Θεσσαλονίκη: H «μάχη» για τον δημόσιο χώρο στην Καλαμαριά

Η Καλαμαριά του σήμερα, όπως και αρκετά άλλα σημεία της Θεσσαλονίκης, είναι μια περιοχή που ασφυκτιά. Η άναρχη ανοικοδόμηση των περασμένων δεκαετιών, η διαρκής απώλεια δημόσιων χώρων και η τσιμεντοποίηση, έχουν μετατρέψει τη διεκδίκηση του ελεύθερου χώρου σε ζήτημα επιβίωσης για τους κατοίκους. Στην καρδιά του Δήμου, λίγα μόλις βήματα από το δημαρχείο, εξελίσσεται μια αθόρυβη αλλά εξαιρετικά κρίσιμη μάχη.

Πρόκειται για το τετράγωνο που περικλείεται από τις οδούς Πασαλίδη, Μουρουζηδών, Νικομηδείας και Σαμαρά. Ένας χώρος που για γενιές προσδιοριζόταν ως κοινόχρηστος, ως μια «τοπική διαπλάτυνση οδού» που έδινε ανάσα στο πυκνοδομημένο κέντρο, βρίσκεται σήμερα στο στόχαστρο της τσιμεντοποίησης. Πώς φτάσαμε όμως στο σημείο να απειλείται με οικοδόμηση ένας χώρος που ιστορικά άνηκε στην κοινότητα;

Συναντήσαμε έναν άνθρωπο που έχει αφιερώσει χρόνια στη μελέτη των αρχείων, στην αναζήτηση της ιστορικής αλήθειας και στη διεκδίκηση αυτού του χώρου. Πρόκειται για τον συνταξιούχο μηχανικό κ. Κατέρο, ο οποίος μέσα από μια αποκαλυπτική συνέντευξη, ξετυλίγει το νήμα μιας ιστορίας που ξεκινά από το 1930, περνά μέσα από τα σκοτεινά χρόνια της Κατοχής, σημαδεύεται από πολεοδομικές άδειες, και καταλήγει στις προσφυγές – ντοκουμέντο στο Συμβούλιο της Επικρατείας, φτάνοντας μέχρι τα δικαστικά παράδοξα που μέχρι τώρα έχουν επιτρέψει την ανέγερση μεγάλων εμπορικών καταστημάτων.

Από το ρυμοτομικό του 1930 στην Κατοχή: Το χρονικό μιας πολεοδομικής «παραφωνίας»

Η ιστορία του συγκεκριμένου τετραγώνου είναι άρρηκτα συνδεδεμένη με την ίδια την ιστορία της προσφυγικής Καλαμαριάς. Όπως μας εξηγεί ο κ. Κατέρος, ο χώρος αυτός δεν προοριζόταν ποτέ για ιδιωτική εκμετάλλευση:

«Όλος αυτός ο χώρος, από την Πασαλίδη μέχρι τη Νικομηδείας και από τη Μουρουζηδών μέχρι τη Σαμαρά, ήταν ανέκαθεν μια τοπική διαπλάτυνση οδού. Τι σημαίνει αυτό; Όπως έρχεται η Μουρουζηδών -που είναι ένας κανονικός, στενός δρόμος – όταν φτάνει στην Νικομηδείας ανοίγει, πιάνει και τη Σαμαρά και δημιουργείται ένας μεγάλος, ανοιχτός αδόμητος χώρος. Ένα μεγάλο φάρδος, όπως έχουμε για παράδειγμα και στην οδό Χηλής. Έτσι τουλάχιστον ήταν αποτυπωμένο στα σχέδια».

Και πράγματι, στο πρώτο επίσημο ρυμοτομικό διάγραμμα της Πρόνοιας του 1930 (το διάγραμμα 48-60), το τετράγωνο αυτό εμφανίζεται ξεκάθαρα ως αδόμητος κοινόχρηστος χώρος. Δεν υπήρχαν οικόπεδα, δεν υπήρχαν ιδιοκτησίες. Ήταν σχεδιασμένο να λειτουργεί ως «πνεύμονας» πρασίνου και κοινωνικής συνύπαρξης για τους πρόσφυγες που προσπαθούσαν να ριζώσουν στην περιοχή.

Η ίδρυση του Δήμου το 1943 και η γερμανική Kommandatur

Κατά τη διάρκεια της γερμανικής Κατοχής, τον Ιανουάριο του 1943, ιδρύεται επίσημα ο Δήμος Καλαμαριάς (μέχρι τότε η περιοχή υπαγόταν διοικητικά ως κοινότητα «Νέου Ρυσίου»). Στο τετράγωνο αυτό υπήρχε ήδη ένα ισόγειο κτίσμα, το οποίο είχε λειτουργήσει αρχικά ως το 2ο Δημοτικό Σχολείο Νέου Ρυσίου.

Με την ίδρυση του Δήμου, το κτίριο αυτό αποκτά στρατηγική σημασία. Χρησιμοποιείται ως αστυνομικό τμήμα, ενώ ένα μέρος του μετατρέπεται σε γερμανική kommandatur (διοικητήριο). Ο νεοσύστατος τότε Δήμος Καλαμαριάς, στερούμενος υποδομών, ζητά επίμονα από το υπουργείο Πρόνοιας να του παραχωρηθεί ο χώρος:

«Έχω στα χέρια μου έγγραφα του 1943, όπου ο νεοσύστατος Δήμος ζητούσε αυτόν τον χώρο από την Πρόνοια. Έλεγαν «δώστε μας τον χώρο, δεν έχουμε πού να στεγάσουμε τις υπηρεσίας μας, μόλις γίναμε Δήμος». Όμως η Πρόνοια πάντα κωλυσιεργούσε…» σημειώνει ο κ. Κατέρος.

