Θεσσαλονίκη: Ο χάρτης της κατοικίας

Εικόνες: Γιάννης Παρίσης

Αύγουστος 1917. Μια σπίθα σε ένα προσφυγικό σπίτι της οδού Ολυμπιάδος αρκεί για να παραδοθεί το ιστορικό κέντρο της Θεσσαλονίκης στις φλόγες. Ο Βαρδάρης απλώνει τη φωτιά στην πόλη, που τότε θύμιζε ρυμοτομικά περισσότερο τον σημερινό Βόλο.

Στα αποκαΐδια, ο Γάλλος πολεοδόμος Ερνέστ Εμπράρ, θα χαράξει μεγάλους παράλληλους και κάθετους άξονες, που θα προσφέρουν στους κατοίκους θέα στο πολύτιμο φυσικό αγαθό της πόλης, τη θάλασσα και δίοδο στον αέρα.

Έναν αιώνα αργότερα, είναι σαφές ότι ο χάρτης της στέγης στη Θεσσαλονίκη σημαδεύτηκε από δύο ιστορικά γεγονότα και δυο κοινωνικές τομές: την πυρκαγιά, την άφιξη των προσφύγων, την αντιπαροχή και την προαστιοποίηση.

Ωστόσο, στη σύγχρονη εποχή, τρεις νέες τάσεις διαμορφώνουν μια νέα αβέβαιη πραγματικότητα για την κατοικία. Το AirBnB «κλέβει» διαμερίσματα από τους κατοίκους, η Golden Visa δεσμεύει ακίνητα για μια άδεια διαμονής σε εύπορους πολίτες τρίτων χωρών, ενώ χιλιάδες διαμερισμάτων ταυτόχρονα παραμένουν κενά.

Η Parallaxi ξετυλίγει την ιστορική διαδρομή της κατοικίας, χαρτογραφεί το μωσαϊκό των κατοίκων μέσα από την τελευταία απογραφή και ακολουθεί τα ίχνη των digital nomads και των μεταναστών στη Θέρμη, την Καλαμαριά και το ιστορικό κέντρο.

Η κοινωνική ρυμοτομίας της πόλης: Από τους πρόσφυγες στην αντιπαροχή και την προαστιοποίηση

Η πόλη μετά τη μεγάλη πυρκαγιά μετατρέπεται από μια συμπαγή οθωμανική πόλη σε ένα ιεραρχημένο ευρωπαϊκό κέντρο. Η άφιξη των προσφύγων δημιουργεί περιφερειακά ζώνες υποδοχής πληθυσμών.

Ο μεσοπόλεμος παγιώνει τους θύλακες προσφυγικής κατοίκησης στα ανατολικά και τα δυτικά και η περίοδος της Κατοχής αφήνει το αποτύπωμά της στην πόλη, αλλά διεισδύει και στον κοινωνικό της ιστό, μέσα από το Ολοκαύτωμα. Χιλιάδες Εβραίοι χάνουν τις περιουσίες τους βίαια.

Αργότερα, η πολυκατοικία και η αντιπαροχή εγκαθιδρύουν μια κάθετη κοινωνική διαστρωμάτωση εντός των ίδιων κτιρίων. Ο κλασικός διαχωρισμός πλουσίων και φτωχών είναι παρελθόν.

Μέχρι να έρθουν τα AirBnB. Η σύγχρονη τάση τουριστικοποίησης εκδιώκει σήμερα τους κατοίκους από το κέντρο, καθώς το κόστος της στέγασης έχει γίνει εκ νέου πολυτέλεια. Αλλάζει την ανθρωπογεωγραφία της.

Η Θεσσαλονίκη ως πολυθρησκευτική μεσογειακή πόλη οργανωνόταν σε μαχαλάδες με στενούς δρόμους και μικτές χρήσεις στο δημόσιο χώρο.

Ο μαζικός ερχομός προσφύγων (1922–24) ανατρέπει τη δημογραφία της πόλης, αλλά και τα γεωγραφικά της όρια. Η επέκταση στα ανατολικά, προς την Καλαμαριά, και στις δυτικές προσφυγικές συνοικίες παγιώνει μια χωρική διάκριση ανατολικών/δυτικών συνοικιών, η οποία επιβιώνει μέχρι σήμερα με διαφοροποιήσεις.

Η περιοχή της Τούμπας κατοικήθηκε μαζικά από πρόσφυγες της Μικράς Ασίας. Ο πληθυσμός προερχόταν κυρίως από την περιοχή της Καππαδοκίας και της Ιωνίας. Εγκαταστάθηκαν σε μια κυρίως αδόμητη έκταση πριν το 1922, όπου αρχικά ζούσαν σε παραπήγματα, πλινθόκτιστα σπίτια χωρίς υπο δομές. Τα επόμενα χρόνια η περιοχή οργανώθηκε και απέκτησε ταυτότητα, μέσα από πλήθος εκκλησιών και το σήμα κατατεθέν της: το γήπεδο της Τού μπας, την έδρα του προσφυγικού αθλητικού σωματείου, του ΠΑΟΚ.

Η Νεάπολη αποτελεί σήμερα το πιο πυκνοκατοικημένο δημοτικό διαμέρισμα. Στους πρόποδες του Σέιχ Σου πρόσφυγες από τον Πόντο και την Μικρά Ασία δημιούργησαν μια πυκνή γειτονιά που βίωσε οικιστική έκρηξη το 1950.

Ωστόσο, ένας από τους μεγαλύτερους προσφυγικούς οικισμούς που δημιουργήθηκαν, ήταν η Καλαμαριά, όπου οι περισσότεροι έφτασαν διά θαλάσσης. Οι πρώτοι κάτοικοι έμεναν σε καλύβες και παραπήγματα δίπλα στη θάλασσα. Σήμερα είναι μια από τις πιο πλούσιες γειτονιές της πόλης, με ξεχωριστή ταυτότητα και καθημερινή επαφή με το στοιχείο της θάλασσας.

