Θεσσαλονίκη: Ιστορική απόφαση Εφετείου θέτει φρένο σε αυθαιρεσίες καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης

Νέα δεδομένα στην λειτουργία και χρήση της βραχυχρόνιας μίσθωσης στη χώρα μας, εισάγει πρόσφατη απόφαση του Εφετείου Θεσσαλονίκης, που απαγορεύει τη βραχυχρόνια μίσθωση σε κτίριο στο ιστορικό κέντρο της πόλης και επιπρόσθετα προβλέπει επιβολή προστίμου 1.000 ευρώ για κάθε, παράνομη πλέον στο συγκεκριμένο χώρο, μίσθωση.

Η απόφαση αφορά επαγγελματικό κτίριο στην οδό Καλαποθάκη, όπου επιχειρηματίες της βραχυχρόνιας μίσθωσης ή airbnb από την ηλεκτρονική πλατφόρμα που καθιέρωσε τις εν λόγω μισθώσεις ακινήτων, είχαν αγοράσει 7 επαγγελματικούς χώρους – γραφεία τα οποία μετέτρεψαν με παρεμβάσεις στο κτίριο, σε χώρους διαμονής και καταλύματα για βραχυχρόνια μίσθωση.

Η υπόθεση έφτασε στα δικαστήρια μετά από αγωγή ιδιοκτητών γραφείων και επαγγελματικών χώρων στο ίδιο κτίριο, που διαφώνησαν με την χρήση του κτιρίου ως τουριστικό κατάλυμα. Σύμφωνα με την αγωγή και τα στοιχεία που προέκυψαν από το δικαστήριο, οι επιχειρηματίες της βραχυχρόνιας μίσθωσης στα 7 γραφεία που αγόρασαν τα μετέτρεψαν σε τουριστικά καταλύματα προβαίνοντας σε μετατροπές χωρίς πολεοδομική άδεια.

Οι μετατροπές και οι «ανακαινίσεις» έγιναν αυθαίρετα χωρίς μελέτη και επιβλέποντα μηχανικό. Μάλιστα κατά τις εργασίες μετατροπής τρυπήθηκαν πλάκες ορόφων και δημιουργήθηκαν δίκτυα αποχετεύσεων (κατεβασιές).

Οι άλλοι ιδιοκτήτες που διαπίστωσαν ότι το κτίριο στο οποίο είχαν αγοράσει γραφεία ή επαγγελματικούς χώρους, μετατρεπόταν σταδιακά σε ξενοδοχειακό κατάλυμα, αντέδρασαν και προσέφυγαν δικαστικά ζητώντας να απαγορευτεί η λειτουργία τουριστικών καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης. Μάλιστα είχαν προηγηθεί και «βίαιες» εξώσεις των επαγγελματιών που νοίκιαζαν τους 7 χώρους που αγοράστηκαν για τουριστική εκμετάλλευση.

Η αγωγή ζητούσε να απαγορευτεί η βραχυχρόνια μίσθωση στο κτίριο, διότι θα αποτελούσε μεγάλη όχληση σε βάρος των άλλων επαγγελματικών χώρων, όπως και να αφαιρεθούν και να αποκατασταθούν όλες οι πολεοδομικές αυθαιρεσίες από την οικοδομή.

Επιπρόσθετα η συγκεκριμένη περίπτωση ανέδειξε μία άλλη πτυχή των χώρων που χρησιμοποιούνται στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, δηλαδή την μη αντιστοίχηση της πολεοδομικής και φορολογικής ιδιότητας των χώρων καθώς αγοράστηκαν και δηλώθηκαν ως γραφεία ενώ νοικιάζονταν ως καταλύματα.

Οι ιδιοκτήτες κατέθεσαν την αγωγή το 2019, σχεδόν αμέσως μετά την λειτουργία των καταλυμάτων και η οριστική απόφαση από το Εφετείο, ανακοινώθηκε μόλις πριν από μερικές ημέρες ενώ να σημειωθεί ότι το 2019 τα καταλύματα ελέγχθηκαν και πολεοδομικά.

