Στεγαστικό: Από βιομηχανικά κουφάρια σε νέες κατοικίες – Ετοιμάζεται η ρύθμιση για αλλαγή χρήσης

Ένα από τα έξι μέτρα που ανακοίνωσε ο Πρωθυπουργός Κυριάκος Μητσοτάκης στη Βουλή για τη διαχείριση του στεγαστικού ζητήματος, που αποτελεί “νάρκη” στα κοινωνικά θεμέλια, δρομολογείται για μετά το Πάσχα.

Με βάση στελέχη του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας (ΥΠΕΝ), μετά το Πάσχα θα είναι έτοιμη η ρύθμιση που θα επιτρέπει με απλό και γρήγορο τρόπο τη γρήγορη αλλαγή χρήσης υφιστάμενων ακινήτων, τόσο σε εντός όσο και σε εκτός σχεδίου περιοχές.

Η δράση αυτή εντάσσεται στα έξι νέα μέτρα για την αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης, που ανακοίνωσε ο πρωθυπουργός, Κυριάκος Μητσοτάκης από το βήμα της Βουλής, κατά την ομιλία του στον Προϋπολογισμό.

Συγκεκριμένα, ο Πρωθυπουργός είχε προαναγγείλει ότι το υπουργείο Περιβάλλοντος θα φέρει νέα πολεοδομική πρόβλεψη σύμφωνα με την οποία “θα επιτρέπεται η γρήγορη μετατροπή υφιστάμενων ακινήτων προς οικιστική χρήση. Εγκαταλελειμμένα ή ημιτελή κτίρια θα εντάσσονται στην κατηγορία ιδιωτικών επενδύσεων για οικιστική χρήση”.

Είναι ένα μέτρο που επανειλημμένα έχει τεθεί στο δημόσιο διάλογο και αφορά τη «fast-track» αλλαγή χρήσης κτιρίων, το οποίο αποσκοπεί τόσο την τόνωση της προσφοράς κατοικίας, όσο και στην βελτίωση της εικόνας των πόλεων, όπου πολλά αδρανή κτίρια, σε πολλές πόλεις της χώρας και βέβαια σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη, δημιουργούν οπτική κι όχι μόνο όχληση.

Έτσι, η ρύθμιση που ετοιμάζει το ΥΠΕΝ θα επιτρέπει τη γρήγορη μετατροπή μη οικιστικών ακινήτων – από γραφεία και εμπορικά κέντρα έως παλιά ξενοδοχεία και βιομηχανικά κελύφη – σε κατοικίες, ακόμη και κατά παρέκκλιση των προβλέψεων των Γενικών Πολεοδομικών Σχεδίων (ΓΠΣ).

Να σημειωθεί ότι ένα από τα μεγάλα ζητήματα που αφορούν την αστική εικόνα έχει να κάνει με τη διαχείριση του παλαιού κτιριακού αποθέματος, στο οποίο η χώρα έχει “υψηλές” επιδόσεις. Μάλιστα στο παρελθόν είχαν κατατεθεί ιδέες για αναβαθμίσεις περιοχών, όπως π.χ.. η οδός Αριστοτέλους στην Αθήνα με την ανάπτυξη cluster καλλιτεχνικών δραστηριοτήτων, ή όπως στην περίπτωση της οδού Πειραιάς με τους “δρόμους πολιτισμού”, ή των “Λαδάδικων” στη Θεσσαλονίκη.

Πάντως, η ρύθμιση αυτή στοχεύσει στη στέγαση και έρχεται να συμπληρώσει μια υφιστάμενη που έχει να κάνει με την αξιοποίηση παλιών κτιρίων και αφορά την Golden Visa (Χρυσή Βίζα).

Συγκεκριμένα, με βάση το υφιστάμενο πλαίσιο, οι πολίτες τρίτων χωρών έχουν τη δυνατότητα για άδεια 10χρονης παραμονής -Golden Visa – στην Ελλάδα επενδύοντας μόνο 250.000 ευρώ σε ακίνητο αν προέρχεται από κτίριο που έχει υποστεί αλλαγή χρήσης. Διαφορετικά απαιτείται επένδυση που ανέρχεται στις 800.000 ευρώ για περιοχές όπως η Αθήνα και η Θεσσαλονίκη.