Η πρώτη περιοχή που δέχθηκε πρόσφυγες το 1922, πιο κοντά από κάθε άλλη στο ιστορικό κέντρο, πάνω στα διεθνή εμπορικά περάσματα της πόλης, αποτελεί και την πιο υποβαθμισμένη.

Η γειτονιά της Ξηροκρήνης είναι μέχρι και σήμερα μια γειτονιά με εργατική ταυτότητα, που στα τέλη του προηγούμενου αιώνα υποδέχθηκε πλήθος μεταναστών από την πρώην ΕΣΣΔ, με ποντιακές ρίζες που είναι ορατές στο ηχόχρωμα της γειτονιάς μέχρι σήμερα. Ελάχιστες από τις βιοτεχνίες που δημιουργούσαν μια προκαθορισμένη κοινωνική ζωή για τους κατοίκους της, επιβιώνουν σήμερα κοντά στις γραμμές των τρένων.

Μετά τους πρόσφυγες της μικρασιατικής καταστροφής ακολούθησαν άλλοι δύο πόλεμοι. Ο Β’ Παγκόσμιος και ο Εμφύλιος πέρασαν και άφησαν τα σημάδια τους πάνω στους ανθρώπους, την πόλη και σε ορισμένα σπίτια.

Η εξόντωση της εβραϊκής κοινότητας της πόλης στο Άουσβιτς, οδήγησε στην εξόντωση 46.000 κατοίκων της πόλης. Το Ολοκαύτωμα είχε ως αποτέλεσμα να αφαιρεθούν βίαια οικονομικοί και κοινωνικοί ρόλοι στα πυκνά δίκτυα εμπορίου της πόλης. Αυτό επιφέρει ανακατανομές ακινήτων – κυρίως παράτυπες – αλλαγές χρήσεων και απώλεια άυλης κληρονομιάς, με συνέπειες για δεκαετίες στην κοινωνική γεωγραφία και την εμπορική διάρθρωση του ιστορικού κέντρου.

Αργότερα, η πολυκατοικία γίνεται ο κατεξοχήν τύπος στέγης της μεσαίας τάξης. Ο πληθυσμός ο οποίος διαβιούσε σε ακατάλληλες συνθήκες ή επιδίωκε να κατοικήσει σε ένα σύγχρονο κτίριο μετά τη λήξη του εμφυλίου συνετέλεσε στη μαζική ανέγερση νέων οικοδομών.

Το σύστημα της αντιπαροχής, που προκρίθηκε, οδήγησε σε υπερβολική πυκνότητα δόμησης και περιορισμένο πράσινο. Ελάχιστοι ελεύθεροι χώροι και ανεπαρκής κυκλοφοριακός σχεδιασμός σημάδεψαν το κέντρο της πόλης. Μέσα σε όλα όμως, η αντιπαροχή αποτέλεσε και εργαλείο ανάμειξης νοικοκυριών διαφορετικών εισοδημάτων.

Η Θεσσαλονίκη ανοικοδομήθηκε με ραγδαίους ρυθμούς, με μοναδική εξαίρεση την Άνω Πόλη. Το βλέμμα στράφηκε στο ιστορικό κέντρο, στην περιοχή που ορίζεται από τις οδούς Λεωφόρος Νίκης, Αγγελάκη, Λεωφόρος Ιασωνίδου, Ολύμπου, Διοικητηρίου και Δωδεκανήσου. Η προτεραιότητα αυτή σφράγισε όχι μόνο την εικόνα αλλά και τις ανισορροπίες που εξακολουθούν να χαρακτηρίζουν τον αστικό ιστό.

Από το 1990 και έπειτα ξεκίνησε η περίοδος της προαστιοποίησης. Οι οικογένειες βλέποντας τα εισοδήματά τους να αυξάνονται ξεκίνησαν να επεκτείνονται σε περιοχές εκτός του πολεοδομικού συγκροτήματος.

Η πόλη δεν αναπτύχθηκε με ένα ενιαίο, κεντρικό σχέδιο αλλά με την προσθήκη μικρότερων ρυμοτομικών σχεδίων, που ενσωματώνονταν σταδιακά στο σύνολο. Πρόκειται για ένα τυπικό φαινόμενο της ελληνικής πραγματικότητας, που έχει οδηγήσει σε ένα αστικό μωσαϊκό: αυτόνομα τμήματα που συνδυάζονται για να σχηματίσουν τη ρυμοτομία της πόλης.

Όμως, όταν συγκρίνει κανείς τον χάρτη της «επιθυμητής» ρυμοτομίας με την πραγματικότητα, σε διαφορετικές κλίμακες ανάλυσης, προκύπτουν ασυνέχειες και αποκλίσεις, οι οποίες εξηγούν πολλές από τις δυσλειτουργίες του σημερινού αστικού χώρου.

Έτσι, δεν εκπλήσσει καθόλου το γεγονός ότι μέσα στην κρίση, η επέκταση της Θέρμης και του Ευόσμου ακολούθησαν ακριβώς το ίδιο μοντέλο.

Θέρμη και Εύοσμος τα δύο μεγάλα προάστια

Η Θεσσαλονίκη απλώνεται σήμερα πέρα από τα στενά όρια του κέντρου, και οι δύο βασικοί «πόλοι» της οικιστικής επέκτασης είναι η Θέρμη στα ανατολικά και ο Εύοσμος στα δυτικά.

Η Θέρμη, που τις τελευταίες δύο δεκαετίες αποτέλεσε την «προνομιακή» επέκταση της Θεσσαλονίκης προς τα ανατολικά, σήμερα βρίσκεται μπροστά σε αντιφάσεις. Από τη μια, φιλοξενεί ξένα στελέχη εταιρειών και υψηλά εισοδηματικά στρώματα που επιλέγουν την περιοχή λόγω εγγύτητας σε ξενόγλωσσα κολλέγια και στο αεροδρόμιο Μακεδονία. Από την άλλη, βασικές υποδομές παραμένουν ελλιπείς. Το δίκτυο αποχέτευσης δεν έχει ενωθεί πλήρως και ο δημόσιος φωτισμός είναι περιορισμένος, κάτι που σε συνδυασμό με την πρωινή ομίχλη δημιουργεί επικινδυνότητα.

