Θεσσαλονίκη: Αγοραστές ακινήτων από τα Βαλκάνια, στρέφονται προς την Ελλάδα

Μεγάλη ευκαιρία για την ελληνική αγορά ακινήτων ενδέχεται να αποτελέσουν το 2023 οι αγοραστές από τα Βαλκάνια, καθώς στις γειτονικές χώρες δημιουργείται μια ολοένα μεγαλύτερη ομάδα εύρωστων οικονομικά πολιτών, που αναζητούν ευκαιρίες στο εξωτερικό, δεδομένου ότι σε κάποια βαλκανικά κράτη οι τιμές είναι ήδη απλησίαστες.

Την πεποίθηση αυτή εξέφρασε ο συνιδρυτής και CEO της Georgakos & Parthenon Real Estate, Kώστας Γεωργάκος, μιλώντας σήμερα στην 6η Prodexpo North, στη Θεσσαλονίκη. «Στις γειτονικές χώρες υπάρχει πολύ μεγάλη αύξηση τιμών στα ακίνητα. Σε περιοχές του Βελιγραδίου για παράδειγμα, υπάρχουν ακίνητα που η τιμή τους φτάνει στα 10.000-12.000 ευρώ ανά τετραγωνικό και στο κέντρο της πόλης δεν μπορείς πλέον να αγοράσεις κάτω από 2500 ευρώ το τετραγωνικό. Για την εύρωστη ομάδα υποψήφιων αγοραστών που έχει δημιουργηθεί στις γειτονικές χώρες, οι ελληνικές τιμές είναι ακόμα χαμηλές και είναι ευκαιρία να τους προσεγγίσουμε για να επενδύσουν τα χρήματά τους στην Ελλάδα. Ακόμα και σε μια εκλογική χρονιά, όπως το 2023, μπορεί να υπάρχει έντονη κινητικότητα στην ελληνική αγορά από αυτούς τους υποψήφιους αγοραστές» εκτιμά ο κ.Γεωργάκος.

   Πάρα πολλά τα «κλειδωμένα» ακίνητα

 Την εκτίμηση ότι όταν η Ελληνική Στατιστική Αρχή δημοσιοποιήσει τα στοιχεία της απογραφής κτηρίων του 2021 θα γίνει σαφές ότι υπάρχουν πάρα πολλά «κλειδωμένα» ακίνητα, τα οποία οι ιδιοκτήτες τους δεν «ρίχνουν» στην αγορά, γιατί το πλαίσιο δεν είναι ευνοϊκό, διατύπωσε ο πρόεδρος της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ), Στράτος Παραδιάς.

«Τα ακίνητα αυτά θα ξεκλειδώσουν όταν δημιουργηθούν οι προϋποθέσεις. Θα βγουν στην αγορά αν αλλάξει ευνοϊκότερο φορολογικό καθεστώς ή αν μια κυβέρνηση βγει και πει ότι για όποιον νοικιάζει σπίτι για κύρια κατοικία θα περικοπεί 10% από τη φορολογία ή ότι θα δοθούν κίνητρα για επισκευή παλαιών ακινήτων και αναβάθμισή τους κατά δύο ενεργειακές κλάσεις» σημείωσε ο κ.Παραδιάς.

   Τα αίτια της αύξησης των τιμών στα ακίνητα προς μίσθωση

Ιδιαίτερη νεία έκανε ο κ.Παραδιάς και στις εξελίξεις στο θέμα της μισθωμένης κύριας κατοικίας, επισημαίνοντας ότι υπάρχει μια συνεχώς προϊούσα ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης, που ανεβάζει τις τιμές, κάτι για το οποίο ευθύνονται και οι ενοικιαστές που τις αποδέχονται.

Κατά τον κ.Παραδιά, ο λόγος της μείωσης της προσφοράς ακινήτων προς μίσθωση δεν είναι (μόνο) οι βραχυχρόνιες μισθώσεις, αλλά ένας συνδυασμός παραγόντων. Πρώτον, η παλαιότητα του κτηριακού δυναμικού της χώρας (51% χτίστηκε την περίοδο της δικτατορίας), το οποίο χρειάζεται επενδύσεις πολλών δεκάδων χιλιάδων ευρώ για να γίνει αξιοπρεπές, χρήματα που η ελληνική οικογένεια δεν τα διαθέτει πλέον. Δεύτερος παράγοντας είναι, είπε, η υπερβολική φορολόγηση εσόδων από μισθώματα και τρίτον οι πιέσεις στους ίδιους τους εκμισθωτές, οι οποίοι δεν προστατεύονται επαρκώς από επιτήδειους ενοικιαστές, οι οποίοι εγκαθίστανται σε ένα ακίνητο με εξαρχής στόχο να μην πληρώσουν τίποτα, όχι μόνο σε ενοίκιο, αλλά και σε ρεύμα, κοινόχρηστα κτλ. Οι κυβερνήσεις, είπε, όχι μόνο στην Ελλάδα αλλά και σε όλη την Ευρώπη, «αντιμετωπίζουν το θέμα με άθλιο τρόπο και υπάρχει γενικότερη αποθάρρυνση στο να είναι κάποιος εκμισθωτής».

