Οικονομία κλίμακας ή διαμοιρασμού; Ένα κρίσιμο ερώτημα για τη βραχυχρόνια μίσθωση στη Θεσσαλονίκη

Αρχικά, η Airbnb ιδρύθηκε με την ιδέα ότι οι ιδιώτες ενοικίαζαν δωμάτια ή μοιράζονταν τα σπίτια τους με ταξιδιώτες, ενισχύοντας έτσι την αίσθηση της κοινότητας και της πολιτιστικής ανταλλαγής.

Αυτού του τύπου η οικονομία διαμοιρασμού, μέσω της πλατφόρμας της Airbnb, απέκτησε σταδιακά μεγάλη δυναμική εξυμνώντας τον εκδημοκρατισμό της πρόσβασης στην τουριστική αγορά, αλλά και τις δυνατότητες που προσφέρει για εκμετάλλευση περιουσιακών στοιχείων και πόρων που (ως τότε) χρησιμοποιούνταν ελάχιστα ή καθόλου από τους ιδιοκτήτες τους (με σκοπό την απόκτηση πρόσθετου εισοδήματος).

Στην πορεία όμως του χρόνου, η κεντρική φιλοσοφία της οικονομίας διαμοιρασμού άρχισε να εκφυλίζεται καθώς σε πολλούς δημοφιλείς αστικούς τουριστικούς προορισμούς, ένας όλο και μεγαλύτερος αριθμός καταχωρίσεων στην πλατφόρμα διαμοιρασμού κατοικιών της Airbnb λειτουργεί από αυτούς που χαρακτηρίζονται ως “multi-listers, διαχειριστές δηλαδή περισσοτέρων του ενός ακινήτων.

Ως multi-listers μπορεί να εμφανίζονται ιδιοκτήτες πολλών ακινήτων, μεσίτες αλλά και εξειδικευμένα γραφεία/επιχειρήσεις διαχείρισης ακινήτων. Μελέτες που έχουν πραγματοποιηθεί τα τελευταία χρόνια σε διάφορες πόλεις του κόσμου διαπιστώνουν την μεγάλη δυναμική αυτού του τύπου «επαγγελματικής μίσθωσης» με κύρια χαρακτηριστικά: (α) τις πολλαπλές καταχωρίσεις ακινήτων, (β) την καταχώρηση ολόκληρων διαμερισμάτων αντί για δωμάτια και (γ) τα πολύ υψηλά ετήσια ποσοστά διαθεσιμότητας αυτών των διαμερισμάτων. Έτσι σταδιακά ο «οικοδεσπότης» μετατρέπεται σε «ιδιοκτήτη/διαχειριστή ακινήτου» και η φιλοξενία παύει να αποτελεί μια διαδικασία «διαμοιρασμού κατοικιών» αλλά γίνεται μια εμπορική υπηρεσία γύρω από την οποία δραστηριοποιούνται πολλές συμπληρωματικές επιχειρήσεις/υπηρεσίες (π.χ. επισκευών/ανακαινίσεων ακινήτων, οικιακού/τουριστικού εξοπλισμού, διαφήμισης και προβολής, κτλ.).

Επιπλέον επιτείνει τις ήδη σημαντικές επιπτώσεις της βραχυχρόνιας μίσθωσης στο κόστος μακροπρόθεσμης μίσθωσης (δηλαδή στο κόστος των ενοικίων) αλλά και στις τοπικές κοινωνίες.

Οι «οικοδεσπότες/διαχειριστές» πολλών ακινήτων (θα τους αποκαλώ διαχειριστές στο εξής για λόγους συντομίας), μπορούν συνήθως να εφαρμόζουν πιο αποτελεσματικά την στρατηγική της «δυναμικής» τιμολόγησης (διαρκώς προσαρμοσμένης στη ζήτηση) και να επιτυγχάνουν υψηλότερα μηνιαία/ετήσια έσοδα (ως αποτέλεσμα πολλών παραγόντων όπως π.χ. υψηλότερων τιμών, μεγαλύτερης διαθεσιμότητας, καλύτερης προβολής/διαφήμισης, κτλ.).