Το «παράδοξο» κατοχικό παραχωρητήριο των 770 τ.μ.

Κι ενώ ο Δήμος ζητούσε τον χώρο για δημόσια χρήση, εν μέσω Κατοχής το 1943 (υπό την κατοχική κυβέρνηση Λογοθετόπουλου), η Πρόνοια προχωρά σε μια απόφαση που θα «ναρκοθετούσε» σύμφωνα με όσα μας λέει ο κ. Κατέρος το μέλλον του συγκεκριμένου τετραγώνου για τις επόμενες δεκαετίες. Παραχωρεί το οικόπεδο των 770 τετραγωνικών μέτρων σε μια προσφυγική οικογένεια δύο ατόμων.

Η απόφαση αυτή, πέρα από το γεγονός ότι αφορούσε έναν de facto κοινόχρηστο χώρο, εμφάνιζε τεράστιες κοινωνικές και πολεοδομικές ανακολουθίες για τα δεδομένα της εποχής.

«Όλα τα οικόπεδα της Πρόνοιας δίνονταν με βάση τα μέλη της οικογένειας που έπρεπε να στεγαστούν. Για να καταλάβετε τη δυσαναλογία, το σπίτι που όπου μένω εγώ στην οδό Σαμαρά – το οποίο ανήκει στη γιαγιά της συζύγου μου – είναι 225 τετραγωνικά μέτρα. Εκείνη η οικογένεια αποτελούνταν από μία μάνα με τέσσερα αγόρια, δηλαδή πέντε άτομα. Εδώ, σε δύο μόλις άτομα, δόθηκαν 770 τετραγωνικά μέτρα! Οικογενειάρχης, με προσβάσεις στην κατοχική διοίκηση…καταλαβαίνετε τι ψάχνουμε να βρούμε τώρα» υπογραμμίζει ο συνομιλητής μας.

Ένας τίτλος χωρίς… οικόπεδο στα επίσημα σχέδια

Το πιο κρίσιμο στοιχείο, ωστόσο, που αναδεικνύει ο κ. Κατέρος και το οποίο αποτελεί το «κλειδί» για τη μετέπειτα νομική διεκδίκηση από πλευράς του Δήμου Καλαμαριάς, είναι η προχειρότητα – όπως λέει – και οι ασάφειες με τις οποίες έγινε αυτή η παραχώρηση.

Στα κατοχικά έγγραφα υπάρχει πλήρης σύγχυση για την ταυτότητα του ακινήτου, ενώ το σχεδιάγραμμα που συνοδεύει τον τίτλο μοιάζει να έχει γίνει «στο πόδι»:

«Μέσα στα χαρτιά υπάρχει μια τεράστια ασυμφωνία στην ονομασία του οικοπέδου. Την μια το αναφέρουν ως “Αρ” (R3), την άλλη ως “Ρο 2 (Ρ2), δεν βγάζεις άκρη. Και ο τίτλος συνοδεύεται από ένα πρόχειρο σχέδιο, σχεδιασμένο με το χέρι από κάποιον υπάλληλο της εποχής, που λέει απλά “αυτό είναι το οικόπεδο του τάδε”. Όμως, αυτό το πρόχειρο σχέδιο δεν μεταφέρθηκε, ούτε αποτυπώθηκε ποτέ στο πρωτότυπο, επίσημο διάγραμμα της Πρόνοιας στην Αθήνα (το 48-60 του ’30), όπου φαίνονται καθαρά όλα τα νόμιμα οικόπεδα της Καλαμαριάς. Με λίγα λόγια: Ο άνθρωπος αυτός απέκτησε έναν τίτλο ιδιοκτησίας στα χαρτιά, αλλά το οικόπεδο αυτό δεν υπήρξε ποτέ επίσημα αποτυπωμένο στον γενικό πολεοδομικό χάρτη της περιοχής. Είχε τίτλο, αλλά δεν είχε πραγματικό, θεσμοθετημένο οικόπεδο στο έδαφος».

Η μεταπολεμική «μεταβίβαση» και το μυστήριο με την άδεια του ’50

Μετά την Κατοχή, το «γκρίζο» καθεστώς του οικοπέδου δίπλα στο σημερινό Δημαρχείο αρχίζει να περιπλέκεται ακόμη περισσότερο. Το 1947, ο πρόσφυγας που είχε λάβει το αμφισβητούμενο παραχωρητήριο αποφασίζει να το πουλήσει.

«Το 1947, αυτός ο πρόσφυγας έρχεται και πουλάει τον τίτλο σε έναν ιδιώτη που ήρθε από τα Γιαννιτσά. Ο πρόσφυγας φεύγει και πλέον στο οικόπεδο μένει η οικογένεια του ιδιώτη αυτού. Κάπως έτσι ξεκίνησε και η de facto κατοχή του χώρου στο έδαφος, παρόλο που στα επίσημα σχέδια της Πρόνοιας στην Αθήνα ο χώρος παρέμενε αδόμητος», λέει ο κ. Κατέρος.