Το μόνο παρήγορο, πρόσθεσε, είναι ότι η κυβέρνηση έθεσε σε εφαρμογή κάποια -μικρά αρχικά- προγράμματα,ώστε νεαρής ηλικίας ενδιαφερόμενοι να αποκτήσουν ιδιόκτητη στέγη με ευνοϊκούς όρους ή οι ιδιοκτήτες να ανακαινίσουν».

   Πώς θα επιδράσει στην αγορά το πρόγραμμα «Σπίτι μου»;

Ερωτηθείς πώς εκτιμά ότι θα επιδράσει στην αγορά το πρόγραμμα 10.000 χαμηλότοκων δανείων για ανθρώπους 25-39 ετών «Σπίτι μου», ο κ.Γεωργάκος επισήμανε ότι σε μια αγορά που ήδη αντιμετωπίζει έλλειψη οικιστικών ακινήτων, έρχονται να προστεθούν άλλες 10.000 νέες ζητήσεις.

«Αν κάποιος υπολογίσει ότι στη Θεσσαλονίκη οι δικαιούχοι θα είναι περίπου 1000, θα πρέπει να υπάρχουν στην πόλη 1000 διαθέσιμα ακίνητα με τις προδιαγραφές που ορίζει ο νομοθέτης. Δεν υπάρχουν σήμερα αρκετά ακίνητα και θα γίνουν ακόμα λιγότερα με την αύξηση ζήτησης. Για εμένα είναι λοιπόν βέβαιο ότι θα πάμε σε αυξήσεις τιμών» επισημαίνει και προσθέτει ότι στο μέλλον μεγάλο κεφάλαιο στην αγορά θα είναι και η ενεργειακή αναβάθμιση του κτηριακού αποθέματος, καθώς δεν θα γίνονται πια αγοραπωλησίες αν το ακίνητο δεν έχει βαθμίδα, κάτι που ισχύει σήμερα για χιλιάδες κτήρια στην Ελλάδα.

   Σε τι οφείλεται η έλλειψη ακινήτων;

Κατά τη Δάφνη Παπαγόρα, διευθύντρια μάνατζμεντ της KW North Commercial, έλλειψη ακινήτων παρατηρείται σε συγκεκριμένες περιοχές, κυρίως στα κέντρα πόλεων και κατά κύριο λόγο για οικιστικά ακίνητα. Για την εικόνα αυτή «ευθύνονται» μεταξύ άλλων τα κόκκινα δάνεια και οι χρονοβόρες διαδικασίες που μεσολαβούν μέχρι να ξαναμπεί στην αγορά ένα ακίνητο. «Με βάση τις διαθέσιμες στατιστικές, μιλάμε για 700.000 ακίνητα, από τα οποία 50% είναι οικιστικά και για το 80% των οποίων βρίσκεται σε εξέλιξη διαδικασία συναινετικών λύσεων πώλησης. Ωστόσο, οι διαδικασίες είναι χρονοβόρες και βρίσκονται αρκετό διάστημα σε αυτή την κατάσταση. Υπάρχει, είπε, μεθοδευμένη διαδικασία, ώστε τα ακίνητα αυτά να ξαναμπούν στην αγορά με σωστό τρόπο, καθώς αν ένα μεγάλο απόθεμα αυτών μπει ξαφνικά και μαζικά, θα υπάρξουν ανατροπές στο πεδίο των τιμών. Ένας άλλος λόγος για τις ελλείψεις είναι, κατά την κ. Παπαγόρα, και το γεγονός ότι μεγάλο κομμάτι του οικιστικού αποθέματος διατίθεται για βραχυχρόνια μίσθωση.

Σύμφωνα με τον managing partner της νομικής εταιρείας Varnavas Law Firm, Αλέξανδρο Βαρνάβα, πέραν των παραπάνω παραγόντων, πολύ σημαντικός παράγοντας ως προς την έλλειψη ακινήτων είναι και το «πάγωμα» στην ανέγερση νέων οικοδομών, που έφερε το 2017 η επιβολή ΦΠΑ σε αυτές.