Η περιοχή έχει μονοπωλήσει το ενδιαφέρον της αγοράς ακινήτων από ξένους κυρίως επενδυτές, με στόχο την απόκτηση της «Golden Visa». Ο Παντελής Σπυράτος, μεσίτης που δραστηριοποιείται στην αγορά της Θέρμης, αναφέρει στην Parallaxi ένα χαρακτηριστικό παράδειγμα για τα νεόδμητα της περιοχής. Σε ένα συγκροτήματα κατοικιών μόλις 2 στα 15 σπίτια ανήκουν σε Έλληνες, με το υπόλοιπο να καλύπτεται από Ρώσους, Ουκρανούς, Τούρκους και Ισραηλινούς αγοραστές.

Σύμφωνα με την ίδια πηγή, οι περισσότεροι δεν κατοικούν μόνιμα στα διαμερίσματα. Κάποια σπίτια παραμένουν κλειστά ή χρησιμοποιούνται περιστασιακά, ενώ δεν έχει αναπτυχθεί έντονη βραχυχρόνια μίσθωση, σε αντίθεση με το κέντρο. Το αποτέλεσμα είναι μια παράδοξη εικόνα άδειας ευμάρειας: ακριβά σπίτια, διεθνείς αγοραστές, αλλά έλλειψη καθημερινών υποδομών για τους μόνιμους κατοίκους.

Στα δυτικά, ο Εύοσμος έχει εξελιχθεί σε μια αυτοτελή πόλη μέσα στην πόλη. Η πληθυσμιακή έκρηξη των τελευταίων ετών και η έντονη ζήτηση για κατοικία έχουν φέρει τα ενοίκια σε επίπεδα αντίστοιχα με της Τούμπας. Σε αντίθεση με τη Θέρμη, η ζήτηση εδώ προέρχεται κυρίως από ελληνικά νοικοκυριά που αναζητούν πιο προσιτή στέγη αλλά και μια ζωντανή τοπική αγορά.

Η εμπορική δραστηριότητα είναι έντονη και διαρκώς ανοδική. Ένας από τους λόγους κρύβεται πίσω από τους περιορισμούς στη χρήσης γης στη Μενεμένη και στο Κορδελιό. Οι επαγγελματίες αδυνατούν να εκδώσουν νέες άδειες εστίασης ή καταστημάτων εκεί, και έτσι πολλές επιχειρήσεις μετακινούνται στον Εύοσμο. Το εμπορικό κέντρο της περιοχής είναι αυτόνομο και στα στενά του συναντάς ελάχιστα άδεια ισόγεια καταστήματα, συγκριτικά με το ιστορικό κέντρο της Θεσσαλονίκης.

Ωστόσο, η ανάπτυξη άνωθεν του περιφερειακού δεν συνοδεύτηκε από επαρκείς υποδομές. Στη Νέα Πολιτεία, όπου ο Εύοσμος βιώνει την οικιστική του άνθιση, ο δημόσιος φωτισμός είναι εξαιρετικά ελλιπής. Μάλιστα τα τροχαία ατυχήματα στην περιοχή είναι συχνό φαινόμενο, με τις οδούς Μαιάνδρου και Αναγεννήσεως να απασχολούν τα τελευταία χρόνια συχνά την Τροχαία. Ένα πρόσθετο ζήτημα είναι οι βιομηχανικοί ρύποι. Όσο πλησιάζει κανείς τα διυλιστήρια των ΕΛΠΕ, τόσο πιο αντιληπτά γίνονται τα σοβαρά προβλήματα ατμοσφαιρικής ρύπανσης. Η Νέα Πολιτεία αποτελεί ακόμη και σήμερα ένα μεγάλο οικόπεδο με διάσπαρτες οικοδομές, αποκομμένες από τις εμπορικές χρήσεις, κάνοντας απαραίτητο το αμάξι σε κάθε μετακίνηση. Το κοινό γνώρισμα των δύο νέων προαστίων της Θεσσαλονίκης είναι ότι αναδύονται σαν μικρές πόλεις μέσα στην πόλη. Ωστόσο, καθώς αναπτύσσονται άναρχα και με ταχύτητα, καταλήγουν να γκετοποιούνται ήδη από τη «γέννησή» τους.

Αη-Γιάννης και Κάτω Πυλαία: Τα μελλοντικά οικιστικά πρότζεκτ

Η Καλαμαριά παραμένει διαχρονικά μια από τις πιο περιζήτητες αγορές ακινήτων της Θεσσαλονίκης, ισάξια με το ιστορικό κέντρο. Μετά την πανδημία ο οικοδομικός κλάδος πήρε ξανά μπρος στην περιοχή αναλαμβάνοντας σε πολλές περιπτώσεις την μετατροπή τριόροφων πολυκατοικιών σε οκταόροφες. Ωστόσο, τελευταία φαίνεται πως αυτή η τάση έχει παγώσει.

Αντιθέτως, τα μεγάλα περιθώρια ανάπτυξης στην Καλαμαριά βρίσκονται πλέον πιο ανατολικά, στον Άη Γιάννη. Η περιοχή παρουσιάζει εντυπωσιακή αύξηση οικοδομικής δραστηριότητας, σε μεγάλο βαθμό χάρη στην προοπτική του μετρό – όταν δρομολογηθεί η επέκταση. Οι αξίες των ακινήτων αυτών, σε βάθος πενταετίας, αναμένεται να έχουν πολλαπλάσια απόδοση, όπως συνέβη στη Νέα Ελβετία, την Νέα Πολιτεία και τη Θέρμη.