Τη δεκαετία του ’50 πια, στην καρδιά του τετραγώνου, επί της οδού Σαμαρά, εμφανίζεται ένα μικρό κτίσμα που λειτουργεί ως μπακάλικο της γειτονιάς. Όταν όμως ο συνομιλητής μας αποφάσισε να ερευνήσει τη νομιμότητα αυτού του κτίσματος, βρέθηκε μπροστά σε ένα νέο μυστήριο:

«Το μπακάλικο αυτό είχε έναν αριθμό αδείας: τον αριθμό 8 της περιόδου 1950 – 1960. Ψάξαμε εξονυχιστικά τόσο την κεντρική Πολεοδομία της Θεσσαλονίκης όσο και τη δική μας, της Καλαμαριάς. Δεν υπάρχει πουθενά τέτοια άδεια για το συγκεκριμένο σημείο. Η άδεια με τον αριθμό 8 εκείνης της περιόδου αντιστοιχεί σε μια…αποθήκη στη Σίνδο! Το ίδιο χαρτί της “οικοδομικής άδειας” που παρουσίαζαν έγραφε απλά ότι δίνουν στον τάδε το δικαίωμα να χτίσει, χωρίς να αναφέρει όνομα μηχανικού, χωρίς να προσδιορίζει ποιο είναι το οικόπεδο, χωρίς να αναγράφει τετραγωνικά μέτρα, χωρίς τίποτα. Έτσι έπρεπε να πάμε να χτίσουμε;»

1981 – 2006: Η πράσινη γραμμή και το πινγκ – πονγκ των αποχαρακτηρισμών

Το 1981, η τότε Νομαρχία Θεσσαλονίκης επιχειρεί να βάλει μια τάξη, αναγνωρίζοντας την ανάγκη της Καλαμαριάς για ελεύθερους χώρους. Τραβάει μια «πράσινη γραμμή» σε ένα τμήμα 214 τ.μ. του συνολικού οικοπέδου (από τη μια μεριά της οδού Σαμαρά) και το χαρακτηρίζει επίσημα ως «πράσινο και κοινόχρηστο χώρο».

Η κατάσταση παρέμεινε στάσιμη για 25 χρόνια, μέχρι που το 2006 οι φερόμενοι ως ιδιοκτήτες αποφασίζουν να αντεπιτεθούν δικαστικά:

«Το 2006, οι ιδιώτες προσφεύγουν δικαστικά. Ισχυρίζονται ότι το Κράτος τους έχει μπλοκάρει ολόκληρο το οικόπεδο των 770 τ.μ. και ζητούν πλήρη αποχαρακτηρισμό του, επειδή παρήλθε μεγάλο χρονικό διάστημα χωρίς να αποζημιωθούν. Το δικαστήριο με την απόφαση 2503 του 2006, τους δίνει εν μέρει δίκιο: διατάσσει τον αποχαρακτηρισμό των 214 τ.μ. που είχαν δεσμευτεί το 1981, επειδή δεν πληρώθηκαν ποτέ οι αποζημιώσεις. Για το υπόλοιπο οικόπεδο, όμως, ξεκαθαρίζει ότι παραμένει “τοπική διαπλάτυνση οδού”, δηλαδή κοινόχρηστο πράσινο».

Το 2010 ο τότε αντινομάρχης Θεσσαλονίκης, Ιωάννης Αγκούρας, εφαρμόζει μια κλασσική μέθοδο της ελληνικής διοίκησης για να σώσει τον χώρο:

• Αποχαρακτηρίζει το τμήμα των 214 τ.μ. για να συμμορφωθεί με τη δικαστική απόφαση, αλλά…
• Το επαναχαρακτηρίζει αμέσως ως πράσινο, προσπαθώντας να διατηρήσει τον κοινόχρηστο χαρακτήρα του με νέα νομική βάση.

Η δικαστική ήττα στον Άρειο Πάγο και το «θαύμα» της Πρόνοιας το 2009

Ο Δήμος Καλαμαριάς θεωρώντας ότι ο χώρος ήταν ανέκαθεν κοινόχρηστος και αδόμητος, ξεκινά έναν μακρύ δικαστικό αγώνα (Πρωτοδικείο, Εφετείο), ο οποίος φτάνει μέχρι το ανώτατο δικαστικό επίπεδο, τον Άρειο Πάγο. Η απόφαση που εκδίδεται το 2021 αποτελεί πλήγμα για την τοπική κοινωνία:

«Ο Άρειος Πάγος έκρινε ότι δεν έχει σημασία αν ένας τίτλος ιδιοκτησίας δεν ήταν αρχικά αποτυπωμένος στους επίσημους χάρτες. Αποφάσισε ότι ο κατοχικός τίτλος του 1943 έχει πλήρη ισχύ και ότι το οικόπεδο ανήκει στους ιδιώτες. Η απόφαση αυτή μας “έδεσε τα χέρια”» σημειώνει ο κ. Κατέρος.

Πώς όμως κατάφεραν οι ιδιώτες να νομιμοποιήσουν έναν τίτλο που δεν αντιστοιχούσε σε κανένα επίσημο σχέδιο; Εδώ αποκαλύπτεται η νέα πτυχή της υπόθεσης. Το 2009, το υπουργείο Πρόνοιας έκανε ένα σύμφωνα με όσα καταγγέλλει ο κ. Κατέρος ένα πρωτοφανές γραφειοκρατικό «δώρο» στους ιδιώτες, διορθώνοντας αναδρομικά ένα «λάθος» οκτώ δεκαετιών!