Έτσι, μέσα από τις οικονομίες κλίμακας που προκύπτουν σε μια τέτοιου τύπου επαγγελματική διαχείριση, ένα δυσανάλογα μεγάλο ποσοστό των συνολικών εσόδων σε μια τοπική τουριστική αγορά ενδέχεται να καταλήξει στους multi-listers. Όσο λοιπόν αυξάνεται ο αριθμός αυτών των «επαγγελματιών» σε μια πόλη, τόσο αναμένεται να αυξηθεί και η πίεση στους μικρο-ιδιοκτήτες ενός μοναδικού ακινήτου (ή αν προτιμάτε σε όσους έχουν μέχρι δύο ακίνητα και άρα σύμφωνα με την ελληνική νομοθεσία, η δραστηριότητά τους δεν ορίζεται ως επιχειρηματική).

Αυτό το φαινόμενο παρατηρείται λοιπόν στις περισσότερες τουριστικές πόλεις του κόσμου, και δεν άργησε να εμφανιστεί και στη Θεσσαλονίκη.

Σε αντίθεση λοιπόν με την λανθασμένη (ίσως καλοπροαίρετη) άποψη ότι οι Θεσσαλονικείς χρησιμοποιούν την πλατφόρμα της Airbnb για να κερδίσουν εισόδημα από τα δωμάτια (ή έστω τα διαμερίσματα) που δεν χρησιμοποιούσαν παλαιότερα, τα στοιχεία φανερώνουν ότι το 64.9% όλων των καταχωρίσεων του Πολεοδομικού συγκροτήματος της Θεσσαλονίκης και το 68.4% των καταχωρίσεων του Δήμου Θεσσαλονίκης αφορούν πολλαπλές καταχωρίσεις – δηλαδή περισσότερα από ένα ακίνητα για έναν διαχειριστή.

Χρησιμοποιώντας τη βάση δεδομένων «Inside Airbnb» επιχειρείται στη συνέχεια η ανάλυση της αγοράς του Δήμου Θεσσαλονίκης (στον οποίο συγκεντρώνεται το 88% της προσφερόμενης βραχυχρόνιας μίσθωσης του Πολεοδομικού Συγκροτήματος) σε σχέση με φαινόμενο των πολλαπλών καταχωρίσεων (από έναν διαχειριστή). Πραγματοποιείται επίσης η αποτύπωση της χωρικής κατανομής των καταχωρίσεων με σκοπό να διερευνηθεί: (α) σε ποιες περιοχές συγκεντρώνονται οι περισσότερες καταχωρίσεις και άρα ποιες είναι οι πιο ευάλωτες περιοχές στις επιπτώσεις της βραχυχρόνιας μίσθωσης, καθώς και (β) σε ποιες περιοχές της πόλης εμφανίζεται εντονότερη η «επαγγελματική μίσθωση» που περιγράφηκε νωρίτερα.

Αρχικά, οι καταχωρίσεις ακινήτων του Δήμου Θεσσαλονίκης στην πλατφόρμα της Airbnb ταξινομούνται σε μοναδικές (31.6%) και πολλαπλές (68.4%) καταχωρίσεις ανά διαχειριστή, και στη συνέχεια γίνεται επιμέρους διάκριση των πολλαπλών καταχωρίσεων: (α) δύο έως πέντε (21.6%), (β) έξι έως εννιά (9.6%) και (γ) πάνω από 10 καταχωρίσεις (37.2%). Εστιάζοντας λίγο περισσότερο στην τελευταία «επαγγελματική» κατηγορία (10+), αξίζει να σημειωθεί ότι το μεγαλύτερο ποσοστό (25.5% επί του συνόλου των καταχωρίσεων) αφορά διαχειριστές με πάνω από 20 ακίνητα, ενώ δύο μόλις εταιρείες φαίνεται να κατέχουν το 10% όλης της αγοράς. Άρα, με βάση αυτά τα αποτελέσματα, η αγορά της Airbnb στη Θεσσαλονίκη μοιάζει να ελέγχεται σε μεγάλο βαθμό από διαχειριστές με πολλές καταχωρίσεις.

Έχει ενδιαφέρον ωστόσο ότι αν συγκρίνουμε αυτή την εικόνα με την εικόνα της αγοράς βραχυχρόνιας μίσθωσης πριν μια πενταετία (το 2018), θα διαπιστώσουμε ότι τα τελευταία πέντε χρόνια όχι απλά διπλασιάστηκε ο αριθμός των καταχωρίσεων, αλλά και ότι άλλαξε ριζικά η εικόνα ως προς την «επαγγελματική μίσθωση».

