Φωτιά και λαύρα τα ενοίκια στη Θεσσαλονίκη, λόγω υψηλής ζήτησης

Μπορεί στην ύπαιθρο Θεσσαλονίκης, να καταγράφεται ακόμα και μείωση στις τιμές των ενοικίων, αλλά σε όλο το πολεοδομικό συγκρότημα, ιδίως στα ανατολικά, οι αυξήσεις των ενοικίων συνεχίζουν την τρελή πορεία τους, με τις τιμές να πλησιάζουν ακόμα και στα 10 ευρώ ανά τετραγωνικό και μία γκαρσονιέρα να ενοικιάζεται μέχρι και 500 ευρώ το μήνα.

Βασική αιτία της αύξησης των τιμών των ενοικίων είναι η έλλειψη διαθέσιμων σπιτιών, η τουριστική εκμετάλλευση της στέγης μέσω της βραχυχρόνιας μίσθωσης (airbnb) αλλά και τα κλειστά – κενά ακίνητα που σε όλη τη χώρα υπολογίζονται σε 900.000.

Σε ότι αφορά τη βραχυχρόνια μίσθωση, η Θεσσαλονίκη σύμφωνα με την πρόσφατη έκθεση του Πανελλαδικού Κτηματομεσιτικού Δικτύου E- Real Estates, είναι η πόλη με την μεγαλύτερη ποσοστιαία αύξηση εγγραφής ακινήτων στις πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης, Η μεγαλύτερη λοιπόν αύξηση με 28,9% καταγράφηκε στο δήμο Θεσσαλονίκης και ακολουθούν οι δήμοι Πάτρας 26,3%, Ηρακλείου 24,7%, Αθηναίων 19,7%., Καλαμάτας  10,2% και Χανίων 10%.

Καταγράφεται δηλαδή μία ανοδική τάση εγγραφής ακινήτων στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής της ΑΑΔΕ, όπου είναι καταχωρημένα 168.819 ακίνητα που ανήκουν σε 107.719 ΑΦΜ (νομικά και φυσικά πρόσωπα).

Στην Ελλάδα η συσσωρευτική αύξηση των ενοικίων, από το 2018 έως και το 2022, κυμάνθηκε από 37,2% έως και 42,1%. Υψηλότερες αυξήσεις καταγράφονται μέχρι σήμερα κυρίως σε μικρότερα ακίνητα κατάλληλα για φοιτητές. Επί παραδείγματι στην Τριανδρία και στις 40 Εκκλησίες της Θεσσαλονίκης μία γκαρσονιέρα 40-50 τ.μ, ανάλογα την παλαιότητα και την κατάσταση της, μπορεί να ενοικιαστεί από 350 – 450 ευρώ ενώ ένα διαμέρισμα 70 -80 τετραγωνικών στην Τούμπα και στη Χαριλάου, μπορεί να κυμανθεί μεταξύ 500-600 ευρώ.

Εκ των πραγμάτων γίνεται αντιληπτό ότι το κόστος στέγασης έχει εκτιναχθεί σε πολύ υψηλά επίπεδα και αγγίζει το 60%-70% του μέσου μηνιαίου μισθού. Η  Eurostat, καταγράφει ότι η χώρα μας είναι η πιο ακριβή χώρα στο κόστος στέγασης σε σχέση με τον μέσο μισθό, στο σύνολο των χωρών της Ευρωζώνης. Και αυτό ισχύει και για όσους ζουν στα αστικά κέντρα ή στην ύπαιθρο και σε αγροτικές περιοχές.

Σύμφωνα με τον Ανέστη Κεχαγιά, κτηματομεσίτη που δραστηριοποιείται κυρίως στο πολεοδομικό συγκρότημα και ιδίως στο κέντρο και ανατολικά, όλα εξαρτώνται από την προσφορά και τη ζήτηση αλλά και την περιοχή και την παλαιότητα – κατάσταση του ακινήτου. Τα νεόδμητα είναι σχεδόν απλησίαστα για τα λαϊκά νοικοκυριά ενώ υπάρχουν περιοχές, όπως η παραλιακή ζώνη, όπου δεν υπάρχει «μέση τιμή» και οι ιδιοκτήτες ζητούν ανάλογα με τις προσωπικές τους απαιτήσεις.