«Το 2009, οι ιδιοκτήτες πηγαίνουν στην Πρόνοια και η υπηρεσία τους λέει, μετά από 79 ολόκληρα χρόνια (από το 1930 μέχρι το 2009): “Α, με συγχωρείτε, κάναμε λάθος τότε και δεν το ζωγραφίσαμε, το ζωγραφίζουμε τώρα!”  Πήγαν δηλαδή στο πρωτότυπο, ιστορικό διάγραμμα και σχεδίασαν εκ των υστέρων ένα οικόπεδο 770 τ.μ. εκεί που ο χάρτης έδειχνε μόνο δρόμο και πράσινο! Αυτό που μέχρι τότε δεν υπήρχε στο έδαφος, τώρα ξαφνικά απέκτησε νομική υπόσταση. Μάλιστα έχω χαρτί από το 1990 όπου η Πρόνοια παραδεχόταν ότι έγινε λάθος και υποσχόταν να το “διορθώσει”. Κι εμείς το κυνηγούσαμε από τότε».

Το Συμβούλιο της Επικρατείας και η νομική παραδοξότητα

Η απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ) το 2018 βασίστηκε σε μια εξαιρετικά λεπτή νομική λεπτομέρεια, η οποία όμως έμελλε να ανατρέψει τα πάντα υπέρ των ιδιωτών.

Όπως εξηγεί ο συνομιλητής μας, το ΣτΕ έκρινε ότι ο χαρακτηρισμός του χώρου ως πράσινου το 1981 ήταν άκυρος επειδή η Πολιτεία παρέκαμψε…τον εαυτό της:

«Το 2018 το ΣτΕ αποφάσισε ότι κακώς το κράτος χαρακτήρισε τον χώρο ως πράσινο το 1981. Γιατί; Επειδή, όπως είπαν, για να γίνει οποιαδήποτε πολεοδομική παρέμβαση ή δέσμευση σε οικόπεδο που προέρχεται από την Πρόνοια, έπρεπε πρώτα να ερωτηθεί και να γνωμοδοτήσει η ίδια η Πρόνοια. Επειδή λοιπόν το 1981 δεν ρωτήθηκε η Πρόνοια, η δέσμευση κρίθηκε παράνομη. Αυτή η απόφαση άνοιξε διάπλατα τον δρόμο για τον πλήρη αποχαρακτηρισμό του χώρου» σημειώνει ο κ. Κατέρος.

Η πλευρά των κατοίκων και των συλλογικοτήτων που υπερασπίζονται τον δημόσιο χώρο αναδεικνύει το εξωφρενικό αυτού του σκεπτικού, το οποίο -σύμφωνα πάντα με τον κ. Κατέρο – ουσιαστικά υπονομεύει την έννοια του γενικότερου δημόσιου συμφέροντος και του κεντρικού σχεδιασμού.

«Εμείς βγάλαμε νέες αποφάσεις, κάναμε παραστάσεις σε υπουργεία και φορείς τονίζοντας το προφανές: Είναι δυνατόν ο πολεοδομικός και χωροταξικός σχεδιασμός ενός ολόκληρου κράτους, μιας ολόκληρης πόλης, να εξαρτάται από την υπογραφή ή τη γνωμοδότηση ενός υπαλλήλου τεχνικής υπηρεσίας της Πρόνοιας; Αυτό ακριβώς μας λένε όμως. Ότι αν θες να σώσεις έναν χώρο, πρέπει να έχεις την έγκριση της Πρόνοιας, λες και αυτή είναι πάνω από το Σύνταγμα και τις ανάγκες των πολιτών» τονίζει ο συνταξιούχος πολιτικός μηχανικός.

Η Συνταγματική αλήθεια και η κατάρρευση του «ασύλου» της Πρόνοιας

Κατά τη διάρκεια της συζήτησής μας, ο κ. Κατερός μας ξεκαθαρίζει τη νομική και συνταγματική πραγματικότητα που η πλευρά των ιδιοκτητών φέρεται να προσπαθεί να παρακάμψει. Το ελληνικό Σύνταγμα προστατεύει μεν την ατομική ιδιοκτησία, αλλά θέτει σαφή όρια όταν αυτή συγκρούεται με το δημόσιο συμφέρον, υπό την προϋπόθεση της δίκαιης αποζημίωσης.

«Ευτυχώς ή δυστυχώς αυτό που ισχυρίζονται δεν υπάρχει. Το Σύνταγμα είναι ξεκάθαρο: η ιδιοκτησία προστατεύεται, αλλά όταν υπάρχει κοινωνική και πολεοδομική ανάγκη, ο χώρος μπορεί να απαλλοτριωθεί πλήρως, αρκεί να αποζημιωθεί ο ιδιοκτήτης. Εμείς ως κάτοικοι καλύπτουμε και τα δύο! Θέλουμε να μην χτιστεί ο χώρος, να γίνει η απαλλοτρίωση και προφανώς να αποζημιωθούν οι άνθρωποι. Δεν είπαμε ποτέ να μην πληρωθούν. Θα πληρωθούν κανονικά», συμπληρώνει.

