Από τη βραχυχρόνια μίσθωση στη βραχυχρόνια πόλη

Η πλατφόρμα AirBnB ξεκίνησε σαν μια πρακτική διαμοιρασμού και βραχυχρόνιας μίσθωσης σε ένα μικρό διαμέρισμα στο Σαν Φρανσίσκο το 2007. 

Το Air Bed and Breakfast (ένα φουσκωτό στρώμα και ένα πρωινό) που προσέφεραν τότε οι εμπνευστές του το συναντάμε σήμερα στο Θεαγένειο να φιλοξενεί σε ισόγεια – άλλοτε κλειστά καταστήματα – τους συγγενείς ασθενών, στον Βαρδάρη να κάνει έξωση σε studio ηχογράφησης, καθώς πιέζει τους κατοίκους έξω από το ιστορικό κέντρο και τα ενοίκια στα ύψη.

H Θεσσαλονίκη, από τα Σφαγεία μέχρι και το Ντεπώ φιλοξενεί σήμερα 1829 ακίνητα που διατίθενται ως AirBnB, ενώ η μέση τιμή ανά ημέρα ανέρχεται στα 49 ευρώ (στοιχεία: airdna.co). Μόνο το κέντρο – από την Πλατεία Εμπορίου μέχρι και την Εθνικής Αμύνης – προσφέρει 348 ακίνητα γι’ αυτήν τη χρήση. 

Το 98% της βραχυχρόνιας μίσθωσης στη Θεσσαλονίκη αφορά ολόκληρα διαμερίσματα και όχι την παραδοσιακή ενοικίαση ενός δωματίου, αποδεικνύοντας ότι το AirBnB έχει μετατραπεί από μια πλατφόρμα διαμοιρασμού σε μια εφαρμογή τουριστικής δραστηριότητας, που χωρίς νομοθετική ρύθμιση γίνεται επικίνδυνη για το δικαίωμα στη στέγαση. 

Μελέτες όπως αυτή του Eteron αναδεικνύουν ότι οι οικοδεσπότες που καταχωρούν στην πλατφόρμα περισσότερα από δύο ακίνητα αυξάνονται διαρκώς (62,5%), ενώ ταυτόχρονα δραστηριοποιούνται στην αγορά όλο και περισσότερες εταιρείες διαχείρισης, συγκεντρώνοντας δεκάδες ακίνητα (κάποια γραφεία διαθέτουν μέχρι και χαρτοφυλάκια των 160 ακινήτων).

Ενώ το AirBnB δίνει λύσεις και συνεισφέρει στην οικονομική δραστηριότητα, τα ζητήματα που προκαλεί η ανεξέλεγκτη παρουσία του στις πόλεις έχουν έρθει και στη Θεσσαλονίκη. Οι κάτοικοι της Θεσσαλονίκης έρχονται αντιμέτωποι με δυο ζητήματα. Γίνονται μάρτυρες της παρακμής αναξιοποίητων ακινήτων που προκαλούν την παρακμή των γειτονιών που ζουν, ενώ παράλληλα η βραχυχρόνια μίσθωση στο κέντρο προκαλεί την εκτίναξη των ενοικίων. Αυτά τα δυο ζητήματα έχουν μια κοινή συνισταμένη, ασκούν πίεση στο δικαίωμα στη στέγαση στο κέντρο της πόλης.

 Όλα τα παραπάνω δεν αφορούν μόνο το ζήτημα της στέγασης αλλά θίγουν και τον πολιτισμό. Με τους κατοίκους να απομακρύνονται από το κέντρο, η ανάπτυξη και η συντήρηση της πολιτισμικής κληρονομιάς και κουλτούρας του ιστορικού κέντρου υποβαθμίζεται.

Το Airbnb πιέζει τα ενοίκια και τον πολιτισμό

«Το μείζον θέμα είναι η κοινωνική προστασία των ανθρώπων από αυτόν τον αθέμιτο ανταγωνισμό. Δεν μπορείς να έχεις πολιτισμό χωρίς κατοίκους»

Η αγορά του AirBnB πιέζει τα ενοίκια καθώς μειώνει την προσφορά διαθέσιμων για μακροχρόνια μίσθωση ακινήτων, ενώ παράλληλα η ζήτηση για αυτά παραμένει σε ίδια ή/και υψηλότερα κατά καιρούς επίπεδα. 