Όπως αναφέρει η δικηγόρος Χριστίνα Σωτηράκογλου, που χειρίστηκε την υπόθεση εκ μέρους των ιδιοκτητών που κατέθεσαν την αγωγή, «τα συγκεκριμένα καταλύματα λειτουργούσαν χωρίς πολεοδομική άδεια. Φορολογικά και από τις πλατφόρμες συνήθως υπάρχει αδειοδότηση, αλλά δεν ελέγχουν αν αυτά τα καλύμματα είναι σύννομα πολεοδομικά και εδώ υπάρχει μεγάλο κενό. Στην περίπτωση μας μάλιστα η πολεοδομία προχώρησε στην επιβολή υψηλών προστίμων τα οποία όμως δεν έχουν εισπραχθεί».

Σημειώνει δε πως η γενική συνέλευση της οικοδομής δεν έδωσε ποτέ την άδεια να λειτουργήσουν τουριστικά καταλύματα στο χώρο, ενώ επισημαίνει πως αν κατά την φορολογική αδειοδότηση υπήρχε και πολεοδομικός έλεγχος τα πράγματα θα ήταν διαφορετικά. «Την άδεια για την βραχυχρόνια μίσθωση δεν την δίνει ο ΕΟΤ αλλά η εφορεία» τονίζει και επισημαίνει ότι «παρότι στη συγκεκριμένη περίπτωση υπήρξε έλεγχος της πολεοδομίας και διαπιστώθηκαν παραβάσεις και επιβλήθηκαν πρόστιμα, αποδείχτηκε ότι δεν υπάρχει συντονισμός των υπηρεσιών του κράτους».

«Πρόκειται για μία ιστορική απόφαση»

Για την σημασία αυτής της απόφασης, που έθεσε τέλος στη λειτουργία των συγκεκριμένων καταλυμάτων η Χριστίνα Σωτηράκογλου αναφέρει πως «πρόκειται για μία ιστορική απόφαση τελεσίδικη, που γράφει νομολογία και ανοίγει ο δρόμος για όλους τους ιδιοκτήτες, όχι μόνο των επαγγελματικών χώρων αλλά και των κατοικιών να αντιδράσουν στις αυθαιρεσίες».

Μάλιστα για τις οικοδομές όπου υπάρχουν μόνο κατοικίες, δεν απαιτείται απόφαση της γενικής συνέλευσης, αλλά η προσφυγή μόνο ενός ιδιοκτήτη. «Αν αποδειχτεί ότι υπάρχει θόρυβος, ότι προκαλείται ρύπανση με σκουπίδια, ή γίνονται παράνομες πράξεις όπως χρήση ναρκωτικών ή πάρτι σε ώρες ακατάλληλες, προφανώς το δικαστήριο θα διατάξει να μη λειτουργεί με αυτό τον τρόπο» υποστηρίζει και σημειώνει ότι «η εν λόγω απόφαση αφορά και τον ξενοδοχειακό κλάδο διότι αντιμετωπίζει αυθαιρεσίες και ακρότητες στο χώρο των βραχυχρόνιων μισθώσεων».

Προσθέτει δε πως «ήδη συνάδελφοι από όλη τη χώρα μας τηλεφωνούν για να μάθουν λεπτομέρειες γιατί ενδιαφέρει πολύ κόσμο ενώ για την υπόθεση να πούμε ότι είχαμε κερδίσει και τα ασφαλιστικά μέτρα και πρωτόδικα είχαμε θετική απόφαση και με την οριστική απόφαση του εφετείου έχουμε νομολογία».

Εξηγεί δε πως «η συγκεκριμένη απόφαση χαρακτηρίζει τα καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης «οιονεί ξενοδοχεία», δηλαδή ξενοδοχειακές επιχειρήσεις», ενώ αναφέρει πως «υπάρχουν ολόκληρες οικοδομές με τουριστικά καταλύματα που λειτουργούν με το σύστημα της βραχυχρόνιας μίσθωσης». Σημειώνει δεν πως αν δεν υπάρχουν πολεοδομικές παραβάσεις, ακόμα και απλές καταχρήσεις μπορούν να αποτελέσουν στοιχεία για να υποστηριχθούν προσφυγές, καθώς σε πολλές οικοδομές που νοικιάζονται καταλύματα με τη μέθοδο της βραχυχρόνιας μίσθωσης δημιουργούνται προβλήματα με σκουπίδια σε διαδρόμους και εισόδους, με ανοιχτές εισόδους όλο το 24ωρο, ξέφρενες καταστάσεις κ.α.