Την ίδια στιγμή, επιχειρεί να αποδομήσει με νομικά επιχειρήματα την απόφαση που θέλει τα οικόπεδα της Πρόνοιας να έχουν ένα ιδιότυπο «ασυμβίβαστο» προστασίας που εμποδίζει τον Δήμο να παρέμβει.

«Μας λένε ότι δεν μπορούμε να κάνουμε παρεμβάσεις επειδή το οικόπεδο προέρχεται από την Πρόνοια. Όμως το Σύνταγμα ορίζει ρητά ποιες ιδιοκτησίες έχουν ειδικό καθεστώς προστασίας και εξαιρούνται. Αναφέρει για παράδειγμα τα κτήματα της Ιεράς Μονής Πετράκη, τις περιουσίες της Αγίας Αναστασίας Φαρμακολύτριας που δεν μπορείς να τις αγγίξεις, ή τα ακίνητα των Πατριαρχείων Αντιόχειας και Ιεροσολύμων στην Αθήνα. Αν το Σύνταγμα ήθελε να εξαιρέσει και τα οικόπεδα της Πρόνοιας, θα το έγραφε ρητά! Δεν αναφέρεται πουθενά τέτοια εξαίρεση. Πρόκειται για μια αυθαίρετη ερμηνεία που δίνουν κάποιοι γι’ αυτό το ζήτημα».

Το τέλος του «προσφυγικού» άλλοθι: Πρόσωπο vs. Έδαφος

Ένα ακόμη επιχείρημα που φέρεται σύμφωνα πάντα με τον κ. Κατέρο να επιστρατεύει η πλευρά των διαφόρων υπηρεσιών είναι ότι πρόκειται για «προσφυγικό οικόπεδο» και ως εκ τούτου προστατεύεται από ειδικές διατάξεις απαλλοτρίωσης. Η απάντηση του συνομιλητή μας προσπαθεί για ακόμη μια φορά να αποδομήσει πλήρως αυτή τη θεωρία, κάνοντας μια καίρια διάκριση.

«Μας λένε: “Δεν μπορείτε να απαλλοτριώσετε προσφυγικό οικόπεδο”. Μα ποιος είπε ότι αυτό είναι προσφυγικό σήμερα; Από τη στιγμή που ο αρχικός πρόσφυγας το πουλάει, το οικόπεδο χάνει αυτόματα την ιδιότητα του προσφυγικού! Η ιδιότητα αυτή έχει σχέση με το ποιος το έχει (τον ιδιοκτήτη) και όχι με το ίδιο το έδαφος.

Δεν είναι όπως τα αγροτικά γεωτεμάχια και τα χωράφια. Εκεί η ιδιότητα συνδέεται με το έδαφος – αυτό το έδαφος είναι αγροτικό ή δασικό όποιος κι αν το αγοράσει, η γη δεν αλλάζει χαρακτήρα. Στο προσφυγικό οικόπεδο όμως, η ιδιότητα ακολουθεί τον άνθρωπο. Αν το οικόπεδο το έχει πρόσφυγας, προστατεύεται ως προσφυγικό. Αν το πουλήσει σε έναν άσχετο ιδιώτη, η ιδιότητα χάνεται. Δηλαδή, αν περνούσε από εδώ ο Βαρδινογιάννης – που τότε ήταν καπετάνιος του Ναυτικού – έβλεπε το οικόπεδο, το αγόραζε θα λέγαμε σήμερα ότι η περιουσία του Βαρδινογιάννη είναι ένα “προσφυγικό οικόπεδο” επειδή κάποτε άνηκε σε πρόσφυγα; Είναι τρελό. Θα τρελαθούμε τελείως, μά την Παναγία».

Εννέα όροφοι, 26 μέτρα ύψος: Τι προβλέπει ο συντελεστής δόμησης για το οικόπεδο της οδού Σαμαρά

Για να καταλάβει κανείς τι ακριβώς διακυβεύεται στο συγκεκριμένο τετράγωνο της οδού Σαμαρά, αρκεί να κοιτάξει τους όρους δόμησης της περιοχής. Αν ο χώρος χτιστεί, αλλαγή στη φυσιογνωμία του κέντρου της Καλαμαριάς θα είναι δραματικά μη αναστρέψιμη.

Ο κ. Κατέρος, δείχνοντας τοπογραφικά σχέδια τα οποία σήμερα η parallaxi σας παρουσιάζει, περιγράφει με μελανά χρώματα το μέλλον της συγκεκριμένης γειτονιάς.

«Κοιτάξτε το σχέδιο. Όλος αυτός ο χώρος είναι μια όαση πρασίνου που προσπαθούμε να κρατήσουμε ζωντανό. Δίπλα είναι οι Πρόσκοποι, το πάρκινγκ που ακόμα δεν έχει ανοίξει. Αν αυτό το οικόπεδο χτιστεί, οι ιδιώτες έχουν δικαίωμα με βάση τον συντελεστή δόμησης (που είναι στο 2,19) να σηκώσουν κτίριο 2.000 τετραγωνικών μέτρων, με ύψος 26 μέτρα! Μιλάμε για μια 9όροφη πολυκατοικία – θηρίο».

Η ιστορική μείωση των συντελεστών και το Real Estate

Ο συντελεστής δόμησης στην περιοχή έχει αλλάξει με τα χρόνια, όμως οι κατασκευαστές βρίσκουν τρόπους να εκμεταλλεύονται τον νόμο, συνήθως εις βάρος των υπολοίπων κατοίκων.

