Πιστοποιητικό καλοπληρωτή για ενοικίαση ακινήτου

Πιστοποιητικό φερεγγυότητας που θα βεβαιώνει ότι κάποιος δεν έχει ληξιπρόθεσμες οφειλές στον δημόσιο ή στον ιδιωτικό τομέα θα μπορεί να εξασφαλίσει κάθε φυσικό ή νομικό πρόσωπο που θέλει να συνάψει οποιαδήποτε ιδιωτική σύμβαση, όπως για παράδειγμα η ενοικίαση ενός ακινήτου. Η αδυναμία ελέγχου της φερεγγυότητας του ενδιαφερομένου αποθαρρύνει πολλούς ιδιοκτήτες από το να ενοικιάσουν το ακίνητό τους. Με το Μητρώο Παρακολούθησης Ιδιωτικού Χρέους, που θα λειτουργήσει τους πρώτους μήνες του 2026, ο υποψήφιος ενοικιαστής θα μπορεί, εάν θέλει, να παράσχει ένα πιστοποιητικό ότι είναι καλοπληρωτής, ώστε να καμφθούν οι επιφυλάξεις του εκμισθωτή.

Βεβαίωση καλοπληρωτή για υποψήφιους ενοικιαστές 

Η δυνατότητα ελέγχου της φερεγγυότητας των υποψηφίων ενοικιαστών αποτελεί ένα από τα σημαντικότερα εμπόδια για την ενθάρρυνση περισσότερων ιδιοκτητών προκειμένου να εκμεταλλευθούν το κενό διαμέρισμά τους, αναφέρουν παράγοντες της αγοράς ακινήτων. Οι εμπειρίες πολλών ιδιοκτητών με απλήρωτα ενοίκια και λογαριασμούς ΔΕΚΟ, όχι μόνο τους έχουν ωθήσει στο να κρατούν κλειστό το ακίνητό τους, αλλά κυρίως αποτρέπουν ακόμη περισσότερους από το να εκμεταλλευτούν το δικό τους σπίτι, από τον φόβο μιας τέτοιας αρνητικής εμπειρίας.

Στο πλαίσιο αυτό, η κυβέρνηση αναμένεται να προχωρήσει στη δημιουργία Μητρώου Παρακολούθησης Ιδιωτικού Χρέους, που έχει θεσπιστεί από το 2022, αλλά δεν έχει εφαρμοστεί μέχρι σήμερα. Πρόκειται για ένα έργο που θα επιτρέψει τόσο στο Δημόσιο όσο και σε ιδιώτες πιστωτές να προχωρούν στην καλύτερη διαχείριση των οφειλών τόσο φυσικών όσο και νομικών προσώπων (ανώνυμα φυσικά) μέσω στοχευμένων παρεμβάσεων, αλλά και στην τεκμηρίωση της φερεγγυότητας.

Ειδικά το τελευταίο αυτό σκέλος εκτιμάται ότι θα μπορέσει να αξιοποιηθεί και στην αγορά κατοικίας, ώστε να μπορεί ο κάθε ενδιαφερόμενος μισθωτής να τεκμηριώνει τη φερεγγυότητά του στον ιδιοκτήτη, προσκομίζοντας το σχετικό αντίγραφο που θα του χορηγεί το υπό σύσταση μητρώο. Το έργο χρηματοδοτείται από το Ταμείο Ανάκαμψης και εκτιμάται ότι θα ολοκληρωθεί τον Μάιο του 2026.