Ως προς τη ζήτηση, ο μεσίτης, Γιώργος Αδαμούδης που δραστηριοποιείται στην αγορά της Καλαμαριάς, επισημαίνει ότι οι ξένοι ενοικιαστές έχουν ισχυρή παρουσία. Πρόκειται κυρίως για αθλητές και στελέχη πολυεθνικών, καθώς η Καλαμαριά διαθέτει μεγάλες κατοικίες που σπανίζουν σε άλλες περιοχές.

Πιο βόρεια, στα όρια με τον Φοίνικα, κοντά στις εργατικές κατοικίες, όπου εξακολουθούν να υπάρχουν οικόπεδα, η ανοικοδόμηση βρίσκεται σε πλήρη εξέλιξη, με μία οικοδομή να έχει ήδη ολοκληρωθεί και άλλες δύο να υψώνονται.

Η περιοχή εξακολουθεί να προσελκύει και ξένους επενδυτές – με τους Ισραηλινούς και παλαιότερα τους Ρώσους να έχουν διαχρονική παρουσία – ενώ μέχρι πέρυσι υπήρχε έντονη ζήτηση από Τούρκους αγοραστές.

Το επόμενο πεδίο επέκτασης της πόλης φαίνεται πως θα μπορούσε να αφορά τη Ριβιέρα της Πυλαίας. Λειτουργώντας ουσιαστικά ως φυσική συνέχεια της Καλαμαριάς προς τα ανατολικά. Εκεί όμως η ανάπτυξη συναντά το εμπόδιο της εκτός σχεδίου δόμησης.

Για να προχωρήσει η δημιουργία ενός νέου σύγχρονου προαστίου στην περιοχή, μιας θαλάσσιας γειτονιάς, απαιτείται συνεννόηση και συντονισμός ανάμεσα σε όλους τους εμπλεκόμενους φορείς, από τους δήμους μέχρι την Περιφέρεια. Μέχρι τότε οι άνθρωποι που κατοικούν στην περιοχή της Κάτω Πυλαίας ανησυχούν για την απουσία σχεδίου και ζητούν ένταξη της περιοχής στο Σχέδιο Πόλης.

Συγκεκριμένα με επιστολή τους τον Μάιο, ιδιοκτήτες ακινήτων, απευθυνόμενοι στον Δήμο Πυλαίας-Χορτιάτη, αναφέρουν ότι τα τελευταία 25 χρόνια η περιοχή έχει γνωρίσει εκτός της πληθυσμιακής αύξησης μια υπέρμετρη επιχειρηματική δραστηριότητα με αποτέλεσμα να υπάρχει ανάγκη για σωστή πολεοδομική οργάνωση ώστε να επιλυθούν σημαντικά καθημερινά προβλήματα. Η επιστολή επισημαίνει την απουσία βασικών υποδομών, όπως δρόμων, δικτύων ύδρευσης, αποχέτευσης, ηλεκτροφωτισμού, που δυσχεραίνει την καθημερινότητά των κατοίκων, αλλά επίσης αυξάνει την επικινδυνότητα, ειδικά σε περιπτώσεις φυσικών καταστροφών.

Η ένταξη της περιοχής σε ένα οργανωμένο Σχέδιο Πόλης, σύμφωνα με τους κατοίκους, θα επιτρέψει τη δημιουργία δικτύων πρόληψης πυρκαγιών μέσω των διανοιγμένων οδών, ενισχύοντας και την αντιπλημμυρική προστασία και θα εξασφαλίσει τη βιώσιμη ανάπτυξη και την ασφάλεια των κατοίκων.

Μέχρι τότε, τα σχέδια μένουν στα χαρτιά και, όπως εκτιμούν οι ειδικοί της αγοράς, δεν πρόκειται να δούμε καμία οργανωμένη οικοδομική δραστηριότητα στην περιοχή μέσα στα επόμενα πέντε χρόνια. Ίσως και για καλό, αφού η περίπτωση των ανάλογων προαστίων της Αθήνας προκαλεί τρόμο για το τι είδους αξιοποίηση περιμένει την περιοχή και ποιους θα αφορά…

Το μωσαϊκό των κατοίκων της πόλης

Η «πραγματική» αστική μορφή της πόλης δια μορφώνεται από τους ανθρώπους που εργάζονται και κατοικούν σε αυτήν. Η Parallaxi μελέτησε τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ από την απογραφή του 2021 και προσπάθησε να καταλάβει, τι δουλειές κάνουν, που εργάζονται και ποιο είναι το κοινωνικό τους προφίλ.

Σύμφωνα με τα στοιχεία της απογραφής του 2021, στον δήμο Θεσσαλονίκης κατοικούν 119.256 απασχολούμενοι. Από αυτούς οι 102.825 απασχολούνται στον τριτογενή τομέα, παρέχοντας κυρίως υπηρεσίες.

Επιχειρώντας μια συγκριτική ανάλυση των δεδομένων μεταξύ 2011 και 2021, παρατηρούμε πως οι απασχολούμενοι που κατοικούν στην πόλη είναι 16.077 περισσότεροι, ενώ τα νούμερα μας επιτρέπουν να καταλάβουμε και ορισμένα στοιχεία της καθημερινότητας τους.

Σήμερα, 8.185 κάτοικοι δεν έχουν μόνιμη έδρα εργασίας, άρα ασκούν πιθανότατα ένα ελεύθερο επάγγελμα χωρίς έδρα ή εργάζονται στον τομέα των διανομών.

Ο αριθμός αυτός σημείωσε αύξηση 310% μέσα σε δέκα έτη, ενώ ο αντίστοιχος αριθμός των ανθρώπων που εργάζονται μέσα στο δήμο Θεσσαλονίκης έμεινε σχεδόν αμετάβλητος (83.275 -> 83.561). Οι απασχολούμενοι που μετακινούνται σε άλλο δήμο για να εργαστούν σχεδόν διπλασιάστηκαν (11.876->21.022), ενώ αυτοί που απασχολούνται σε άλλο δήμο της ίδια περιφέρειας είναι οι μόνοι που συνάντησαν μείωση (5.049 ->4.187).