«Ο συντελεστής δόμησης ορίζεται από το Γενικό Πολεοδομικό Σχέδιο. Δεν λαμβάνει υπόψη του τα γύρω κτίσματα, παρά μόνο το τι μπορεί να χτίσει ο καθένας στο οικόπεδό του. Όταν το 2015 ψηφίστηκε το νέο ΓΠΣ, ο συντελεστής ορίστηκε στο 2,19. Παλαιότερα, με τα προηγούμενα σχέδια, ήταν στο 2,4. Η δική μας οικοδομή εδώ στη Σαμαρά, για παράδειγμα, χτίστηκε με 2,4. Οι συντελεστές έχουν πέσει, αλλά το Real Estate πιέζει».

Η μεγάλη κινητοποίηση και οι δύο προσφυγές στο ΣτΕ

Η μάχη πλέον έχει μεταφερθεί στο ανώτατο δικαστικό επίπεδο, με τις εξελίξεις να είναι καταιγιστικές αν και δεν ξέρουμε πότε ακριβώς θα σημειωθούν, δεδομένου ότι οι ημερομηνίες δεν είναι συγκεκριμένες. Εκείνο που είναι συγκεκριμένο, είναι ότι οι κάτοικοι της Καλαμαριάς δεν έμειναν με σταυρωμένα τα χέρια. Οργανώθηκαν, συγκέντρωσαν υπογραφές και πέρασαν στην επόμενη φάση.

«Αυτή τη στιγμή κατεβαίνουμε με αίτηση ακύρωσης στο Συμβούλιο της Επικρατείας. Έχουμε συγκεντρώσει τις υπογραφές 326 κατοίκων της περιοχής. Παρόλο που ο δικηγόρος μας είπε ότι “παιδιά και 20 υπογραφές φτάνουν για να γίνει δεκτή μια αίτηση”, εμείς μαζέψαμε εκατοντάδες για να δείξουμε τη μαζικότητα και την οργή της γειτονιάς. Δεν πρόκειται για μια δικαστική διαμάχη 20 ανθρώπων, αλλά για ολόκληρη την τοπική κοινωνία».

Στο πλαίσιο αυτό, σήμερα, στο ΣτΕ εκκρεμούν δύο παράλληλες αιτήσεις ακύρωσης κατά της απόφασης αποχαρακτηρισμού που εκδόθηκε πρόσφατα (το καλοκαίρι του περασμένου έτους):

• Η προσφυγή των Κατοίκων: Κατατέθηκε με αριθμό πρωτοκόλλου 39 και εκπροσωπεί τη φωνή της γειτονιάς.
• Η προσφυγή του Δήμου Καλαμαριάς: Κατατέθηκε επίσης με αριθμό πρωτοκόλλου 161, ευθυγραμμιζόμενη πλήρως με τα αιτήματα των πολιτών.

Την ίδια ώρα, ο Δήμος φέρεται να έχει θωρακίσει τη νομική του θέση μέσα από διαδοχικές αποφάσεις των οργάνων του. Συγκεκριμένα, η απόφαση 171 της Δημοτικής Επιτροπής και η απόφαση 145 του Δημοτικού Συμβουλίου που ακολούθησε, αποτυπώνουν όλο το ιστορικό και τη νομική επιχειρηματολογία που αποδεικνύει ότι ο χώρος πρέπει να παραμείνει πράσινος.

Η αποψίλωση του δημόσιου χώρου και το οικονομικό αδιέξοδο

Η υπόθεση αυτή δεν είναι μεμονωμένη. Αντικατοπτρίζει μια γενικευμένη και εξαιρετικά επικίνδυνη τάση που παρατηρείται τα τελευταία χρόνια στην Καλαμαριά, αλλά και αλλού, όπου η οικιστική πίεση και η εκτόξευση των τιμών των ακινήτων οδηγούν στην εξαφάνιση κάθε ελεύθερου τετραγωνικού μέτρου.

«Έχει γεμίσει η Καλαμαριά με τέτοια οικόπεδα και παρόμοια μπλεξίματα. Χάνονται συνεχώς ελεύθεροι χώροι, οι οποίοι βγαίνουν στο σφυρί ή χτίζονται de facto. Και γιατί βγαίνουν τώρα; Γιατί βολεύει η παρούσα κατάσταση. Βρισκόμαστε σε μια συγκυρία όπου τα πάντα ξεπουλιούνται, τα πάντα χτίζονται και “βαράτε βιολιτζήδες”, όποιος προλάβει. Δεν υπάρχει καμιά προστασία για τον δημόσιο χώρο, για το κοινό όφελος. Προστατεύεται μονοδιάστατα το δικαίωμα του ιδιοκτήτη» λέει ο κ. Κατέρος.

Αυτή η πολιτική επιλογή αφήνει τους Δήμους εκτεθειμένους και οικονομικά ανήμπορους. Όταν ένα οικόπεδο χαρακτηρίζεται ως πράσινο, ο Δήμος υποχρεούται να αποζημιώσει τον ιδιώτη με βάση την τρέχουσα εμπορική αξία – ποσά που αγγίζουν εκατομμύρια ευρώ και είναι αδύνατον να καλυφθούν από τους δημοτικούς προϋπολογισμούς.