Ξενοδόχοι: Η κατάσταση είναι ανεξέλεγκτη, υπάρχει αθέμιτος ανταγωνισμός   

Από την πλευρά τους οι ξενοδόχοι της Θεσσαλονίκης θεωρούν ότι η συγκεκριμένη απόφαση είναι θετική, αλλά το θέμα της βραχυχρόνιας μίσθωσης για τουριστικούς σκοπούς, πρέπει να τεθεί υπό έλεγχο σε ένα συγκεκριμένο κανονιστικό πλαίσιο, διότι έχουν δημιουργηθεί συνθήκες αθέμιτου ανταγωνισμού που πλήττουν τον κλασσικό ξενοδοχειακό κλάδο.

Ο γενικός γραμματέας της Ένωσης Ξενοδόχων Θεσσαλονίκης Δημήτρης Σιμιακός, τονίζει ότι «εμείς δεν είμαστε αντίθετοι στην βραχυχρόνια μίσθωση αλλά υπάρχουν σκοτεινά σημεία σχετικά με τον συγκεκριμένο κλάδο, όπου δεν τηρούνται κανόνες και δεν εφαρμόζονται έλεγχοι σε ότι αφορά μία σειρά ζητημάτων, που σχετίζονται με τη διαμονή ή ακόμα και με τα εργασιακά, που δημιουργούν αθέμιτο ανταγωνισμό σε βάρος του κλασσικού ξενοδοχειακού κλάδου».

Σε ότι αφορά την επέκταση του λεγόμενου “airbnb” στη Θεσσαλονίκη αναφέρει πως υπάρχουν εκτιμήσεις που θεωρούν ότι σήμερα, 2 στις 3 κρατήσεις είναι βραχυχρόνιας μίσθωσης. «Η απόδοση των ξενοδοχείων και οι επίσημες κρατήσεις παραμένουν σταθερές ενώ η επισκεψιμότητα στην πόλη έχει αυξηθεί, οπότε καταλαβαίνουμε ότι όλη αυτή η νέα κίνηση διοχετεύεται σε άλλους τρόπους διαμονής. Ενώ εμείς ως Ένωση Ξενοδόχων, μπορούμε να μετρήσουμε με ακρίβεια τις διανυχτερεύσεις και ποιοι τις κάνουν, στην άλλη πλευρά δυστυχώς, από εκεί δεν υπάρχουν στοιχεία» τονίζει και αναφέρει ότι «το πρόβλημα το έχουμε εκθέσει εδώ και χρόνια στην πολιτεία, η νομοθεσία υπάρχει, αλλά λείπει η θέληση και η εφαρμογή των κανόνων».

«Δεν είναι μόνο τουριστικό το πρόβλημα είναι και κοινωνικό, διότι η βραχυχρόνια μίσθωση επηρεάζει και το θέμα της στέγασης με την αύξηση των ενοικίων. Πρέπει να υπάρχουν κανόνες πολεοδομικοί, ασφαλιστικοί, υγειονομικοί και εργασιακοί διότι υπάρχει μαύρη εργασία στο συγκεκριμένο κλάδο, που σημαίνει και απώλειες και για το κράτος», προσθέτει και επισημαίνει ότι «παρότι υπάρχουν και στην βραχυχρόνια μίσθωση σοβαροί επαγγελματίες, η κατάσταση έχει ξεφύγει, ιδίως με τις αδειοδοτήσεις αλλά και τη φορολογία. Πέρα από τη συγκεκριμένη απόφαση θα υπάρξουν και άλλες δικαστικές αποφάσεις».

Ο ξενοδόχος Αλέξανδρος Μανδρίνος, τονίζει ότι «το μείζον πρόβλημα είναι ότι με στην βραχυχρόνια μίσθωση δεν τηρούνται κριτήρια και προϋποθέσεις που τηρούνται από τις ξενοδοχειακές επιχειρήσεις. Μπορεί να καλύπτουν κάποια κενά ώστε να έρθουν επισκέπτες στην πόλη, αλλά δεν πληρούν τα πρωτόκολλα και τις άδειες που πρέπει να τηρούν όλα τα τουριστικά καταλύματα».