς δρόμους με μικρά πεζοδρόμια και με υφιστάμενα προβλήματα στάθμευσης.

Η σημαντική αύξηση του ύψους των νέων αυτών κτιρίων (καθώς τα περισσότερα από τα γειτονικά κτίρια δεν ξεπερνούν τους 5 ορόφους) και με δεδομένα τα χαρακτηριστικά των οδών που κατασκευάζονται, αναμένεται να έχει αρνητικές επιπτώσεις στο μικροκλίμα (αερισμός), στον φωτισμό και στο αστικό τοπίο (ειδικά από το επίπεδο του δρόμου). 

Ταυτόχρονα, αναμένεται να αυξηθεί σημαντικά η πυκνότητα του πληθυσμού στη γειτονιά χωρίς ωστόσο να έχει προηγηθεί κανένα νέο έργο ή κανένας σχεδιασμός για νέες υποδομές. 

Τουναντίον, ένας σημαντικός δείκτης ευημερίας που είναι η εγγύτητα σε υποδομές δημόσιας εκπαίδευσης, ήδη παρουσιάζει προβλήματα. Συγκεκριμένα, το δημοτικό σχολείο που λειτουργεί ως 12/θέσιο αδυνατεί να εξυπηρετήσει το σύνολο της περιοχής με αποτέλεσμα αρκετά παιδιά να αναγκάζονται να μετακινούνται σε σχολεία πιο μακριά από την οικεία τους. 

Παρόλα αυτά, το νέο σχολικό κτίριο που αναμένεται να παραδοθεί σύντομα για να αντικαταστήσει το υφιστάμενο, είναι ακόμα μικρότερο (10/θέσιο) και η αυλή του είναι σχεδόν μισή από τη σημερινή. 

 Ακόμα χειρότερη είναι η κατάσταση στα νηπιαγωγεία της περιοχής, τα οποία χρησιμοποιούν τα τελευταία χρόνια προκατασκευασμένους οικίσκους (τύπους isobox). Μια περαιτέρω αύξηση λοιπόν της πυκνότητας του πληθυσμού, αναμένεται να φέρει ακόμα μεγαλύτερη πίεση σε ένα ήδη κορεσμένο σύστημα.

Αξίζει επίσης να σημειωθεί πως οι τιμές των ακινήτων στην Καλαμαριά “κεφαλαιοποιούν”, μεταξύ άλλων – και την υψηλότερη, σε σχέση με την υπόλοιπη Θεσσαλονίκη αναλογία πρασίνου ανά κάτοικο. Ωστόσο η περιοχή του Βυζαντίου δεν έχει παρά ελάχιστους χώρους πρασίνου στους οποίους κάθε ημέρα (από την Άνοιξη ως και το Φθινόπωρο) παρατηρείται υπερσυγκέντρωση από γονείς και παιδιά που αναζητούν κάποιο χώρο κοινωνικοποίησης και αναψυχής. 

Οποιαδήποτε περαιτέρω αύξηση της πυκνότητας του πληθυσμού, όπως γίνεται εύκολα αντιληπτό, θα μειώσει αυτόματα την αναλογία πρασίνου ανά κάτοικο και άρα την ευημερία όλων εκείνων των κατοίκων (της πλειοψηφίας δηλαδή του πληθυσμού) που επιζητούν να περνούν λίγο ή πολύ από τον ελεύθερο χρόνο τους σε χώρους πρασίνου.

 Επίσης, με την αύξηση της πυκνότητας του πληθυσμού η εύρεση πάρκινγκ θα γίνει ακόμα πιο δύσκολη ενώ τα στενά πεζοδρόμια θα έχουν ακόμα περισσότερα παράνομα παρκαρισμένα αυτοκίνητα… 

Και όλα τα παραπάνω φαίνεται να αποτελούν μια γενικότερη τάση που ισχύει για όλη την ευρύτερη περιοχή του Βυζαντίου και ίσως και πέρα από αυτό.

Το ερώτημα λοιπόν που προκύπτει είναι αν επιθυμούμε τελικά έναν σχεδιασμό που θα μας οδηγεί σε ακόμα μεγαλύτερη από τη σημερινή (που είναι ήδη αρκετά μεγάλη) συγκέντρωση πληθυσμού, χωρίς ταυτόχρονα να σχεδιάζονται πολιτικές και να λαμβάνονται μέτρα για το πώς θα αμβλυνθούν οι αρνητικές επιπτώσεις που θα προκύψουν. 