«Πώς θα πληρώσει ο Δήμος αυτές τις απαλλοτριώσεις; Με τι λεφτά; Όταν μιλάμε για οικόπεδα – φιλέτα που κοστίζουν εκατομμύρια, είναι δυνατόν το βάρος να πέφτει αποκλειστικά στους Δήμους; Το κράτος πρέπει να δίνει τις χρηματοδοτήσεις για τις απαλλοτριώσεις, αλλιώς είναι σαν να υπογράφει de facto το χτίσιμο των ελεύθερων χώρων» προσθέτει.

Η παγίδα του Γενικού Πολεοδομικού Σχεδίου

Ο συνομιλητής μας αποκαλύπτει επίσης μια βαθιά γραφειοκρατική παθογένεια της ελληνικής πολεοδομίας. Το κράτος σχεδιάζει στα «χαρτιά» αλλά ποτέ δεν υλοποιεί.

«Κάνει το κράτος ένα Γενικό Πολεοδομικό Σχέδιο της Καλαμαριάς. Ωραία. Και λέει: “Εδώ θα κτιστεί εκκλησία, εδώ θα γίνουν γήπεδα, εδώ θα γίνει πράσινο”. Στα χαρτιά, όλα μοιάζουν τέλεια. Η επόμενη κίνηση όμως, για να μην είναι αυτά τα σχέδια απλά λόγια του αέρα, είναι να τα κάνεις πράξη. Δήλαδή να πας να απαλλοτριώσεις αυτά τα οικόπεδα, να προχωρήσεις στην εφαρμογή που λέγεται “πολεοδομική μελέτη”. Αυτό δεν έγινε ποτέ! Και μένει έτσι. Αν περάσουν τα χρόνια χωρίς εφαρμογή, οι ιδιοκτήτες πάνε στα δικαστήρια κερδίζουν τον αποχαρακτηρισμό και μετά χτίζουν», λέει.

Το παράδειγμα της Θεμιστοκλή Σοφούλη

Για να καταλάβει κανείς που οδηγεί αυτή η πολιτική, ο συνομιλητής μας φέρνει ως παράδειγμα τη δραματική ιστορία της οδού Θεμιστοκλή Σοφούλη, στην παραλιακή ζώνη της Καλαμαριάς. Εκεί, ένα πραγματικά μεγάλο κτίριο στέκει ακριβώς μπροστά στην ακτή του Θερμαϊκού έχοντας μείνει στο μπετό.

«Κοιτάξτε τι έγινε στη Σοφούλη, στην παραλία όπου χτίστηκε εκείνο το πραγματικά μεγάλο κτίριο κι έχει σταματήσει στα μπετά. Αυτή είναι μια άλλη, εξαιρετικά πονεμένη ιστορία δημόσιου χώρου που διεκδικείται.

Με το πρώτο Γενικό Πολεοδομικό Σχέδιο (ΓΠΣ) της Καλαμαριάς τη δεκαετία του ’80, όλη εκείνη η παραλιακή ζώνη είχε οριστεί ως αδόμητη και πράσινη. Το 1999 όμως, έρχεται ένα νέο πολεοδομικό σχέδιο που ανατρέπει τα πάντα: χαρακτηρίζει την περιοχή ως “τοπικό κέντρο” και δίνει όρους και συντελεστές δόμησης για να χτιστεί η παραλία!

Στο “χρυσό” μεσοδιάστημα από το 1999 μέχρι το 2015 – οπότε και ψηφίστηκε νέο ΓΠΣ που επανέφερε τον χαρακτηρισμό του πρασίνου – έγιναν όλες οι “μαγείες”. Στήθηκε ένα απίστευτο πάρτι αγοραπωλησιών. Το συγκεκριμένο οικόπεδο όπου σήμερα στέκει γυμνό με τα μπετά, το αγόρασαν 19 συνιδιοκτήτες.

Το αγόρασαν όταν de jure θεωρούνταν οικόπεδο. Και παρόλο που σήμερα η περιοχή έχει ξαναγίνει πράσινη, αυτοί πρόλαβαν κι έβγαλαν νόμιμες οικοδομικές άδειες στο ενδιάμεσο “παράθυρο”, το 2012. Δεν έχτισαν αμέσως, αλλά οι άδειες είχαν εκδοθεί.

Το 2015 η περιοχή ξαναγίνεται επίσημα πράσινη. Οι ιδιοκτήτες ξεκίνησαν να χτίζουν, αλλά εμείς, οι κάτοικοι τους σταματήσαμε με δικαστικό αγώνα από το 2024 και μετά (με ένα ΠΔ/89 που αφορά στη λειτουργία του ΣτΕ). Η υπόθεση εκδικάστηκε στο διοικητικό εφετείο πριν από λιγους μήνες και περιμένουμε την απόφαση».

Το φαινόμενο της «αστικής ασφυξίας» και τα «χρυσά» οικόπεδα

Η τσιμεντοποίηση της παραλιακής ζώνης δεν είναι απλά και μόνο ένα αισθητικό πρόβλημα. Όπως λέει ο κ. Κατέρος έχει άμεσες καταστροφικές συνέπειες στη ζωή των πολιτών και στο μικροκλίμα ολόκληρης της Καλαμαριάς. Εξηγεί δε με όρους φυσικής, πώς η άναρχη δόμηση έχει προκαλέσει περιβαλλοντική ασφυξία.