Σύμφωνα με τη φετινή ετήσια έρευνα του δικτύου μεσιτικών γραφείων RE/MAX Ελλάς, στο κέντρο της Θεσσαλονίκης η ζήτηση προσανατολίζεται προς γκαρσονιέρες και διαμερίσματα 51-80 τ.μ. με μέση τιμή τα 450 ευρώ. Το AirBnB φαίνεται να έχει ανοδική τάση, και να ανακάμπτει μετά το πέρας των lockdown στην πόλη. Συγκεκριμένα παρατηρήθηκε μια τάση στην ανακαίνιση διαμερισμάτων στο Θεαγένειο για τέτοια χρήση. 

Η ζήτηση για AirBnB στην περιοχή προκύπτει από επισκέπτες και συγγενείς των ασθενών που έρχονται από την επαρχεία. Πρόκειται συνήθως για ισόγεια, παλιά κλειστά καταστήματα που μετατράπηκαν σε loft. Το φαινόμενο μπορεί να συνδέεται με την υπό κατασκευή στάση του μετρό στο ύψος του νοσοκομείου, ωστόσο προκαλεί ανησυχία για το τι μπορεί να προκαλέσει στις τιμές των ενοικίων ακόμη και στην ευρύτερη περιοχή του Φαλήρου.

Φαίνεται όμως πως το ζήτημα δεν αφορά πλέον μόνο τους κατοίκους, αλλά και τους επαγγελματίες καθώς το η ελεύθερη αγορά της βραχυχρόνιας μίσθωσης, απειλεί μια ολόκληρη πολυκατοικία που φιλοξενεί studio ηχογράφησης στο Βαρδάρη με έξωση. Ο Γιάννης Χατζηθεοχάρης μιλά στην parallaxi για την ιστορία αυτή:

«Είμαι ερασιτέχνης μουσικός και νοικιάζουμε έναν χώρο στην περιοχή του Βαρδάρη, στην οδό Βάκχου. Αυτές τις ημέρες μας ενημέρωσε η ιδιοκτήτρια ότι ο πάνω όροφος αγοράστηκε με σκοπό να μετατραπεί σε AirBnB και είναι θέμα χρόνου να πουληθούν και τα υπόλοιπα. Βέβαια το καταστατικό της οικοδομής είναι εμπορικό, όχι οικιστικό. Ακριβώς επειδή δεν έχουμε δίπλα κατοίκους τα επιλέγουμε τέτοιες οικοδομές για να μην ενοχλούμε. Μιλάμε για μια οικοδομή έξι ορόφων που κάθε όροφος έχει τουλάχιστον δέκα studios και το καθένα στεγάζει σίγουρα πάνω από δυο μπάντες. Η οικοδομή είναι και ένας χώρος συνάντησης, υπάρχει ένα αλισβερίσι και συντονίζουμε δράσεις. Σε περιόδους οικονομικής κρίσης κάποιες επενδύσεις είναι χρήσιμες. Ωστόσο πρέπει και εμείς οι κάτοικοι να μην είμαστε επισκέπτες στο ίδιο το κέντρο της πόλης μας. Να μπορούμε να βιώνουμε και να δραστηριοποιούμαστε εκεί, να μη φιλοξενούμε μόνο τουρίστες».

Η εγκατάλειψη και η υποβάθμιση φέρνει φυγή, δίνοντας ζωή στη βραχυχρόνια μίσθωση.