Ωστόσο, η πιο εντυπωσιακή άνοδος, κατά 586%, σημειώθηκε στους κα τοίκους της πόλης που η έδρα της εργασίας τους βρίσκεται σε άλλη χώρα ή περιφέρεια. Ο αριθμός αυτός άγγιζε μετά βίας τους 500 το 2011 (403) και εκτινάχθηκε δέκα χρόνια μετά στους 2.365.

Στο νούμερο αυτό αποτυπώνεται η εξάπλωση της τηλεργασίας, σε με περίοδο που μόλις είχε αρχίσει να αναδύεται, εν μέσω καραντίνας. Τα επόμενα χρόνια (2021-σήμερα), η πρακτική αυτή εξελίχθηκε σε κανόνα για αρκετά επαγγέλματα, κάτι που δεν πρόλαβε να αποτυπωθεί στα νούμερα της ΕΛΣΤΑΤ. Άρα, μπορούμε με ευκολία να υποθέσουμε ότι οι κάτοικοι του δήμου Θεσσαλονίκης που απασχολούνται εξ΄αποστάσεως είναι ακόμη περισσότεροι σήμερα.

Η Θεσσαλονίκη δεν αποτυπώνεται μόνο στους δρόμους και τα κτίρια της, αλλά και στους οικογενειακούς πυρήνες που τη συγκροτούν. Τα πιο πρόσφατα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ δείχνουν την έντονη παρουσία των αλλοδαπών –είτε σε μικτές οικογένειες, είτε σε οικογένειες όπου και οι δύο γονείς είναι αλλοδαποί–, με σημαντικές διαφοροποιήσεις από δήμο σε δήμο.

Τα στοιχεία της απογραφής του 2021 φωτίζουν με περισσότερη λεπτομέρεια την προέλευση των ανθρώπων που εγκαθίστανται τα τελευταία χρόνια στη Θεσσαλονίκη από το εξωτερικό.

Στον δήμο Θεσσαλονίκης, την πενταετία 2016–2021 επέστρεψαν 3.705 Ελληνίδες και Έλληνες, ενώ 3.422 ήταν υπήκοοι άλλων χωρών. Στην Καλαμαριά καταγράφηκαν 1.000 επαναπατρισμένοι Έλληνες και 346 αλλοδαποί, στη Θέρμη 491 Έλληνες και 301 αλλοδαποί, ενώ στον Εύοσμο οι αντίστοιχοι αριθμοί ήταν 758 και 333.

Τα στοιχεία δείχνουν ότι η μετακίνηση προς τη Θεσσαλονίκη δεν αφορά μόνο το εσωτερικό, αλλά και ένα σταθερό ρεύμα από το εξωτερικό, το οποίο κατανέμεται διαφορετικά ανάλογα με τα κοινωνικά και οικιστικά χαρακτηριστικά κάθε περιοχής.

Στον Δήμο Θεσσαλονίκης, που συγκεντρώνει και τον μεγαλύτερο αριθμό οικογενειακών πυρήνων (80.568), καταγράφονται 3.258 μικτά ζευγάρια (Έλληνας με αλλοδαπό) και 3.322 οικογένειες με γονείς και τους δύο αλλοδαπούς. Ενδιαφέρον είναι επίσης το στοιχείο των μονογονεϊκών οικογενειών: 1.204 από αυτές έχουν αλλοδαπό γονέα, αριθμός που αντιστοιχεί σε σχεδόν το 7% του συνόλου των μονογονεϊκών στην πόλη.

Οι αλλοδαποί εργαζόμενοι αντιστοιχούν στο 26% του εργατικού δυναμικού του δήμου Θεσσαλονίκης, ενώ στους όμορους δήμους το ποσοστό τους παραμένει κάτω από το 6%. Η πλειονότητα απασχολείται σε ανειδίκευτες θέσεις και στις υπηρεσίες, σύμφωνα με τα στοιχεία απασχόλησης ανά επαγγελματική κατηγορία.

Στον δήμο Θεσσαλονίκης, όπου απασχολούνται συνολικά 119.320 εργαζόμενοι, οι αλλοδαποί ανέρχονται σε 9.126 άτομα, δηλαδή περίπου στο 7% του εργατικού δυναμικού. Οι περισσότεροι συγκεντρώνονται σε θέσεις χαμηλής ειδίκευσης. Στους ανειδίκευτους εργάτες το ποσοστό τους φτάνει το 31,08 % των αλλοδαπών, με 2.837 εργαζόμενους. Στις υπηρεσίες εργάζονται 2.437 αλλοδαποί (26,7%), ως τεχνίτες 1.527 (16,7%). Τέλος, στα ανώτερα οικονομικά στρώματα, συναντάμε 335 ανώτερα διευθυντικά στελέχη και 663 επαγγελματίες (3,6% & 7,2%).

Στη Θέρμη, οι αλλοδαποί εργαζόμενοι αποτελούν ένα μικρό αλλά χαρακτηριστικό κομμάτι της τοπικής απασχόλησης. Από τους 21.918 εργαζόμενους, 1.189 είναι ξένης καταγωγής (5,4%), με την πλειονότητα να συγκεντρώνεται σε ανειδίκευτες θέσεις (427 άτομα, δηλαδή το 35% των αλλοδαπών).

Αντιθέτως, σε θέσεις υψηλής ευθύνης, όπως διευθυντικά στελέχη ή επαγ γελματίες, τα νούμερα είναι αισθητά χαμηλά: μόλις 18 και 70 εργαζόμενοι αντίστοιχα. Τα ποσοστά (1,5% και 5,8%) δείχνουν ότι η Θέρμη δεν προσελκύει αλλοδαπούς σε θέσεις που απαιτούν εξειδικευμένα προσόντα, σε αντίθεση με το κέντρο της πόλης.