Τα ανείσπρακτα ενοίκια

Με βάση τα στοιχεία που έχουν υποβληθεί στην ΑΑΔΕ, συνολικά την περίοδο 2022-2024 έχουν υποβληθεί δηλώσεις για ανείσπρακτες οφειλές ενοικίων ύψους 40 εκατ. ευρώ και συγκεκριμένα 15 εκατ. ευρώ το 2024, 12,2 εκατ. ευρώ το 2023 και 12,5 εκατ. ευρώ το 2022. Ωστόσο, θα πρέπει να σημειωθεί ότι τα ποσά αυτά εκτιμάται ότι είναι ένα κλάσμα των πραγματικών απωλειών, καθώς οι περισσότεροι ιδιοκτήτες αποφεύγουν την υποβολή τέτοιων δηλώσεων (για να αποφύγουν να φορολογηθούν για ποσά που δεν έχουν εισπράξει), λόγω της γραφειοκρατίας που συνοδεύει τη διαδικασία αυτή και αποτελεί αποτρεπτικό παράγοντα, ειδικά αν πρόκειται για οφειλές 2-3 μηνών, δηλαδή ποσά π.χ. 500-1.500 ευρώ. Παράλληλα, αν υπάρχει δικαστική απόφαση έξωσης και ο ενοικιαστής καθυστερήσει να αποχωρήσει από το ακίνητο, το διάστημα μέχρι την αποχώρησή του δεν προσμετρείται στον χρόνο των απολεσθέντων μισθωμάτων, στοιχείο που επίσης λειτουργεί αποτρεπτικά.

Ενας από τους παράγοντες που πολλά σπίτια είναι κλειστά είναι και ο σημαντικός αριθμός ιδιοκτητών που έχουν υποστεί «φέσια».

Σε κάθε περίπτωση, ουδείς αμφισβητεί ότι ένας από τους παράγοντες που πολλά σπίτια είναι κλειστά είναι και ο σημαντικός αριθμός ιδιοκτητών που έχει υποστεί «φέσια» από στρατηγικούς κακοπληρωτές ενοικιαστές, όχι μόνο ενοικίων, αλλά και λογαριασμών ΔΕΚΟ, ενώ εξίσου σημαντικός ανασταλτικός παράγοντας είναι και οι μεγάλες φθορές των ακινήτων, οι οποίες ξεπερνούν κατά πολύ τις εγγυήσεις που έχουν δοθεί στην αρχή της μίσθωσης. Ετσι εξηγείται και η σημερινή τάση πολλών ιδιοκτητών να ζητούν υπέρογκες εγγυήσεις (π.χ. από τρία έως και έξι μισθώματα), που φυσικά καθιστούν τα ακίνητά τους μη ελκυστικά για τους περισσότερους ενοικιαστές. Ουσιαστικά, οι «παθόντες» ζητούν εξασφαλίσεις που είναι μη ρεαλιστικές, ειδικά για τους συνεπείς ενοικιαστές, οι οποίοι «τιμωρούνται» και αυτοί για τις ενέργειες άλλων. Το αποτέλεσμα είναι περισσότερα σπίτια να μένουν εκτός αγοράς, με τον έναν ή τον άλλον τρόπο.

Από την άλλη πλευρά, όσο οι τιμές των ενοικίων αυξάνονται τόσο θα μεγεθύνονται και τα προβλήματα, καθώς ήδη όλο και περισσότερα νοικοκυριά περικόπτουν άλλες δαπάνες για να μπορούν να αντεπεξέλθουν στο υψηλό κόστος της στέγασης. Αυτή η κατάσταση δεν είναι βιώσιμη και αναμένεται αργά ή γρήγορα να προκαλέσει νέο κύμα από οφειλές, λόγω ανάγκης και όχι δόλου από την πλευρά των ενοικιαστών. Επομένως, θα πρέπει να τηρηθεί μια ισορροπία στο πώς ακριβώς θα εφαρμοστεί το μέτρο, προκειμένου να προστατεύονται και οι δύο πλευρές, ειδικά από τη στιγμή που στην αγορά είναι πολλές οι περιπτώσεις ιδιοκτητών που επιχειρούν να εξασφαλίσουν πολύ μεγάλες αυξήσεις ενοικίων κατά την ανανέωση των συμβολαίων τους, χωρίς μάλιστα να έχουν αναβαθμίσει ή ανακαινίσει το ακίνητό τους.