Συγκεκριμένα το 2018 μόλις το 40% των καταχωρίσεων ανήκαν σε διαχειριστές με περισσότερα από ένα ακίνητα (και με πολύ μικρότερο μέσο αριθμό καταχωρίσεων ανά διαχειριστή), ενώ το 60% των καταχωρίσεων αφορούσαν διαχειριστές με ένα μόνο κατάλυμα.

Παρατηρούμε λοιπόν έναν υψηλό βαθμό επαγγελματισμού στην αγορά βραχυχρόνιας μίσθωσης καθώς και μια ταχύτατη αύξηση του μεριδίου της αγοράς των μεγάλων ιδιοκτητών/επιχειρήσεων. Αξίζει επίσης να σημειωθεί ότι σύμφωνα με τα φετινά δεδομένα της Inside Airbnb δεν προκύπτουν σημαντικές διαφορές στην προσφερόμενη μέση τιμή των καταλυμάτων μεταξύ των δύο κατηγοριών (μοναδικών/πολλαπλών καταχωρίσεων), ωστόσο οι ιδιοκτήτες περισσότερων των 20 καταλυμάτων φαίνεται ότι διαθέτουν προς μίσθωση το κατάλυμά τους για αρκετά μεγαλύτερο χρονικό διάστημα μέσα στο έτος (κατά μέσο όρο 40 ημέρες παραπάνω από το σύνολο των υπόλοιπων διαχειριστών).

Τι συμβαίνει όμως ως προς τη χωρική διάσταση συνολικά της βραχυχρόνιας μίσθωσης, αλλά και ειδικότερα της έντονης δραστηριοποίησης επαγγελματιών στην εν λόγω δραστηριότητα; Για να εξετάσουμε την χωρική διάσταση χαρτογραφήθηκαν αρχικά όλα τα διαμερίσματα/δωμάτια που είναι καταχωρημένα στην πλατφόρμα της Airbnb και στη συνέχεια δημιουργήθηκε ξεχωριστός χάρτης μόνο για όσα από αυτά ανήκαν στην κατηγορία της «επαγγελματικής μίσθωσης», με περισσότερες από 20 καταχωρίσεις (ακίνητα) ανά διαχειριστή.

Στον πρώτο χάρτη, κάθε κουκίδα είναι και ένα διαμέρισμα/δωμάτιο βραχυχρόνιας μίσθωσης (Airbnb) στο Δήμο Θεσσαλονίκης ενώ τονίζονται (με τη βοήθεια ενός θερμικού χάρτη – heatmap) οι περιοχές/γειτονιές με τη μεγαλύτερη συγκέντρωση καταλυμάτων. Παρατηρούμε λοιπόν ότι στο ιστορικό κέντρο υπάρχει πολύ μεγάλη συγκέντρωση, με περίπου 2300 ακίνητα, τα οποία διατίθενται στη διάρκεια του χρόνου προς βραχυχρόνια μίσθωση.

Η εικόνα αυτή, δεν πρέπει ωστόσο να παραξενεύει τους κατοίκους της Θεσσαλονίκης, οι οποίοι γίνονται μάρτυρες μιας ταχύτατης και μεγάλης κλίμακας αλλαγής χρήσης, η οποία μετατρέπει το κέντρο της πόλης σε έναν ανοικτό τουριστικό χώρο με σημαντικές επιπτώσεις στους κατοίκους: (α) μείωση των διαθέσιμων ακινήτων για μακροχρόνια μίσθωση με αύξηση των τιμών των ενοικίων, (β) μείωση του ποσοστού ιδιοκατοίκησης, (γ) μετακίνηση κατοίκων εκτός κέντρου – gentrification/εξευγενισμός, (δ) πίεση στις υπηρεσίες του Δήμου και ειδικά στην καθαριότητα (ε) πίεση στις θέσεις στάθμευσης και στις δημόσιες συγκοινωνίες, (στ) αυξημένος θόρυβος και όχληση στους μόνιμους κατοίκους. Δεν μοιάζει να είναι τυχαίο το γεγονός ότι, οι μεγαλύτερες αυξήσεις σε απόλυτες τιμές (€/τ.μ.) των ενοικίων εντοπίζονται στις περιοχές που παρατηρείται και εντονότερη χωρική παρουσία της βραχυχρόνιας μίσθωσης: Ιστορικό κέντρο, Άνω πόλη, Φάληρο.