Αν κρίνουμε από τις σημερινές αξίες των ακινήτων (και ειδικά των νεόδμητων) στην περιοχή, η απάντηση μπορεί να είναι αβίαστα: 

“Ναι” (ότι την επιθυμούμε). Θα μπορούσε μάλιστα να ισχυριστεί κανείς ότι η αξία ενός ακινήτου εξαρτάται άμεσα από τα χαρακτηριστικά της γειτονιάς. 

Και η αλήθεια είναι ότι πράγματι εξαρτάται σε κάποιο βαθμό από τα χαρακτηριστικά της γειτονιάς, αυτά όμως αφορούν μόνο την υφιστάμενη κατάσταση και δεν αντανακλούν τη βέλτιστη κατάσταση αλλά την σχετική κατάσταση σε σχέση με τις υπόλοιπες περιοχές του δήμου ή του πολεοδομικού συγκροτήματος. 

Πόσο διορατικός μπορεί λοιπόν να είναι ο εκάστοτε αγοραστής για την εικόνα της γειτονιάς του σε πέντε ή δέκα χρόνια από σήμερα; Γιατί αν εξαιρέσουμε αυτούς που θα αγοράσουν για να «επενδύσουν» στα ακίνητα αυτά (αυξάνοντας έτσι, τουλάχιστον μεσοπρόθεσμα, τις τιμές των ακινήτων αλλά και των ενοικίων στην περιοχή), οι υπόλοιποι που θα αγοράσουν για να κατοικήσουν τα νέα αυτά κτίρια, είναι πολύ πιθανό να μην γνωρίζουν εκ των προτέρων ότι το παιδί τους όταν γίνει τεσσάρων χρονών θα βγει από το διαμέρισμα των 300.000 ή 400.000€ για να κάνει μάθημα σε isobox, ενώ 2 χρόνια μετά ενδέχεται να πάει σε ένα δημοτικό που μπορεί να είναι 1 χιλιόμετρο μακριά από το σπίτι του ή που θα έχει μια αυλή 100τ.μ., μικρότερη δηλαδή και από το σπίτι του. 

Επίσης δεν είναι πολύ πιθανό να γνωρίζει ο μέσος αγοραστής ότι η αναλογία πρασίνου που θα τους αντιστοιχεί σε λίγα χρόνια θα τείνει την αναλογία του Δήμου Θεσσαλονίκης, θα είναι δηλαδή όσο ο χώρος που καταλαμβάνουν 5-6 γλάστρες στο μπαλκόνι του.

Άρα οι αξίες των ακινήτων παρόλο που να αντανακλούν την «εικόνα» μιας περιοχής κατοικίας δεν μπορούν να χρησιμοποιούνται ως εργαλείο αξιολόγησης της μελλοντικής βιωσιμότητας και ευημερίας μιας περιοχής, όπως αυτή επηρεάζεται από το ίδιο το αστικό περιβάλλον καθώς αυτό μετεξελίσσεται. 

 Και αυτό συμβαίνει γιατί στις τιμές των σπιτιών δεν λαμβάνονται υπόψη οι αρνητικές εξωτερικές οικονομίες (αρνητικές επιπτώσεις στη γειτονιά) που προκύπτουν από το κάθε κτίριο χωριστά, παρά μόνο η προσδοκώμενη μελλοντική ευημερία των αγοραστών, η οποία όμως όπως αναλύθηκε παραπάνω, γίνεται συχνά κάτω από συνθήκες ατελούς πληροφόρησης. 

Η τοπική αυτοδιοίκηση ωστόσο έχει πλήρη πληροφόρηση και θεωρητικά πολύ καλή δυνατότητα ανάλυσης και πρόβλεψης, συνεπώς είναι υποχρεωμένη να διασφαλίζει μέσα από κατάλληλες πολιτικές την διατήρηση – ή ακόμα καλύτερα την διαρκή βελτίωση – της ευημερίας που αντλούν οι κάτοικοι από το περιβάλλον στο οποίο ζουν και δραστηριοποιούνται.

*O Διονύσης Λατινόπουλος διδάσκει στο Τμήμα Μηχανικών Χωροταξίας και Ανάπτυξης-Πολυτεχνική Σχολή Α.Π.Θ