«Όταν χτίζεις τέτοιου είδους θηρία με τους τεράστιους συντελεστές δόμησης πάνω στο κύμα, δημιουργείς ένα τείχος. Η θαλάσσια αύρα, το δροσερό αεράκι που έρχεται από τη θάλασσα και θα έπρεπε να μπαίνει μέσα στην πόλη και να την δροσίζει, “χτυπάει” πάνω σε αυτές τις πολυκατοικίες κι επιστρέφει πίσω. Δεν μπαίνει ποτέ μέσα στη γειτονιά.

Κανονικά η δόμηση θα έπρεπε να είναι αμφιθεατρική: χαμηλά κτίρια μπροστά στην παραλία και προοδευτικά ψηλότερα όσο ανεβαίνουμε προς τα πάνω, ώστε να αναπνέει η πόλη. Εδώ έγινε το αντίθετο! Γι’ αυτό και όταν το καλοκαίρι το θερμόμετρο φτάνει τους 40 βαθμούς στην Καλαμαριά η κατάσταση είναι ανυπόφορη. Στενεύει η αναπνοή μας, δεν υπάρχει χώρος να αναπνεύσεις, η ζέστη εγκλωβίζεται».

Στην εύλογη ερώτηση γιατί δόθηκαν αυτοί οι προκλητικοί συντελεστές σε οικόπεδα – φιλέτα της παραλίας, η απάντηση είναι αφοπλιστική και αναδεικνύει χρόνιες παθογένειες.

«Γιατί εκείνα τα οικόπεδα δεν ήταν ούτε δικά μου, ούτε δικά σου. Ήταν περιουσίες τοπικών βουλευτών και τοπικών υπουργών. Δικά τους οικόπεδα ήταν. Τι το ψάχνεις; Αυτοί νομοθετούσαν, αυτοί εξασφάλιζαν τους όρους δόμησης για να οικοπεδοποιήσουν και να θησαυρίσουν στο τέλος. Έτσι παίχτηκε το παιχνίδι».

Η σκληρή πραγματικότητα: Το ΦΕΚ, τα νομικά όπλα και το ρίσκο των εργολάβων

Παρά την αισιοδοξία για την κατάληξη της υπόθεσης στο ΣτΕ και τις μεγάλες κινητοποιήσεις, η κατάσταση στο οικόπεδο της οδού Σαμαρά κρέμεται αυτή τη στιγμή από μια κλωστή. Ο συνομιλητής μας δεν κρύβει μάλιστα, τις ανησυχίες του για το μέλλον, καθως ο νόμος δίνει στους ιδιώτες ένα ισχυρό όπλο.

«Πρέπει να είμαστε ρεαλιστές. Αν διαβάσει κανείς το επίσημο ΦΕΚ που εκδόθηκε τον περασμένο Ιούνιο, αυτό λέει ξεκάθαρα ότι ο χώρος είναι “δομήσιμος”. Αυτό σημαίνει ότι ο ιδιώτης, νομικά, έχει το δικαίωμα ακόμα και αύριο το πρωί να πάει και να βγάλει άδεια ανέγερσης οικοδομής. Δεν μπορεί να τον εμποδίσει κανένας υπάλληλος. Το ΦΕΚ είναι νόμος του κράτους αυτή τη στιγμή.

Αν όμως ξεκινήσει διαδικασία έκδοσης άδειας, τότε ο Δήμος πρέπει να παρέμβει αμέσως. Το νομικό μας όπλο είναι τα ασφαλιστικά μέτρα. Ο Δήμος θα πάει στα δικαστήρια και θα πει: “Σταματήστε κάθε διαδικασία, διότι εκκρεμεί αίτηση ακύρωσης στο Συμβούλιο της Επικρατείας (ΣτΕ). Περιμένετε να τελειώσει το ανώτατο δικαστήριο και μετά βλέπουμε”. Αυτά είναι τα νομικίστικα παιχνίδια που πρέπει να γίνουν».

Γιατί δεν έχουν μπει ακόμη μπουλντόζες

Το γεγονός ότι το ΦΕΚ έχει εκδοθεί από τον περασμένο Ιούνιο κα μέχρι σήμερα δεν έχει ξεκινήσει καμία εργασία, οφείλεται αποκλειστικά στο μεγάλο οικονομικό ρίσκο που συνεπάγεται μια τέτοια δικαστική εκκρεμότητα. Κανένας κατασκευαστής δεν ρισκάρει τα κεφάλαιά του σε “κινούμενη άμμο”.

«Η προσωπική μου εκτίμηση είναι ότι οι ιδιοκτήτες προσπαθούν να κάνουν συμφωνία με κάποιον σοβαρό εργολάβο για αντιπαροχή.

Όμως, ο εργολάβος σήμερα κοιτάζει τα χαρτιά και λέει: “Παιδιά κοιτάξτε. Εγώ δεν ξεκινάω να ρίχνω μπετά και εκατομμύρια όταν εκκρεμεί αίτηση ακύρωσης στο ΣτΕ από 326 κατοίκους και τον Δήμο. Αν ξεκινήσω και μετά από δύο χρόνια το ΣτΕ μας ακυρώσει, εγώ θα καταστραφώ. Περιμένετε να βγει η απόφαση.

Αν κερδίσετε το δικαστήριο, έρχομαι και το χτίζω με χαρά. Αν χάσετε, άντε γεια!”. Αυτό πιστεύω ότι συμβαίνει στο παρασκήνιο. Γι΄αυτό είναι τόσο κρίσιμο να είμαστε σε εγρήγορση» καταλήγει ο κ. Κατέρος.