«Μία μέση κατοικία στη Θεσσαλονίκη κοστίζει 6 – 7 ευρώ το τετραγωνικό ενώ ανατολικά προς την Καλαμαριά και την Πυλαία μπορεί να φτάσει και να ξεπεράσει τα 8 – 10 ευρώ το τετραγωνικό», τονίζει και αναφέρει ότι μία γκαρσονιέρα στην Καλαμαριά ξεπερνά τα 450 ευρώ το μήνα. «Τα ενοίκια έχουν αυξηθεί και θα συνεχίσουν να αυξάνονται, όσο δεν αλλάζει η σχέση της προσφορά και της ζήτησης», σημειώνει και τονίζει πως «μόνο μία οικονομική ύφεση μπορεί και πάλι να οδηγήσει στη μείωση των ενοικίων, αλλά βάσει της οικονομικής βαθμίδας, δεν υπάρχει κάτι τέτοιο στον ορίζοντα».

Σε ότι αφορά το airbnb, τονίζει πως «έχει κάνει ζημιά στην αγορά των ενοικίων διότι κάποιοι προτιμούν να έχουν 5 πελάτες το χρόνο και να βγάζουν σε μερικούς μήνες αυτά που βγάζουν σε ένα χρόνο μίσθωσης».

Μάλιστα σε μερικές περιοχές, και δη στα ανατολικά όπου τα ενοίκια κυριολεκτικά έχουν ξεφύγει, η ζήτηση νέων κατοικιών είναι μεγάλη και ο ανταγωνισμός σκληρός. Η κτηματομεσίτρια Άννα Κουντουραντζή, που έχει έδρα της τη Θέρμη, αναφέρει πως δεν υπάρχει νεόδμητη κατοικία, διαμέρισμα ή μεζονέτα, που να  μείνει ανοίκιαστη. «Μόλις πρόσφατα για ένα διαμέρισμα νεόδμητο, με τιμή πάνω από 1000 ευρώ,  είχαμε 10 ραντεβού και υπήρχε ανταγωνισμός ποιος θα το πάρει», αναφέρει και επισημαίνει ότι αυτή κούρσα της αύξησης των ενοικίων, επηρεάζει προς τα επάνω και τις τιμές στα παλιά σπίτια. «Αν κάποτε ένα διαμέρισμα 30 ετών το νοικιάζαμε 500-600 ευρώ και τώρα κινείται πάνω από 700 και 80 ευρώ», σημειώνει.

«Η ζήτηση εδώ στη Θέρμη αλλά και σε άλλες περιοχές, ανατολικά όπως στην Πυλαία και στην Καλαμαριά, η ζήτηση είναι μεγάλη και αυτό αυξάνει το κόστος. Νοικιάζουν studio 30 τ,μ για 450 ευρώ το μήνα», αναφέρει.

Ωστόσο και προς τα δυτικά, οι τιμές των ενοικίων, παρότι πιο χαμηλές δεν κινούνται σε τιμές ανεκτές και ανάλογα καταγράφουν ανοδική πορεία. Ένα μέσο διαμέρισμα στους Αμπελόκηπους 70-80 τμ. κυμαίνεται από 350 έως 450 ευρώ το μήνα, ενώ δεν υπάρχει γκαρσονιέρα κάτω από 300 ευρώ. Στον Εύοσμο επίσης οι γκαρσονιέρες κινούνται σε υψηλά επίπεδα με απλά sudio των 35 τμ, να κοστίζουν 250 ευρώ τον μήνα, ενώ στα μεγαλύτερα διαμερίσματα τα ενοίκια είναι πιο λογικά, με τα διαμερίσματα των 80 – 110 τμ να κοστίζουν 450-650 ευρώ.

Ενδεικτικά να αναφέρουμε πως οι μεγαλύτερες αυξήσεις στα ενοίκια σημειώθηκαν στα ανατολικά με την Πυλαία – Θέρμη να έχουν τα πρωτεία με +15 έως +21% και την Καλαμαριά να κινείται κοντά στο +10% ενώ σημαντικές ήταν και οι αυξήσεις προς τα Δυτικά, με την Σταυρούπολη να σημειώνει την μεγαλύτερη αύξηση με +19%.