Η φορολογική διάσταση

Να σημειωθεί ότι θα υπάρχει και φορολογικό σκέλος στο όλο σχέδιο σχέδιο, καθώς οι εταιρείες που θα αξιοποιούν τη ρύθμιση θα έχουν εκπτώσεις φόρου. Βέβαια θα υπάρχει μια απαραίτητη προϋπόθεση για να αξιοποιηθεί το εν λόγω φορολογικό “μπόνους” αλλά και η όλη “fast track διαδικασία”.

Θα πρέπει οι εταιρείες που εντάσσονται στο νέο αυτό πλαίσιο να διαθέτουν τις νέες κατοικίες στην αγορά με προσιτά ενοίκια για τουλάχιστον 10 χρόνια και βέβαια σε μακροχρόνια μίσθωση και όχι σε βραχυχρόνια εκμετάλλευση.

Η ιστορία και ο στόχος της απλοποίησης

Αξίζει να σημειωθεί ότι δυνατότητα αλλαγής χρήσης υπάρχει και σήμερα. Έτσι, ιδιοκτήτες προχώρησαν στην αξιοποίηση ισόγειων καταστημάτων ή κτιρίων γραφείων που αφού τα ανακαίνισαν διέθεσαν σε διαδικασία βραχυχρόνιας μίσθωσης τύπου Airbnb. Η όλη, πάντως, διαδικασία αλλαγή χρήση είναι απαιτητική και συχνά χρονοβόρα απαιτώντας αναθεωρήσεις αδειών και πολλαπλές εγκρίσεις.

Στο φόντο αυτό το ΥΠΕΝ επιδιώκει την απλοποίηση. έτσι εξετάζεται το πώς θα βρεθεί μια “χρυσή τομή” μεταξύ της ρυθμιστικής συμμόρφωσης και της ανάγκης για άμεσες και απλές διαδικασίες.

Έτσι με βάση στελέχη του υπουργείου, αναζητείται το πώς μπορεί να λειτουργήσει το μέτρο ενδεχομένως μα μια απλή βεβαίωση μηχανικού, πάντα με την ύπαρξη ασφαλιστικών δικλείδων ώστε να μην “ανοίξει” μια “φάμπρικα παρεκκλίσεων” από τους κανόνες.

“Ήδη επεξεργαζόμαστε αυτήν τη στιγμή, ανάλογα με το κτίριο και τα χαρακτηριστικά του, να βάλουμε διαδικασίες που να είναι πιο εύκολες” αναφέρουν από το ΥΠΕΝ.

Τα Γενικά Πολεοδομικά Σχέδια

Ένα θέμα που θα πρέπει επίσης να αντιμετωπίσει η διοίκηση έχει να κάνει με πιθανές “αντινομίες” με τα τα Γενικά Πολεοδομικά Σχέδια. “Η αλλαγή χρήσης θα μπορεί να γίνεται ακόμη και κόντρα στις προβλέψεις τους” αναφέρουν από το ΥΠΕΝ αν και βέβαια δεν μπορεί να αποκλειστεί μια διαδικασία με προσφυγές στο Συμβούλιο της Επικρατείας (ΣτΕ).

Ωστόσο, όπως αναφέρουν τα ίδια στελέχη, υπάρχει η επιλογή της επίκλσης των θεμάτων υπέρτερου δημοσίου συμφέροντος, που αφορούν, προφανώς, την αντιμετώπιση του στεγαστικού, που όπως αναφέρουν, σε συνδυασμό με το δημογραφικό, δεν είναι απλώς κοινωνικό ζήτημα, αλλά αγγίζει πυρήνα του εθνικού συμφέροντος. Μάλιστα, όπως τονίζεται σε περίπτωση που υπάρξει προσφυγή στη Δικαιοσύνη, θα προτάσσεται η αλλαγή χρήσης θα αφορά αποκλειστικά υφιστάμενα κτίρια.