Το πρόβλημα φαίνεται να μην εντοπίζεται σ΄ αυτή καθαυτή την πλατφόρμα του AirBnB. Η απουσία του κράτους και του Δήμου, που οφείλουν να διασφαλίζουν και το δικαίωμα στη στέγαση, αλλά και να μεριμνούν για την αναβάθμιση των ακινήτων, έχει δώσει τον απαραίτητο χώρο για να εξελιχθεί απειλητικά η αγορά του AirBnB. Η κυρία Κατσαβουνίδου Γαρυφαλλιά, καθηγήτρια Αστικού και Πολεοδομικού Σχεδιασμού στο Τμήμα Μηχανικών Χωροταξίας και Ανάπτυξης στο ΑΠΘ, μας βοηθά να κατανοήσουμε γιατί έχουμε τόσα κενά και αναξιοποίητα σπίτια στην περιοχή του Φαλήρου – που καλπάζει το AirBnB – και γιατί οι κάτοικοι της Θεσσαλονίκης οδηγούνται έξω από την πόλη:

«Από την προηγούμενη απογραφή, του 2011, προκύπτει ένα μεγάλο ποσοστό (28%) κενών σπιτιών στον Δήμο Θεσσαλονίκης που δηλώθηκαν ως κενά, μη χρησιμοποιούμενα. Κατά πάσα πιθανότητα, στην πρόσφατη απογραφή το ποσοστό αυτό δεν θα ελαττώθηκε, αλλά μάλλον θα έχει αυξηθεί. Αυτά τα σπίτια είναι ένας εν δυνάμει πλούτος που παραμένει αδιάθετος. Είναι μια αλυσίδα πραγμάτων που συνδέονται άρρηκτα, δεν μπορούμε δηλαδή να καταλάβουμε τι προκαλεί τί. Η αλυσίδα αυτή ξεκινά από το κτηριακό απόθεμα – στην περιοχή του Φαλήρου, παραδείγματος χάριν, οι κατοικίες είναι πολύ απαξιωμένες, λόγω παλαιότητας και κακής κατασκευής.

 Υπάρχουν τέτοιοι θύλακες που ακριβώς επειδή είναι απαξιωμένο το κτηριακό απόθεμα, εκεί βρίσκονται μάλλον και τα κενά διαμερίσματα. Ο δεύτερος κρίκος είναι ο δημόσιος χώρος και η επένδυση σε αυτόν: η ασφάλεια και η ελκυστικότητα των χώρων κίνησης για τους πεζούς, οι ποδηλατόδρομοι, οι χώροι πρασίνου, ακόμη και μικρού μεγέθους όπου υπάρχουν αναξιοποίητα αδόμητα κενά, οι χώροι για αναψυχή και ελεύθερο χρόνο των παιδιών – αυτά, δηλαδή που τώρα λείπουν από την πόλη.

Στο εξωτερικό, στις ΗΠΑ παραδείγματος χάριν, ενώ το όνειρο ήτανε τα προάστια, πλέον οι millenials δε θέλουν ούτε να αγοράσουν σπίτι, ούτε να βγάλουν δίπλωμα. Επιλέγουν να μείνουν σε αστικές περιοχές και επιστρέφουν στο κέντρο και λόγω των τιμών των καυσίμων. Αυτό συμβάλλει και στον τομέα της βιωσιμότητας συνολικά, γιατί ξέρουμε ότι όταν οι άνθρωποι κατοικούν στον τόπο εργασίας και φοίτησης τους περιορίζονται οι μετακινήσεις και τα συνακόλουθα αέρια του θερμοκηπίου. Στη δική μας περίπτωση, αντίστοιχα, υπάρχει μια μικρή τάση επιστροφής, αλλά όχι στον βαθμό που να φέρνει μια αναζωογόνηση του κεντρικού Δήμου. Πρέπει να αναρωτηθούμε γιατί υπάρχουν τόσα κενά και τους λόγους να τους αναζητήσουμε στην ποιότητα κατασκευής, το κόστος συντήρησης και ενεργειακής αναβάθμισης.