Η εικόνα διαφοροποιείται στην Καλαμαριά, όπου οι αλλοδαποί αποτελούν μόλις το 3,5% των 36.851 εργαζομένων (1.290 άτομα). Οι περισσότεροι απασχολούνται στις υπηρεσίες (360 άτομα) και ως ανειδίκευτοι εργάτες (333 άτομα). Το στοιχείο που ξεχωρίζει, ωστόσο, είναι οι 149 επαγγελματίες, που αντιστοιχούν στο 11,5% των αλλοδαπών εργαζομένων στην περιοχή. Το ποσοστό αυτό είναι υψηλότερο ακόμη και από τον δήμο Θεσσαλονίκης, κάτι που δείχνει ότι στην Καλαμαριά κατοικεί μια μερίδα αλλοδαπών που απασχολούνται σε θέσεις με αυξημένο κύρος και υψηλές αποδοχές.

Στον Εύοσμο, η εικόνα είναι πιο ισορροπημένη αλλά και πιο κοντά στον μέσο όρο του πολεοδομικού συγκροτήματος. Από τους 42.440 εργαζόμενους οι 2.021 είναι αλλοδαποί (4,8%). Και εδώ η μεγαλύτερη συγκέντρωση εντοπίζεται στους ανειδίκευτους εργάτες (737 άτομα, 36%). Σημαντικό ποσοστό απασχολείται επίσης στις υπηρεσίες (431 άτομα, 21,3%) και στους ειδικευμένους τεχνίτες (425 άτομα, 21%).

Πίσω από τους αριθμούς των αλλοδαπών, κρύβεται μια χρόνια παθογένεια του ελληνικού συστήματος. Το ελληνικό κράτος συνεχίζει να καθιστά εξαιρετικά δύσκολη την απόδοση ιθαγένειας στους μετανάστες πρώτης, δεύτερης και τρίτης γενιάς. Οι κάτοικοι αυτοί, κυρίως με καταγωγή από την Αλβανία, ήρθαν στη χώρα μας πριν δεκαετίες, και έκτοτε βοήθησαν να χτιστούν τα σπίτια μέσα στα οποία ζει σήμερα η πλειοψηφία της ελληνικής κοινωνίας και συνεισέφεραν τα μέγιστα και στον πρωτογενή τομέα.

Αναζητώντας οικιστικό απόθεμα σε μια πόλη με κενά σπίτια

Οι φοιτητές, η σταθερή αξία της πόλης που κινεί κάθε φθινόπωρο την αγορά κατοικίας, χρειάστηκε φέτος να προσαρμοστούν στις νέες τιμές με την λειτουργία του μετρό. Το νέο μέσο μεταφοράς που ανέμενε η πόλη, φαίνεται πως μετακίνησε το ενδιαφέρον πιο ανατολικά, καθώς το πανεπιστήμιο είναι δυο με τρεις στάσεις μακριά, και οι τιμές στα ανατολικά δεν έχουν επηρεαστεί ακόμη από την τουριστική τάση.

Παράλληλα, στην πόλη εμφανίζεται μια νέα γενιά φοιτητικών εστιών από ιδιώτες επενδυτές, που κινούνται στο πρότυπο του «all inclusive». Πρόκειται για οργανωμένα συγκροτήματα που προσφέρουν δωμάτια με σταθερό ενοίκιο, μέσα στο οποίο περιλαμβάνονται όλα τα πάγια έξοδα: ρεύμα, νερό, ίντερνετ, ακόμα και καθαριότητα σε ορισμένες περιπτώσεις. Το κόστος είναι σαφώς υψηλότερο σε σχέση με ένα παραδοσιακό μίσθωμα γκαρσονιέρας, αλλά οι νέοι κάτοικοι της πόλης έχουν τουλάχιστον την ευκαιρία να μείνουν σε ένα νεόδμητο και καθαρό σπίτι, ενώ οι οικογένειες τους γνωρίζουν εκ των προτέρων το συνολικό κόστος της χρονιάς. Τέτοια συγκροτήματα, εκτός από το κέντρο στο οποίο τα συναντάμε εδώ και χρόνια, έχουν αναπτυχθεί πλέον και στο Φάληρο, αλλά και στην περιοχή του Σιδηροδρομικού Σταθμού.

Η ελληνική κυβέρνηση επιχείρησε τα τελευταία χρόνια, κυρίως με προ γράμματα όπως το «Σπίτι μου Ι και ΙΙ», αλλά και το «Ανακαινίζω – Νοικιάζω», να δώσει λύσεις στο στεγαστικό πρόβλημα. Ωστόσο, όπως φάνηκε τα μέτρα αυτά έφεραν κατά κύριο λόγο κίνηση στην κατασκευαστική αγορά και δημιούργησαν νέες ανοδικές τάσεις στα ενοίκια. Από την εφαρμογή των μέτρων αυτών φαίνεται ότι το πρόβλημα εντοπίζεται κυρίως στην περιορισμένη προσφορά ακινήτων σε σχέση με τη ζήτηση.

Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις είναι σαφές πως στερούν διαμερίσματα από το διαθέσιμο οικιστικό απόθεμα της πόλης. Ωστόσο, μια μεγαλύτερη πληγή που τροφοδοτεί τις ανοδικές τιμές των ενοικίων, φαίνεται πως είναι τα κενά διαμερίσματα. Όσο τα ακίνητα αυτά παραμένουν άδεια, τόσο η προσφορά κατοικίας περιορίζεται, ενώ η ζήτηση όλο και αυξάνεται.

Σύμφωνα με έρευνα του Κοινωνικού Άτλαντα, από το 1995 έως σήμερα, περίπου 37.500 ακίνητα στον Δήμο Θεσσαλονίκης παραμένουν κενά, όπως προκύπτει από στοιχεία του ΔΕΔΔΗΕ σχετικά με τη διακοπή ηλεκτροδότησης. Το 43% των κενών κατοικιών ήταν παλαιότερα κατοικημένες, ενώ γίνεται σαφές πως πρόκειται για παλιό απόθεμα, που προέρχεται κυρίως από την περίοδο της αντιπαροχής, την δεκαετία του 1960. Η μέση ηλικία των κενών διαμερισμάτων, σύμφωνα με τα στοιχεία του Κοινωνικού Άτλαντα, είναι 61 έτη, ενώ σχεδόν τα μισά κενά ακίνητα έχουν επιφάνεια μικρότερη των 50 τ.μ.