“Δεν ανοίγει ο δρόμος για νέες κατασκευές με χρήσεις που δεν προβλέπει ο πολεοδομικός σχεδιασμός. Μιλάμε για υπάρχοντα κτίρια που θα αλλάξουν χρήση για να στεγάσουν νοικοκυριά. Βεβαίως, απαιτούνται σαφείς κανόνες ώστε η διευκόλυνση να μην οδηγήσει σε καταστρατηγήσεις: ούτε επιπλέον τετραγωνικά, ούτε μετατροπή των νέων κατοικιών σε βραχυχρόνια μίσθωση”, αναφέρουν από το ΥΠΕΝ, επισημαίνοντας ότι γι΄ αυτό αναζητούνται δικλείδες ασφαλείας.

Κι άλλα μέτρα

Η ρύθμιση έρχεται, πάντως, να συνδυαστεί με ένα ευρύτερο πακέτο στεγαστικών παρεμβάσεων που παρατείνεται και το 2026. Συγκεκριμένα, επεκτείνεται για έναν ακόμη χρόνο, έως το τέλος του 2026, η αναστολή του ΦΠΑ στις νέες οικοδομές, με στόχο να αυξηθεί η προσφορά κατοικιών προς διάθεση, με εκτιμώμενο ετήσιο κόστος 18 εκατ. ευρώ. Παράλληλα, παρατείνεται και η μείωση του φόρου εισοδήματος για δαπάνες αναβάθμισης κτιρίων για το 2026, μέτρο που λειτουργεί συμπληρωματικά στις μετατροπές χρήσεων και εκτιμάται ότι θα κοστίσει περί τα 5 εκατ. ευρώ ετησίως, ενισχύοντας ανακαινίσεις και επαναφορά ακινήτων στην αγορά.

Χαρακτηριστικά ο Πρωθυπουργός στην ομιλία του ο Πρωθυπουργός στον Προϋπολογισμό προανήγγειλε αρχικά «γενναίο πρόγραμμα ανακαίνισης κατοικιών που θα καλύπτει έως και το 90% της δαπάνης». Πρόκειται για πρόγραμμα 400 εκατ. ευρώ το οποίο θα στοχεύει στην αναβάθμιση κλειστών κατά προτεραιότητα ακινήτων με επιδότηση έως και 36.000 ευρώ. Το εισοδηματικό όριο θα είναι 35.000 ευρώ για ζευγάρι με προσαύξηση 5.000 για κάθε παιδί.

Το δεύτερο μέτρο που ανακοίνωσε ο κ. Μητσοτάκης είναι ότι στο εξής για 50.000 εκπαιδευτικούς, νοσηλευτές και γιατρούς που νοικιάζουν στην επαρχία (εκτός αστικών κέντρων Αττικής και Θεσσαλονίκης) θα προβλέπεται και δεύτερη επιστροφή ενοικίου ανεξάρτητα από το εισόδημά τους, αρκεί να πληρώνουν ενοίκιο στην περιφέρεια που υπηρετούν. Προβλέπονται «τοπικά σχέδια αναβάθμισης δημοτικών και κρατικών κτιρίων σε ορεινές και νησιωτικές περιοχές για κατοικίες για δημοσίους υπαλλήλους».

Ο πρωθυπουργός ανακοίνωσε επίσης επιπρόσθετους περιορισμούς στη βραχυχρόνια μίσθωση: «Οι σημερινές ρυθμίσεις απαγόρευσης επεκτείνονται και στο κέντρο Θεσσαλονίκης. Στις περιοχές της Αθήνας και Θεσσαλονίκης όπου απαγορεύεται η βραχυχρόνια μίσθωση, όταν ένα τέτοιο ακίνητο μεταβιβάζεται, θα διαγράφεται αυτόματα από το Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής. Αν δηλαδή κάποιος πουλήσει ένα τέτοιο ακίνητο αυτό θα μπορεί να μισθώνεται μόνο σε μακροχρόνια μίσθωση».

Ανακοίνωσε ακόμα πλαίσιο κινήτρων για νέες επενδύσεις στον τομέα της προσιτής στέγης. «Οι κατασκευαστικές θα μπορούν να χτίζουν διαμερίσματα ή να μετατρέπουν σε κατοικίες υφιστάμενα κτίρια αποκλειστικά προς ενοικίαση τουλάχιστον 10 ετών. Τα μισθώματα θα εκπίπτουν απ’ τον φόρο εισοδήματος».

Πηγή – News 24/7 – Γιώργος Αλεξάκης