Παράλληλα, στην αγορά τονίζουν ότι σημαντικό θα είναι να υπάρξει και κάποια λύση για την επίσπευση στη λήψη δικαστικών αποφάσεων για αποζημιώσεις σε περιπτώσεις ζημιών και φθορών στα ακίνητα, που κατά κανόνα μένουν ατιμώρητες. Σήμερα είναι ελάχιστοι οι ιδιοκτήτες που έχουν κατορθώσει να εισπράξουν κάποιο ποσό ως αποζημίωση κι αυτό έχει συμβεί έπειτα από πολλά χρόνια και κόπο, καθώς πολλοί ενοικιαστές δεν έχουν περιουσιακά στοιχεία στο όνομά τους. Αυτό λειτουργεί ως σημαντικό αντικίνητρο στο να ανοίξουν περισσότερα κλειστά σπίτια, με αποτέλεσμα να συντηρείται ο υφιστάμενος φαύλος κύκλος της χαμηλής προσφοράς και των υψηλών τιμών των ενοικίων.

Οι αντιδράσεις

Σε σχετική του τοποθέτηση για το ζήτημα ελέγχου της πιστοληπτικής ικανότητας των ενοικιαστών, ο Πανελλήνιος Σύλλογος Προστασίας Ενοικιαστών εκφράζει την έντονη αντίδρασή του, αναφέροντας μεταξύ άλλων ότι «στον νόμο υπάρχει πλήθος διατάξεων που επιτρέπουν στον μισθωτή να αρνηθεί την καταβολή του ενοικίου για συγκεκριμένους λόγους (ελάττωμα μισθίου που παρεμποδίζει τη χρήση ολικά ή μερικά, μη προσήκουσα παράδοση του μισθίου, συμψηφισμός μισθωμάτων για δαπάνες είτε αναγκαίες είτε επωφελείς που έκανε ο μισθωτής στο μίσθιο, συμψηφισμός με την εγγύηση που είχε προκαταβληθεί κατά την κατάρτιση της μίσθωσης κ.λπ.).

Υπάρχουν επίσης πολλές περιπτώσεις που ο ενοικιαστής δεν κατέβαλε προσωρινά κάποια μισθώματα για λόγους έκτακτους η ανωτέρας βίας, όπως π.χ. σοβαρή ασθένεια, απώλεια εργασίας κ.λπ. Δεν αντιλαμβανόμαστε ποιο θα είναι το κριτήριο για το αν ο ενοικιαστής δεν κατέβαλε τα μισθώματα ή λογαριασμούς ΔΕΚΟ, δικαιολογημένα ή αδικαιολόγητα, και με ποια λογική θα επαφίεται στην ανεξέλεγκτη και πολλές φορές εκδικητική διάθεση του ιδιοκτήτη να δηλώσει στην πλατφόρμα την οφειλή, δικαιολογημένη ή αδικαιολόγητη, και φυσικά μια εγγραφή στον “Τειρεσία” ενός ενοικιαστή για μη καταβολή ενοικίων ή άλλων λογαριασμών θα είναι καταστροφική για τον ίδιο και την οικογένειά του», τονίζει ο ΠΑΣΥΠΕ.

Πώς θα λειτουργεί η πλατφόρμα πιστοληπτικής αξιολόγησης

Το πιστοποιητικό φερεγγυότητας θα μπορεί να εξασφαλίσει κάθε φυσικό ή νομικό πρόσωπο που θέλει να συνάψει οποιαδήποτε ιδιωτική σύμβαση, όπως π.χ. η ενοικίαση ενός ακινήτου ή η αγορά προϊόντων με πίστωση.

Με τον τρόπο αυτό, κάποιος που δεν έχει επιβαρυμένο πιστωτικό προφίλ θα μπορεί να διαπραγματευθεί π.χ. ένα καλύτερο ενοίκιο ή καλύτερους όρους σε μια ιδιωτική συμφωνία σε αντίθεση με κάποιον άλλον που βαρύνεται από ληξιπρόθεσμες οφειλές είτε προς την εφορία και τα ασφαλιστικά ταμεία είτε προς άλλους φορείς του ιδιωτικού τομέα.