Φυσικά υπάρχουν και θετικές επιπτώσεις που συνδέονται με την ανάπτυξη αυτής της μορφής τουρισμού, με κυριότερες την αξιοποίηση των ακινήτων που δεν είχαν κάποια χρήση για πολλά χρόνια και φυσικά την αύξηση της προσφοράς κλινών που ενδέχεται να αυξήσει τα τουριστικά έσοδα της πόλης (φέρνοντας ωστόσο ανταγωνισμό στις υφιστάμενες ξενοδοχειακές επιχειρήσεις).

Σε κάθε περίπτωση όμως, η εικόνα του πρώτου χάρτη φανερώνει ότι η προσφορά βραχυχρόνιας μίσθωσης είναι υπερβολικά συγκεντρωμένη στο ιστορικό κέντρο της πόλης (στην τουριστική περιοχή της Θεσσαλονίκης), όπου και βρίσκονται περίπου τα 2/3 των καταλυμάτων του Δήμου, τείνοντας να μετασχηματίσει ορισμένες γειτονιές του κέντρου σε μονο-λειτουργικές περιοχές, τόσο σε επίπεδο χρήσεων γης όσο και σε επίπεδο δραστηριοτήτων. Συνεπώς, η Θεσσαλονίκη δεν έχει καταφέρει μέχρι σήμερα να δημιουργήσει ένα μοντέλο προσφοράς βραχυχρόνιας μίσθωσης που θα κατανείμει ομοιόμορφα τον τουρισμό σε όλη την πόλη μεγιστοποιώντας με αυτό τον τρόπο τα πιθανά οφέλη του μοντέλου του Airbnb και ελαχιστοποιώντας τις κοινωνικο-χωρικές πιέσεις.

Παρατηρώντας τώρα το δεύτερο χάρτη μπορεί κανείς να διαπιστώσει πως όλες οι περιοχές μεγάλης συγκέντρωσης καταλυμάτων από διαχειριστές πολλαπλών (άνω των 20) καταχωρίσεων συμπίπτουν με τις αντίστοιχες περιοχές του προηγούμενου χάρτη. Μάλιστα, οι περισσότερες από αυτές (το 77%) βρίσκονται στο ιστορικό κέντρο, με ιδιαίτερα μεγάλη συγκέντρωση «επιχειρηματικών» Airbnb στην περιοχή ανάμεσα και γύρω από τη Βαλαωρίτου, την Ίωνος Δραγούμη και τη Δωδεκανήσου. Συνεπώς, φαίνεται ότι γειτονιές με πολλά υφιστάμενα καταλύματα ελκύουν (για διάφορους λόγους) τους μεγαλύτερους επιχειρηματίες του κλάδου, οι οποίοι ταυτόχρονα συνδιαμορφώνουν τις εν λόγω γειτονιές, αλλάζοντας συνολικά την εικόνα τους (μέσω της ανακαίνισης/αλλαγής χρήσης των κτιρίων αλλά και σε συνδυασμό με τις αστικές αναπλάσεις που συχνά πραγματοποιούνται λίγο πριν ή λίγο μετά τη αύξηση της συγκέντρωσης των Airbnb στις γειτονιές αυτές).

Διαπιστώνεται λοιπόν πως το μερίδιο των διαχειριστών άνω των 20 διαμερισμάτων/δωματίων είναι ακόμη μεγαλύτερο στο ιστορικό κέντρο – όπου ελέγχουν σχεδόν το 1/3 της αγοράς – από ότι στις υπόλοιπες περιοχές του Δήμου, όπου το μερίδιό τους δεν ξεπερνά το 1/6 της αγοράς. Συνεπώς η μεγάλη ανάπτυξη του κλάδου της βραχυχρόνιας μίσθωσης φαίνεται να οδηγεί σε μια σταδιακή μετάβαση σε ένα πιο επαγγελματικό μοντέλο στην αγορά της Θεσσαλονίκη, ενώ μέσω ενός “μηχανισμού» θετικής ανατροφοδότησης αναπαράγεται τελικά η κυριαρχία του μοντέλου αυτού στην πιο τουριστική περιοχή της πόλης. Η κυριαρχία αυτή, προκαλεί όμως – μεταξύ άλλων – ασφυκτικές πιέσεις στην μακροχρόνια μίσθωση, υπέρβαση της φέρουσας τουριστικής ικανότητας και σημαντικές χωρο-κοινωνικές επιπτώσεις μεγάλης κλίμακας.