Υπάρχει το πρόγραμμα Εξοικονομώ, με το οποίο μπορεί ο καθένας να αναβαθμίσει την ιδιοκτησία του, αλλά αυτό είναι ένα οριζόντιο μέτρο. Στην περίπτωση μας, πρέπει να εντοπιστούν περιοχές που έχουν μεγάλο ποσοστό κενών διαμερισμάτων και να υπάρχει ειδικό πρόγραμμα κινήτρων για τη συντήρηση και τον εκσυγχρονισμό αυτών των διαμερισμάτων. Κανείς δε θέλει να νοικιάσει ένα σπίτι με παλιά κουφώματα και χωρίς θέρμανση. Έτσι δικαιολογείται η φυγή προς τα έξω γιατί υπάρχει νεότερο απόθεμα και καλύτερης κατάστασης. Η έξοδος των οικογενειών από το κέντρο τη δεκαετία του ‘90 έγινε για να μεγαλώσουν τα παιδιά τους σε ένα καλύτερο περιβάλλον. Μόνο αν κάνουμε ελκυστικό το κέντρο για τις νέες οικογένειες θα ξαναέρθουν πίσω.»

Η αναγκαία ρύθμιση της αγοράς του AirBnB

Σε ευρωπαϊκό επίπεδο, σε πόλεις όπως η Βαρκελώνη έχουν πάρει πολύ συγκεκριμένα μέτρα περιορισμού της δραστηριότητας του AirBnB, ενώ η Ευρωπαϊκή Επιτροπή ήδη ανακινεί το θέμα θεσμικά με μια ανοιχτή διαβούλευση για τη θεσμική ρύθμιση των βραχυχρόνιων μισθώσεων, που ολοκληρώθηκε τον περασμένο χειμώνα. Στη Θεσσαλονίκη έχει ξεκινήσει μια πρώτη θεσμική συζήτηση, χωρίς ακόμη ωστόσο να έχουν προκύψει πολιτικές και νομοθετικές παρεμβάσεις.

Κατσαβουνίδου Γαρυφαλλιά:

«Στη Βαρκελώνη έκαναν μια αναλυτική χαρτογράφηση, και έχουν χωρίσει τις περιοχές που κατά την κρίση τους είναι κορεσμένες και δεν επιτρέπουν καμία άλλη μετατροπή σε AirBnB. Αυτή η παρέμβαση είναι πολύ σημαντική, ένα οριζόντιο μέτρο δε θα έχει αποτέλεσμα, γιατί έχει πολύ μεγάλη σημασία η γεωγραφική θέση όταν συζητάμε οποιαδήποτε θεσμική παρέμβαση. Το σημείο εκκίνησης είναι μια εμπεριστατωμένη και με στοιχεία καταγραφή και μελέτη του φαινομένου, και μικροεντοπισμός των περιοχών που έχουν πρόβλημα. Οι αστικές πολιτικές, όπως αυτή, βασίζονται σε δεδομένα, αλλιώς δε μπορούμε να χαράξουμε πολιτική.»

Ο Αντώνης Γαζάκης, δημοτικός σύμβουλος με την Πόλη Ανάποδα στο Δήμο Θεσσαλονίκης – την περίοδο που διενεργούσαν την καμπάνια για το AirBnB – μιλά στην parallaxi για το θέμα:

«Είχαμε διαπιστώσει ήδη από τον Απρίλιο του 2019 ότι το δικαίωμα στη στέγη απειλούνταν και στη Θεσσαλονίκη από την αύξηση των ενοικίων, τις εξώσεις, τη συγκέντρωση των σπιτιών σε τράπεζες ή μεγάλες κερδοσκοπικές εταιρείες, τη μικρή προσφορά αξιοπρεπών και προσιτών οικονομικά κατοικιών. Σε ολόκληρες γειτονιές στο κέντρο, την Άνω Πόλη και αλλού, οι τουρίστες φάνταζαν περισσότεροι από τους μόνιμους κατοίκους, με ορατό τον κίνδυνο να χάσουν αυτές οι γειτονιές, μαζί με τους κατοίκους τους, και τα πολιτισμικά χαρακτηριστικά που είχαν αναπτυχθεί σε αυτές. Παράλληλα, είχε δημιουργηθεί μια νέα μεγάλη αγορά, με υψηλό ποσοστό παραοικονομίας, μαύρων εισοδημάτων και άθλιων συνθηκών εργασίας για τις εργαζόμενες στην καθαριότητα αυτών των καταλυμάτων.