Πιλοτικά από το 2026

Η πλατφόρμα που θα βαθμολογεί την πιστοδοτική ικανότητα κάθε φυσικού ή νομικού προσώπου θα λειτουργήσει πιλοτικά εντός του 2026 και σύμφωνα με το χρονοδιάγραμμα της Γενικής Γραμματείας Διαχείρισης Ιδιωτικού Χρέους, στην οποία θα ανήκει, θα «παραγάγει» τα πρώτα αποτελέσματα στις αρχές του 2027.

Η βαθμολόγηση του φυσικού ή νομικού προσώπου θα γίνεται αυτοματοποιημένα μέσω ενός αλγορίθμου.

Το πιστοποιητικό θα αντλείται από το ίδιο το φυσικό πρόσωπο που θέλει να προβεί σε μια συναλλαγή, μετά από σχετική αίτηση, μέσα από το Πληροφοριακό Σύστημα Πιστοληπτικής Αξιολόγησης. Πρόκειται για μια κεντρική βάση δεδομένων οικονομικής συμπεριφοράς από φορείς του δημόσιου τομέα και μια ενιαία κλίμακα αξιολόγησης της πιστοληπτικής ικανότητας για την παραγωγή και χορήγηση πιστοληπτικής βαθμολόγησης στα φυσικά και νομικά πρόσωπα σε σχέση με τις οφειλές τους προς το Δημόσιο. Μεταξύ των φορέων του Δημοσίου περιλαμβάνονται η ΑΑΔΕ, οι φορείς κοινωνικής ασφάλισης, οι Οργανισμοί Τοπικής Αυτοδιοίκησης και οι επιχειρήσεις τους, καθώς και οι επιχειρήσεις που ασκούν δραστηριότητες κοινής ωφελείας στη μετοχική σύνθεση των οποίων συμμετέχει, άμεσα ή έμμεσα, το Δημόσιο.

Το πληροφοριακό σύστημα θα διαλειτουργεί με άλλα ηλεκτρονικά συστήματα –δημόσια και ιδιωτικά, όπως ο «Τειρεσίας»– με σκοπό την ανταλλαγή βαθμολογιών πιστοληπτικής ικανότητας και τη δημιουργία ενιαίας βαθμολόγησης για την αξιολόγηση της πιστοληπτικής ικανότητας φυσικών προσώπων και επιχειρήσεων. Η πιστοληπτική βαθμολόγηση θα παράγεται με αυτοματοποιημένη διαδικασία και με τη χρήση αλγορίθμου.

Συγκεκριμένα, μεταξύ των δεδομένων που θα αντλούνται θα περιλαμβάνονται για τα φυσικά πρόσωπα το όνομα, το επώνυμό τους και ο Αριθμός Φορολογικού Μητρώου (ΑΦΜ) και για τα νομικά πρόσωπα η επωνυμία τους, η νομική τους μορφή, ο αριθμός καταχώρισής τους στο Γενικό Εμπορικό Μητρώο και ο ΑΦΜ. Ως προς τις οφειλές μεταξύ των δεδομένων που θα καταγράφονται, περιλαμβάνονται οι βασικοί όροι της οφειλής, όπως το αρχικό και το τρέχον ύψος της, κατά κεφάλαιο, προσαυξήσεις και πρόστιμα, η διάρκεια αποπληρωμής, το επιτόκιο και οι μεταβολές τους, οι καταβολές που πραγματοποιήθηκαν, ο χρόνος των καταβολών και το τρέχον υπόλοιπο της οφειλής, ρυθμίσεις της οφειλής, πληροφορίες για την πορεία δικαστικών διενέξεων μεταξύ οφειλέτη και πιστωτών, πληροφορίες σχετικά με τις οφειλές των φορέων του δημόσιου τομέα προς το υποκείμενο των δεδομένων οικονομικής συμπεριφοράς, καθώς και στοιχεία εισοδήματος και περιουσιακής κατάστασης.