Λύση από τα 900.000 τα κενά διαμερίσματα στη χώρα;

Σύμφωνα με τα υπάρχοντα στοιχεία η  Ελλάδα έχει ένα από τα μεγαλύτερα ποσοστά κενών κατοικιών στην Ευρώπη, με μεγάλες συγκεντρώσεις στα μεγάλα αστικά κέντρα.

Η αξιοποίηση 900.000 «κλειστών» ακινήτων εκτιμάται ότι μπορεί να συμβάλει ώστε να αναχαιτιστεί η έκρηξη στις τιμές των ενοικίων. Η ύπαρξη του μεγάλου αριθμού κενών κατοικιών, σε κεντρικές περιοχές των πόλεων μπορεί να χαρακτηριστεί σκανδαλώδης, ειδικά σε μια περίοδο όξυνσης των στεγαστικών προβλημάτων.

Μάλιστα με στοιχεία που είχε αρχικά δημοσιεύσει, ο υπουργός Επικρατείας Άκης Σκέρτσος, 750.000 ακίνητα δηλώνονται στην ΑΑΔΕ ως κενά/κλειστά. Ωστόσο, τα στοιχεία από τις φορολογικές αρχές αναφέρουν πως τα κλειστά και χωρίς ηλεκτροδότηση ακίνητα μπορεί να φτάνουν και τις 900.000 (15% επί του συνόλου). Όλα αυτά τα ακίνητα δεν είναι κατάλληλα για κατοικία, αλλά ένας μεγάλος αριθμός αυτών θα μπορούσε να αξιοποιηθεί σε προγράμματα κοινωνικής επιδοτούμενης κατοικίας.

Πιο συγκεκριμένα, όπως αναφέρει το Ινστιτούτο «Έτερον», με βάση τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ, «στην απογραφή του 2011 καταγράφηκαν, σε σύνολο 6.371.901 κανονικών κατοικιών, 897.968 κενές κατοικίες εκτός χρήσης, δηλαδή προς ενοικίαση, προς πώληση, προς κατεδάφιση ή για άλλο λόγο, αριθμός που αντιστοιχεί στο 14% των κατοικιών. Συνολικά οι μη-κατοικούμενες κατοικίες, που περιλαμβάνουν και τις εξοχικές και δευτερεύουσες κατοικίες, ήταν 2.249.813, αριθμός που αντιστοιχεί στο 35% του συνολικού οικιστικού αποθέματος της χώρας. Το ποσοστό των κενών κατοικιών στον Δήμο της Αθήνας ήταν 31%, στον Δήμο Πειραιά 28% και στον Δήμο Θεσσαλονίκης 28,2%.

Όπως υποστηρίζουν άνθρωποι της κτηματαγοράς, υπάρχουν μέτρα που θα μπορούσαν να βοηθήσουν στην αξιοποίηση των κενών αυτών ακινήτων, όπως με «φορολόγηση των κενών κατοικήσιμων οικιστικών ακινήτων με απαλλαγή στην περίπτωση κατοίκησης τους». Όπως αναφέρουν το μέτρο,  έχει εφαρμοστεί στη Γαλλία, στο Ηνωμένο Βασίλειο, στο Ισραήλ, στην Ιρλανδία και στις πολιτείες Βανκούβερ και Όκλαντ του Καναδά, με μακροπρόθεσμο αποτέλεσμα την αύξηση της διαθεσιμότητας ακινήτων προς ενοικίαση». Το μέτρο θα μπορούσε να εφαρμοστεί στη χώρα μας ειδικά στις περιοχές όπου «οι μέσες τιμές ενοικίασης έχουν αυξηθεί κατά 5% περισσότερο από τον πληθωρισμό τα προηγούμενα πέντε χρόνια, ή οι μέσες τιμές ενοικίασης συνολικά έχουν υπερβεί το 30% του μέσου εισοδήματος των νοικοκυριών στην περιοχή».

Να σημειωθεί σε πολλές πόλεις της Ευρώπης όπου θεσπίστηκε αύξηση του φόρου ιδιοκτησίας μέχρι και 10-15 φορές υψηλότερο σε κτίρια που χαρακτηρίζονται υποβαθμισμένα, αλλά με φοροαπαλλαγή σε περίπτωση αξιοποίηση τους, τα αποτελέσματα ήταν θεαματικά με σημαντικές δραστηριότητες ανακαίνισης και ενοικίασης τους.