Έτσι, στις αρχές του 2020 ξεκινήσαμε ως δημοτική παράταξη Πόλη Ανάποδα-Δύναμη Ανατροπής μια καμπάνια συλλογής υπογραφών ώστε να συζητηθεί στο Δημοτικό Συμβούλιο το θέμα των ενοικίων και της βραχυχρόνιας μίσθωσης, προκειμένου να προστατευτούν οι ενοικιαστές, να ελεγχθούν τα νοίκια, να περιοριστεί η βραχυχρόνια μίσθωση τόσο ως προς τον αριθμό των ακινήτων ανά ΑΦΜ όσο και ως προς τον αριθμό των ημερών μίσθωσης, δυνατότητα μάλιστα που προβλέπει και ο ισχύων νόμος. 

Πράγματι, σε πολύ σύντομο χρονικό διάστημα συγκεντρώθηκαν πάνω από 800 υπογραφές και η δημοτική αρχή είχε υποσχεθεί την πραγματοποίηση ειδικής συνεδρίασης για το θέμα, η οποία όμως συνέπεσε με την αρχή της πανδημίας και των συνακόλουθων περιορισμών και έτσι αναβλήθηκε. 

Τελικά αυτή πραγματοποιήθηκε στις 28/2/2022 και σε αυτή υπήρξε πλατιά συναίνεση πάνω στις προτάσεις μας για τον έλεγχο της βραχυχρόνιας μίσθωσης, η οποία σημειωτέων, μετά από δύο χρονιές κάμψης λόγω της πανδημίας, φαίνεται να επιστρέφει δυναμικά, και αυτή την περίοδο βρισκόμαστε εν αναμονή σχετικών πρωτοβουλιών από τη Διοίκηση του Δήμου.

H Parallaxi επικοινώνησε και με τον Αντιδήμαρχο Οικονομικών του Δήμου Θεσσαλονίκης, Μιχάλη Κούπκα, για να μας ενημερώσει αναφορικά με τις προθέσεις, ενέργειες και πρωτοβουλίες της δημοτικής αρχής:

‘’Στον πυρήνα της στεγαστικής πολιτικής του Δήμου Θεσσαλονίκης βρίσκεται η δημιουργία μιας δεξαμενής κατοικιών που θα διαχειρίζεται η τοπική αυτοδιοίκηση, μέσω της σύστασης και λειτουργίας ενός Φορέα παροχής κοινωνικής κατοικίας. Οι όποιες παρεμβάσεις μας θα αποσκοπούν κυρίως στη διατήρηση της μίξης των χρήσεων (οικιστική, εμπορική, τουριστική) στο κέντρο της πόλης και στη ρύθμιση των μεγάλων μονάδων με πολλαπλές καταχωρήσεις στις πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης, που σήμερα λειτουργούν ανεξέλεγκτα και σε πολλές περιπτώσεις ασκούν αθέμιτο ανταγωνισμό στον ξενοδοχειακό κλάδο καθώς βάσει στοιχείων της ΑΑΔΕ, δεν καταβάλουν τα αναλογούντα τέλη παρεπιδημούντων ούτε ελέγχονται από τις αρμόδιες υπηρεσίες (ΕΟΤ, Ξενοδοχειακό Επιμελητήριο, Επιθεώρηση Εργασίας κλπ).

Υπό την έννοια αυτή δε δαιμονοποιούμε την αγορά ΑirBnB και γενικότερα τις βραχυχρόνιες τουριστικές μισθώσεις. Απεναντίας προσπαθούμε να αναδείξουμε το ζήτημα ώστε να δημιουργηθεί ένα υγιές περίγραμμα κανόνων για να αποφύγουμε δυο πράγματα: τη μονοκαλλιέργεια, ώστε να μην έχουμε γειτονιές αμιγώς τουριστικές και τον αθέμιτο ανταγωνισμό ή τη νόθευση του ανταγωνισμού.’’