Είναι επομένως αναγκαίο, να σχεδιαστούν και να εφαρμοστούν σύντομα, κατάλληλα και αποτελεσματικά μέτρα για τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων. Τα μέτρα αυτά, οφείλουν όχι μόνο να προσφέρουν έσοδα για το κράτος (όπως αναμένεται να πετύχουν τα πρόσφατα μέτρα που πάρθηκαν για τη φορολόγηση των επιχειρήσεων βραχυχρόνιας μίσθωσης) αλλά να προστατεύουν τους κατοίκους μιας γειτονιάς, τους ενοικιαστές μακροχρόνιας μίσθωσης, τους μικρο-ιδιοκτήτες βραχυχρόνιας μίσθωσης καθώς και τον ίδιο τον χαρακτήρα της γειτονιάς (και ειδικά των αστικών κέντρων).

Παράλληλα κρίνεται αναγκαίο τα μέτρα που θα ληφθούν να περιορίσουν την τάση αύξησης των επιχειρηματικών/επαγγελματικών καταχωρίσεων ενισχύοντας παράλληλα (όπου αυτό δεν ξεπερνά τα όρια της φέρουσας ικανότητας) τη δραστηριότητα που πραγματοποιείται από μικρο-ιδιοκτήτες στο πλαίσιο των αρχών της οικονομίας διαμοιρασμού. Κάποια στιγμή η έννοια της φέρουσας ικανότητας θα πρέπει να μπει στον σχεδιασμό (όχι θεωρητικά αλλά επί της ουσίας) είτε αφορά τα Airbnb, είτε τις αστικές συγκοινωνίες και την αστική κινητικότητα, είτε την ανάγκη προστασίας του πολιτιστικού/φυσικού περιβάλλοντος είτε τις υποδομές μιας πόλης.

Προς αυτή την κατεύθυνση φαίνεται να κινείται η πρόταση των μελετητών για το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαισίου για τον Τουρισμό, το οποίο προτείνει μελέτες στις κορεσμένες και τις ανεπτυγμένες τουριστικά περιοχές, για την εκτίμηση της φέρουσας ικανότητας και τον καθορισμό «οροφής» (πλαφόν) στον αριθμό των βραχυχρόνιων μισθώσεων (τύπου Αirbnb) ως ποσοστό των κλινών των ξενοδοχείων.

Ωστόσο, η φέρουσα ικανότητα μιας αστικής περιοχής δεν είναι σκόπιμο να υπολογίζεται ως ποσοστό των κλινών των ξενοδοχείων καθώς μια τέτοια λογική θα διεύρυνε συνεχώς προς τα πάνω τα όρια της φέρουσας ικανότητας της έμμεσης τουριστικής χρήσης (των Airbnb) όσο αυξάνεται η κυριαρχία του τουρισμού ως δραστηριότητα και ως χρήση γης!

Η φέρουσα ικανότητα για τα Airbnb, ειδικά για τις αστικές περιοχές θα πρέπει να προκύπτει από κριτήρια προσανατολισμένα στους κατοίκους της, όπως για παράδειγμα: (α) από το λόγο μακροχρόνιας/βραχυχρόνιας μίσθωσης, (β) από την πίεση που ασκεί η βραχυχρόνια μίσθωση στα ενοίκια, καθώς και (γ) από συγκεκριμένα πολεοδομικά πρότυπα, όταν η εκτίμηση γίνεται στο τοπικό επίπεδο (π.χ. στο επίπεδο της γειτονιάς).

Σε κάθε περίπτωση πρέπει να έχουμε υπόψη ότι ο αστικός χώρος οφείλει να εξυπηρετεί κατά προτεραιότητα όχι τις ανάγκες των τουριστών αλλά τις ανάγκες των μόνιμων κατοίκων κάθε γειτονιάς και κατά προέκταση (ειδικά όταν πρόκειται για το ιστορικό κέντρο της Θεσσαλονίκης) και τις ανάγκες των κατοίκων της πόλης.

*Ο Διονύσης Λατινόπουλος είναι Αναπληρωτής Καθηγητής Τμήματος Μηχανικών Χωροταξίας και Ανάπτυξης