Η κυβέρνηση θέσπισε τα τελευταία χρόνια κίνητρα για την επιστροφή ακινήτων στην αγορά μακροχρόνιας μίσθωσης, και πρόκειται να ανακοινώσει και νέες φορολογικές ελαφρύνσεις στη ΔΕΘ, με σκοπό να τονωθεί η προσφορά κατοικίας.

Ωστόσο, σύμφωνα με ανθρώπους της αγοράς ένα μεγάλο μέρος των κενών κατοικιών στα αστικά κέντρα, που θα μπορούσαν να τονώσουν την αγορά, βρίσκονται στα χέρια των τραπεζών.

Το ξένο κεφάλαιο διαμορφώνει την αγορά

Η ελληνική αγορά ακινήτων βρίσκεται τα τελευταία δύο χρόνια στο επίκεντρο του ενδιαφέροντος Τούρκων και Ισραηλινών επενδυτών. Η αφορμή για τους Τούρκους ήταν διπλή: από τη μία η συνεχής υποτίμηση της λίρας και από την άλλη το πρόγραμμα Golden Visa που προσέφερε άδεια παραμονής. Στην περίπτωση των Ισραηλινών συναντάμε πιο στρατηγικές κινήσεις με ένα απρόσωπο και εκτεταμένο μοντέλο συλλογικών επενδύσεων.

Οι Τούρκοι φαίνεται πως επιλέγουν διαμερίσματα στο κέντρο για τις υψηλές αποδόσεις σε ευρώ που θα τους προσφέρουν, μακριά από την αστάθεια της τουρκικής λίρας. Αντίστοιχα τα νεόδμητα στην ανατολική πλευρά της πόλης αποτέλεσαν μια λύση, όταν το όριο αγοράς για την απόκτηση της Golden Visa ανέβηκε στα 800.000 ευρώ στο ιστορικό κέντρο.

Ενδεικτική είναι η αγορά ακινήτου στις αρχές του έτους, στο κέντρο της Θεσσαλονίκης, αξίας 295.000 ευρώ, το οποίο χωρίστηκε σε δύο διαμερίσματα και αμέσως παρουσιάστηκε σε πλατφόρμα βραχυχρόνιας μίσθωσης. Το κριτήριο δεν είναι η μόνιμη κατοίκηση αλλά η εκμετάλλευση μέσω Airbnb και η απόδοση σε ευρώ. Ένα ακίνητο 40 τ.μ. στην Αγίας Σοφίας μπορεί να αποφέρει μηνιαίο εισόδημα αντίστοιχο με τρεις βασικούς μισθούς στην Κωνσταντινούπολη. Μάλιστα, η απόδοση αυτή έρχεται σε ευρώ, σε αντίθεση με την τουρκική λίρα που παρουσιάζει διαρκείς μεταβολές.

Παράλληλα, αναπτύσσεται ένα φαινόμενο που ανησυχεί τις αρχές: σε παραμεθόριες περιοχές, ο νόμος απαγορεύει την αγορά ακινήτων από πολίτες τρίτων χωρών. Ωστόσο, Τούρκοι επενδυτές χρησιμοποιούν εταιρείες εντός ΕΕ για να αποκτούν ακίνητα στη Θράκη και στα νησιά του Ανατολικού Αιγαίου, με αποτέλεσμα η ΕΥΠ να διερευνά δεκάδες περιπτώσεις.

Το 2024 οι επενδύσεις Τούρκων στην Ελλάδα άγγιξαν τα 485 εκατ. ευρώ, σημειώνοντας αύξηση 269% σε σχέση με το 2023. Από τις σχεδόν 19.000 αιτήσεις Golden Visa που κατατέθηκαν μέχρι τον Ιανουάριο του 2025, περίπου 2.600 προέρχονται από Τούρκους υπηκόους. Ένας στους έξι νέους ενδιαφερόμενους είναι Τούρκος υπήκοος.

Οι αγορές των Ισραηλινών από την άλλη δείχνουν πως τους απασχολεί λιγότερο η Golden Visa και περισσότερο η δημιουργία ενός προνομιακού θύλακα επενδύσεων στην πόλη. Δεν επιλέγουν να αγοράσουν ένα ακίνητο μεγάλης αξίας, που θα τους εξασφαλίσει την άδεια παραμονής, γιατί διαθέτουν ένα πολύ ισχυρό διαβατήριο.

Αντίθετα, καθοδηγούνται συνήθως από funds που συστήνουν ομοεθνείς τους και επενδύουν στην εμπορική εκμετάλλευση νέων κατοικιών.

Το αποτύπωμά τους δεν είναι τόσο έντονο και ορατό ακόμη στο κέντρο. Ωστόσο, στη δυτική είσοδο της πόλης πλήθος πολυκατοικιών άλλαξαν χέρια τα τελευταία χρόνια.

Από όλα τα ισραηλινά πρότζεκτ στην πόλη, ξεχωρίζει μια εταιρεία που έχει αγοράσει ολόκληρες πολυκατοικίες, στο κέντρο, τον Άγιο Παύλο, το Θεαγένειο και κυρίως στη δυτική είσοδο, μετατρέποντας τα σε AirBnB και φοιτητικές εστίες. Χαρακτηριστική είναι η περίπτωση μια πολυκατοικίας στη Σβώλου που μετατράπηκε σε 36 διαμερίσματα AirBnB, καθώς και τριών κτιρίων και ενός οικοπέδου κάτω από τον Σιδηροδρομικό Σταθμό.