Μια άλλη πρόταση για μια άλλη ανάπτυξη

«Είμαστε 22 χρόνια μέσα στον 21ο αιώνα, πρέπει να υπάρχει ένας και μόνο στόχος, η βιωσιμότητα»

Όποιος επιχειρηματολογεί κατά της ανεξέλεγκτης αγοράς του AirBnB κατηγορείται συχνά ως «εχθρός της ανάπτυξης». Ωστόσο σήμερα στόχος δεν πρέπει να είναι η ανάπτυξη αλλά η βιωσιμότητα, όπως σημειώνει η καθηγήτρια κα. Κατσαβουνίδου, προστατεύοντας το περιβάλλον, ενώ θα λαμβάνονται μέτρα για την αναβάθμιση της ζωής των κατοίκων. Σήμερα, οι οικογένειες δεν επιλέγουν το κέντρο, οι φοιτήτριες οδηγούνται στα ανατολικά και τα μικρά μαγαζιά των γειτονιών κλείνουν. Ένα άλλο μοντέλο ανάπτυξης με επίκεντρο τους κατοίκους και όχι την τουριστική αγορά, μπορεί να κάνει το κέντρο της Θεσσαλονίκης ξανά ελκυστικό.

Κατσαβουνίδου Γαρυφαλλιά:

Θα μπορούσε να γίνει μια συμφωνία του πανεπιστημίου με τους ιδιοκτήτες και να γίνει μια συλλογική ανακαίνιση αυτών των κλειστών καταστημάτων, στην ευρύτερη περιοχή που γειτνιάζει με το Πανεπιστήμιο, και να μετατραπούν σε φοιτητικές κατοικίες. Μια σύμπραξη φορέων που έχουν ενδιαφέρον γι’ αυτήν την ανάπλαση, όπως το ΑΠΘ, θα κινητοποιούσε αλυσιδωτές αντιδράσεις. Θα έφερνε ζωή στις γειτονιές, οικονομικό όφελος για όλους τους ιδιοκτήτες, θα αναζωογονούσε την εικόνα του δρόμου, θα έφερνε μεγαλύτερη ασφάλεια και φυσικά το μείζον, θα άλλαζε και το κόστος της φοιτητικής κατοικίας.

Η ανάπτυξη δεν έρχεται χτίζοντας πολυώροφα ξενοδοχεία και εκθεσιακά κέντρα στο κέντρο της πόλης –όπως προτείνει το σχέδιο για τη ΔΕΘ– αλλά επενδύοντας στο δημόσιο χώρο. Οι όροι με τους οποίους μιλάμε για την οικονομική ανάπτυξη σήμερα είναι πραγματικά όροι του παρελθόντος. Τη δεκαετία του ’80 και του ’90 μιλούσαμε για μεγάλες επενδύσεις, έργα και προσέλκυση ξένων επενδυτών. 

Η ανάπτυξη πλέον δεν ορίζεται έτσι στις μεγαλύτερες πόλεις του κόσμου. Ανάπτυξη σημαίνει φροντίδα για τον κάτοικο, καλές συνθήκες στον δημόσιο χώρο, βιώσιμες μετακινήσεις, φροντίδα για το κτηριακό απόθεμα και την ποιότητα ζωής, πράσινοι χώροι και χώροι για τα παιδιά. Είμαστε 22 χρόνια μέσα στον 21ο αιώνα, πρέπει να υπάρχει ένας και μόνο στόχος, η βιωσιμότητα.

Από τη στιγμή που δημιουργείς αυτές τις συνθήκες, μια οικονομικά προσιτή κατοικία και καλούς δημόσιους χώρους με παροχές για τις οικογένειες, κάνεις την πόλη αυτό που πρέπει να είναι: ένας πόλος έλξης για τους κατοίκους. Οι κάτοικοι έφυγαν από το κέντρο γιατί δεν τους τα παρέχει αυτά η πόλη. Όταν δεν υπάρχουν κάτοικοι δεν υπάρχουν και τοπικά μαγαζιά, οι κάτοικοι πηγαίνουν στα εμπορικά κέντρα αντί να ψωνίζουν από τη γειτονιά.