Η πρώτη κατοικία εάλω

Λέξεις: Παναγιώτης Γεωργιάδης

Ο πλειστηριασμός είναι η νομική διαδικασία κατά την οποία περιουσιακά στοιχεία του οφειλέτη εκποιούνται δημόσια, προκειμένου να ικανοποιηθούν οι αξιώσεις των δανειστών.

Με τις διατάξεις του άρθρου 207 παρ. 7 και 16 Ν. 4512/2018 καθιερώθηκε στη χώρα μας, αρχής γενομένης από την 21 Φεβρουαρίου 2018, το σύστημα των ηλεκτρονικών πλειστηριασμών κινητών και ακινήτων, που γίνονται αποκλειστικά μέσω διαδικτύου στον ιστότοπο www.eauction.gr (Ηλεκτρονικού Συστήματος Πλειστηριασμού ΗΛ.ΣΥ.ΠΛΕΙΣ).

Περισσότεροι από 53.600 ηλεκτρονικοί πλειστηριασμοί έχουν ολοκληρωθεί συνολικά, από την εφαρμογή του νέου τρόπου πλειστηριασμών από τις αρχές του 2018 έως 2 Οκτωβρίου 2022. Υπολογίζεται ότι το 83,2% των ολοκληρωμένων πλειστηριασμών έχει επισπευσθεί από τράπεζες ή από εταιρείες που συνδέονται με τραπεζικά χαρτοφυλάκια. Από τους διεξαχθέντες πλειστηριασμούς οι οποίοι έχουν κινηθεί με εμπλοκή τραπεζών, το 75,4% ήταν εναντίον φυσικών προσώπων.

Το προσεχές διάστημα 5.635 πλειστηριασμοί είναι ήδη προγραμματισμένοι να διεξαχθούν από 1 Νοεμβρίου 2022 έως 31 Ιουλίου 2023 − οι 2.301 εξ αυτών είχαν προγραμματιστεί μόνο για τον Οκτώβριο που μας πέρασε. Τα προηγούμενα χρόνια, οι πλειστηριασμοί αφορούσαν αποκλειστικά μεγάλους οφειλέτες σε ακίνητα υψηλής αξίας, ενώ μεγάλο μέρος των πλειστηριασμών έβαιναν άγονοι.

Πλέον, καταγράφεται ραγδαία μείωση των άγονων διαγωνισμών, διότι μεγάλο μέρος των ακινήτων αγοράζονται σε τιμές που υπολείπονται κατά 30%-35% της πραγματικής αξίας. Επίσης παρατηρείται το φαινόμενο να επισπεύδονται πλειστηριασμοί για ποσά ακόμη και της τάξεως των 20.000€ καθώς ΄΄στο παιγνίδι΄΄ έχουν εμπλακεί εκτός από τις τράπεζες και τα funds, πλέον και εταιρείες real estate που διαχειρίζονται χαρτοφυλάκια ακίνητων σε συνεργασία με εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων. Οι εταιρίες αυτές καταχωρούν σε σχετικές ιστοσελίδες αγγελίες με πλήρη δεδομένα (φωτογραφικό υλικό, κατόψεις, τακτοποιήσεις κλπ), των ακινήτων που πρόκειται να εκπλειστηριαστούν, αναζητώντας εν δυνάμει αγοραστή που θα συμμετέχει στον πλειστηριασμό.

Δεν είναι τυχαίο άλλωστε ότι το μεγαλύτερο μέρος των ακινήτων που αγοράζονται από τους πλειστηριασμούς που επισπεύδων είναι κάποια εταιρεία διαχείρισης απαιτήσεων, καταλήγουν στα χαρτοφυλάκια funds που έχουν κάποια σχέση «συνεργασίας».