Μητρώο Ιδιωτικού Χρέους

Το Πληροφοριακό Σύστημα Πιστοληπτικής Αξιολόγησης θα αντλεί στοιχεία από το Μητρώο Παρακολούθησης Ιδιωτικού Χρέους, που θα συγκεντρώνει όλες τις οφειλές από πιστωτές του δημόσιου και ιδιωτικού τομέα. Τα στοιχεία οφειλών θα παρέχονται επικαιροποιημένα από τους πιστωτές στο μητρώο ανά εξάμηνο και σε αυτά περιλαμβάνονται οι οφειλές φυσικών και νομικών προσώπων (ληξιπρόθεσμες και μη ληξιπρόθεσμες), καθώς και οι εξοφλημένες οφειλές.

Ειδικότερα, θα περιλαμβάνονται η φύση της οφειλής, οι βασικοί όροι της οφειλής, όπως το αρχικό και το τρέχον ύψος της, κατά κεφάλαιο, προσαυξήσεις και πρόστιμα, η διάρκεια αποπληρωμής, το επιτόκιο και οι τυχόν μεταβολές τους, οι εμπράγματες και ενοχικές εξασφαλίσεις της οφειλής και η αποτίμησή τους, οι καταβολές που πραγματοποιήθηκαν, ο χρόνος των καταβολών και το τρέχον υπόλοιπο της οφειλής, ρυθμίσεις της οφειλής, πληροφορίες για την πορεία δικαστικών διενέξεων μεταξύ οφειλέτη και πιστωτών, μέτρα διοικητικής ή αναγκαστικής εκτέλεσης που λήφθηκαν, καθώς και η πορεία της δικαστικής προσβολής τους.

Το μητρώο θα συλλέγει, θα επεξεργάζεται και θα τηρεί τα δεδομένα αυτά συμπεριλαμβανομένων και δημογραφικών στοιχείων (όπως, ενδεικτικά, ηλικία, τόπος κατοικίας για τα φυσικά πρόσωπα, κλάδος δραστηριότητας και διεύθυνση έδρας για τα νομικά πρόσωπα) αποκλειστικά σε ανωνυμοποιημένη μορφή. Οπως εξηγεί στην «Κ» η γενική γραμματέας Χρηματοπιστωτικού Τομέα και Διαχείρισης Ιδιωτικού Χρέους Θεώνη Αλαμπάση, «η δημιουργία του Κεντρικού Μητρώου Πιστώσεων αποτελεί ένα σημαντικό έργο στο πλαίσιο της ψηφιακής μεταρρύθμισης της χώρας και στόχο έχει να καταγράψει το υψηλότερο δυνατό ποσοστό του μη εξυπηρετούμενου ιδιωτικού χρέους στη χώρα μας».

Στο πλαίσιο της επεξεργασίας των παραπάνω πληροφοριών και της συσχέτισής τους με οικονομικούς δείκτες, θα καταρτίζεται Εκθεση Διαχείρισης Ιδιωτικού Χρέους, η οποία θα περιλαμβάνει δεδομένα ανάλυσης και πρόβλεψης για τον σχεδιασμό και την υλοποίηση πολιτικών για την αποτελεσματική διαχείριση του ιδιωτικού χρέους.

Κατά την αρχική του λειτουργία, το μητρώο θα διαλειτουργεί και θα αντλεί στοιχεία σε ανωνυμοποιημένη μορφή από το Δημόσιο και τους φορείς κοινωνικής ασφάλισης, τους χρηματοδοτικούς φορείς μέσω του Κεντρικού Μητρώου Πιστώσεων που τηρείται στην ΤτΕ και το σύστημα επεξεργασίας δεδομένων οικονομικής συμπεριφοράς του «Τειρεσία». Εν συνεχεία θα ακολουθήσει η ένταξη πιστωτών του ευρύτερου δημοσίου αλλά και αμιγώς ιδιωτικού τομέα (όπως δήμοι, ΝΠΔΔ, εταιρείες παροχής ενέργειας και ύδρευσης, εταιρείες τηλεπικοινωνιών, επιχειρήσεις λιανικής πώλησης, ιδιοκτήτες ακινήτων για οφειλόμενα μισθώματα κ.λπ.).