Τα επόμενα χρόνια στην περιοχή αυτή, πρόκειται να ανεγερθούν δυο πολυκατοικίες με 87 διαμερίσματα που προσομοιάζουν σε οικισμούς, προσφέροντας γυμναστήριο, καταστήματα, τζακούζι και πάρκιγνκ – όλα σε ένα οικόπεδο. Η τάση αυτή των all-inclusive πολυκατοικιών που έχει κυριαρχήσει στο Λονδίνο, πρόκειται να εμφανιστεί και στην δυτική είσοδο, κοντά στο υπό ανέγερση Μουσείο του Ολοκαυτώματος.

Τα ξένα κεφάλαια, πέραν από την τόνωση της κατασκευαστικής αγοράς, έχουν φέρει και πίεση στις τιμές κατοικίας. Η είσοδος τους αλλάζει την κοινωνική γεωγραφία, καθώς στη θέση παλιών πολυκατοικιών, πλέον συναντάμε είτε κλειστά σπίτια που εξασφάλισαν Golden Visa σε έναν Τούρκο, είτε απρόσωπα ανακαινισμένες πολυκατοικίες Ισραηλινών συμφερόντων, στις οποίες άλλοτε ζούσαν κάτοικοι της πόλης και σήμερα επισκέπτονται για μια νύχτα οι τουρίστες.

Σχεδόν σε κάθε πολυκατοικία, στα κουδούνια, συναντάς ένα γκρι κουτάκι, που μέσα του κρύβει το κλειδί ενός AirBnB. Στο ιστορικό κέντρο, η επέκταση των τουριστικών χρήσεων και η εκτόξευση των βραχυχρόνιων μισθώσεων οδηγούν σταδιακά στην απομάκρυνση των μόνιμων κατοίκων. Το αποτέλεσμα είναι να ερημώνουν γειτονιές που μέχρι πρόσφατα έσφυζαν από ζωή.

Μικρά μαγαζιά που στήριζαν για δεκαετίες τον εμπορικό ιστό της πόλης κλείνουν το ένα μετά το άλλο. Σιδεράδικα, είδη προικός, μοδίστρες και παραδοσιακά εργαστήρια εξαφανίζονται από το χάρτη, ενώ στοές με εξειδικευμένα καταστήματα, όπως η Καράσσο, ακολουθούν την ίδια πορεία. Η δε επένδυση με τον ανασχεδιασμό της Μοδιάνο έφερε τα αντίθετα από τα επιθυμητά αποτελέσματα, και φαίνεται πως και αυτή σήμερα απευθύνεται σχεδόν αποκλειστικά σε περαστικούς, και όχι σε κατοίκους.

Τα μαγαζιά επί της Εγνατίας ανέμεναν χρόνια την έλευση του μετρό, για να ξαναδούν φως πίσω από τις λαμαρίνες, όμως κάτι τέτοιο φαίνεται πως είναι μάταιο. Ένα χρόνο μετά, τα καταστήματα συνεχίζουν και κλείνουν, ενώ η οδός Βενιζέλου κάτω από την Εγνατία έχει βιώσει μια εντυπωσιακή εγκατάλειψη, με δεκάδες καταστήματα να κατεβάζουν ρολά το τελευταίο έτος. Εκεί όπου κάποτε υπήρχαν θορυβώδεις αγορές, εδώ και χρόνια συναντά κανείς ένα απέραντο γκρι, με τη μόνη τάση που ευδοκιμεί να είναι τα καταστήματα εστίασης.

Το κέντρο παύει έτσι να είναι ένας ζωντανός τόπος για τους Θεσσαλονικείς. Οι κάτοικοι που κατέβαιναν από τα διαμερίσματα τους για να κάνουν τα ψώνια της εβδομάδας στο Καπάνι ή στη Μοδιάνο, δε βρίσκουν πια καταστήματα με χαρακτήρα, άλλα απρόσωπες αλυσίδες εστίασης για περαστικούς.

Σαν το ιστορικό κέντρο να έχει μετατραπεί σε ένα σκηνικό για επισκέπτες.

Η αλλοίωση αυτή δεν είναι απλώς αισθητική, αλλά κοινωνική και οικονομική. Αφορά τον τρόπο με τον οποίο η Θεσσαλονίκη χάνει σταδιακά παραδοσιακές εμπορικές χρήσεις της και μαζί ένα κομμάτι της ταυτότητάς της.

Τα ευρωπαϊκά παραδείγματα

Βαρκελώνη

Η πρωτεύουσα της Καταλονίας ήταν από τις πρώτες ευρωπαϊκές πόλεις που έβαλαν όρια στον υπερτουρισμό. Ο δήμος περιόρισε τις άδειες για Airbnb, επιβάλλει πρόστιμα σε παράνομες μισθώσεις και δεν εγκρίνει εύκολα νέες ξενοδοχειακές κλίνες. Παράλληλα, προσπαθεί να κατευθύνει τους επισκέπτες σε λιγότερο γνωστές συνοικίες, ώστε να μειωθεί η πίεση στο ιστορικό κέντρο.

Βενετία

Με μόλις 50.000 μόνιμους κατοίκους και περισσότερους από 20 εκατομμύρια επισκέπτες ετησίως, η πόλη υιοθέτησε από το 2024 εισιτήριο 5 ευρώ για τους ημερήσιους επισκέπτες. Έχει ήδη απαγορεύσει την πρόσβαση στα μεγάλα κρουαζιερόπλοια, σε μια προσπάθεια να μειώσει την πίεση στην καθημερινότητα των κατοίκων και στις υποδομές της.

Άμστερνταμ

Η ολλανδική πρωτεύουσα επέβαλε όριο 30 διανυκτερεύσεων τον χρόνο για κάθε κατοικία που ενοικιάζεται μέσω Airbnb. Παράλληλα, ξεκίνησε καμπάνια ενημέρωσης που αποθαρρύνει επισκέπτες με αποκλειστικό σκοπό την κατανάλωση αλκοόλ και κάνναβης, ενώ έχει απαγορεύσει την κατανάλωση κάνναβης σε συγκεκριμένες γειτονιές.