Οι οφειλέτες τα τελευταία χρόνια, σταδιακά αλλά συστηματικά έχουν απογυμνωθεί από τα όποια όπλα προστασίας διέθεταν. Όσοι δεν κατόρθωσαν να ενταχθούν στον Ν.3869/10 (γνωστό σε όλους ως Νόμο Κατσέλη) ή στον Ν.4605/19 που τον είχε διαδεχθεί διατηρώντας την προστασία, έστω και υπό ιδιαίτερα αυστηρές προϋποθέσεις, της πρώτης κατοικίας των δανειοληπτών μέσω ειδικής πλατφόρμας, ουσιαστικά είναι απροστάτευτοι. Με τον νέο Πτωχευτικό Νόμο (4738/2020) που ισχύει για τα νομικά πρόσωπα από 1η Μαρτίου 2021, και για τα φυσικά πρόσωπα από 1η Ιουνίου 2021 οι οφειλέτες δεν μπορούν, εάν πτωχεύσουν ή εάν τα τραπεζικά ιδρύματα, τα funds κ.ο.κ. επισπεύσουν σε βάρος της ά κατοικίας τους αναγκαστική εκτέλεση, να διατηρήσουν το δικαίωμα της κυριότητάς τους! Η μόνη δυνατότητα η οποία τους παρέχεται είναι να μεταβιβάσουν την κύρια κατοικία τους στον Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης, έναν φορέα ιδιωτικού δικαίου, να την μισθώσουν από αυτόν για 12 έτη και στη συνέχεια, μετά την καταβολή του συνόλου των μισθωμάτων, θα δικαιούνται την μεταβίβαση της κυριότητας της κύριας κατοικίας τους σε αυτούς ή τους διαδόχους τους, έναντι επιπλέον τιμήματος Επαναγοράς και βάσει της εμπορικής αξίας του ακινήτου κατά το χρόνο της επαναγοράς!

Ουσιαστικά λοιπόν απαλλοτριώνεται χωρίς διακρίσεις η ά κατοικία, η οποία θα νοικιάζεται από τον πρώην ιδιοκτήτη της, εισάγοντας τη μέθοδο sale and lease back για την πρώτη κατοικία, την οποία ο οφειλέτης θα πρέπει, εφόσον πληρώσει άπαντα τα ενοίκια για 12 έτη και χωρίς καθυστερήσεις άνω των 3 μηνών, να την επαναγοράσει στην εμπορική της αξία!

Εναλλακτικά όσοι έχουν την οικονομική δυνατότητα και το σημαντικότερο δεν έχουν απωλέσει τις σχετικές προθεσμίες (γεγονός που είναι το πλέον σύνηθες για τους περισσότερους οφειλέτες) μπορούν να στραφούν στην δικαιοσύνη ζητώντας έννομη προστασία με α) ανακοπή κατά της εκτέλεσης, σύμφωνα με το άρθρο 933 ΚΠολΔ, η οποία αποτελεί το βασικότερο αμυντικό ένδικο βοήθημα στο στάδιο της αναγκαστικής εκτέλεσης και ασκείται εντός σαράντα πέντε (45) ημερών από την ημέρα της κατάσχεσης, β) με ανακοπή ζητώντας την διόρθωση της κατασχετήριας έκθεσης δέκα πέντε εργάσιμες ημέρες (15) πριν τον πλειστηριασμό, (αφορά κυρίως την εκτίμηση και την τιμή πρώτης προσφοράς), γ) με αίτηση δεκαπέντε (15) ημέρες πριν τον πλειστηριασμό, για την αναστολή του πλειστηριασμού για 6 μήνες με εγγυοδοσία κατ’ άρθρο 1000 ΚΠολΔικ. καταβάλλοντας υποχρεωτικά τα έξοδα της διαδικασίας και το 1/4 της συνολικής οφειλής, δ) με προσβολή της εγκυρότητας της τελευταίας πράξης εκτέλεσης (934 περ. β΄ ΚΠολΔ) μέσα σε εξήντα (60) ημέρες αφότου μεταγραφεί η περίληψη της κατακυρωτικής έκθεσης, αν πρόκειται για ακίνητα.

Δυστυχώς εν μέσω πρωτοφανούς κύματος ακρίβειας, (σύμφωνα με στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ έχουμε αυξήσεις 35,2% συνολικά στην Στέγαση, λόγω αύξησης κυρίως των τιμών σε: ενοίκια κατοικιών, ηλεκτρισμό, φυσικό αέριο, πετρέλαιο θέρμανσης, στερεά καύσιμα) που επέφερε στεγαστική κρίση (σύμφωνα με έρευνα της ΙΜΕ ΓΣΕΒΕΕ, το 40% του πληθυσμού της χώρας μας έχει περιπέσει σε στεγαστική κρίση, όταν ο μέσος όρος στην Ευρώπη είναι 9,2%, ενώ δεύτερη χώρα στην Ευρώπη είναι η Βουλγαρία με 17,4%, βαδίζουμε στα ΄΄χνάρια΄΄ της Ισπανίας στην οποία από το 2008 μέχρι και τον Ιανουάριο του 2020 έγιναν 1.002.000 εξώσεις και βρέθηκαν στον δρόμο περίπου 2.500.000 άνθρωποι.

*Ο Παναγιώτης Γεωργιάδης είναι Δικηγόρος Παρ΄ Αρείω Πάγω, Μέλους ΔΣ – Υπεύθυνος Δημοσίων σχέσεων του Ινστιτούτου Καταναλωτών ΝΕΟΥ ΙΝΚΑ.