 Οι αλλαγές στη «Χρυσή Βίζα» και τα έσοδα άνω του 1,5 δισ. ευρώ

Έσοδα άνω του 1,5 δισ. ευρώ απέφερε την τελευταία δεκαετία στην Ελλάδα το πρόγραμμα της Golden Visa, με έναν αριθμό περίπου 10.000 υποθέσεων να έχουν διεκπεραιωθεί στο ίδιο χρονικό διάστημα, σύμφωνα με τον κ. Βαρνάβα. Ο κ.Βαρνάβας υπενθύμισε ακόμα ότι, βάσει του νόμου που ψηφίστηκε τον Δεκέμβριο, διπλασιάστηκε στα 500.000 ευρώ το ελάχιστο όριο επένδυσης ανά επενδυτή, σε συγκεκριμένους δήμους, κυρίως της Αττικής, αλλά και στη Θεσσαλονίκη, τη Μύκονο και τη Σαντορίνη. Στις περιοχές όπου διπλασιάστηκε το όριο, οι επενδυτές θα μπορούν πλέον να πάρουν Golden Visa μόνο υπό την προϋπόθεση ότι έχουν επενδύσει σε ένα ακίνητο αυτής της αξίας, ενώ όπου το minimum της επένδυσης παρέμεινε στα 250.000 ευρώ, μπορούν να συνεχίσουν να συνδυάζουν αγορές περισσότερων από ένα ακινήτων διαφορετικών κατηγοριών._

• Η αγορά ξενοδοχείων της Θεσσαλονίκης και της Βόρειας Ελλάδας «κρατάει ζεστό» το επενδυτικό ενδιαφέρον            

Στο επενδυτικό «στόχαστρο» διεθνών ξενοδοχειακών αλυσίδων, αλλά και funds, παραμένουν η Θεσσαλονίκη και ευρύτερα η Βόρεια Ελλάδα, τόσο για την εξαγορά ήδη υφιστάμενων ξενοδοχείων, όσο και για την απόκτηση κτηρίων άλλων κατηγοριών, που θα μπορούσαν να μετατραπούν σε ξενοδοχειακές μονάδες. Τα παραπάνω προέκυψαν από τις ομιλίες ανθρώπων του κλάδου των ξενοδοχειακών ακινήτων και του τουρισμού στην 6η Prodexpo North, στη Θεσσαλονίκη.

Κατά τον ιδρυτή και διευθύνοντα σύμβουλο της συμβουλευτικής εταιρείας ξενοδοχειακών επενδύσεων «HotelEffect», Νίκο Χάντζο, το άνοιγμα του πεντάστερου «MonΑsty» υπό την ομπρέλα της «Marriott International», αποτέλεσε το έναυσμα για να στρέψουν το βλέμμα τους στην πόλη περισσότερες διεθνείς αλυσίδες, οι οποίες ενδιαφέρονται κυρίως για υφιστάμενα ξενοδοχεία, καθώς το αυξημένο κατασκευαστικό κόστος αποθαρρύνει την κατασκευή νέων.

Επιπλέον, υπενθύμισε, η «Brown Hotels» ετοιμάζει δύο ξενοδοχεία στη Θεσσαλονίκη (σ.σ. στο διατηρητέο κτήριο του πρώην ξενοδοχείου «Βιέννη» και στα κτήρια των πρώην καπναποθηκών Μιχαηλίδη), ενώ η εξαγορά τριών μονάδων από την Goldman Sachs στη Χαλκιδική (σ.σ. πρόκειται για ξενοδοχεία “Pallini”, “Athos” και “Theofano” της G- Hotels), θα εμπλουτίσει σημαντικά την προσφορά ποιοτικών ξενοδοχειακών κλινών στην περιοχή, ενώ πιθανώς δεν θα σταματήσει εκεί, παρά αναμένεται να «φέρει» περισσότερες επενδύσεις στη Βόρεια Ελλάδα.

Ο κ.Χάντζος επισήμανε πάντως ότι η Θεσσαλονίκη παρουσιάζει ένα σύμπλεγμα παθογενειών, σε ό, τι αφορά κυρίως γραφειοκρατικές διαδικασίες, που «κρατάνε πίσω» την προσέλκυση επενδυτών. Πρόσθεσε ότι η πόλη -αλλά και γενικά η Ελλάδα- δεν χρειάζεται να επενδύει μονοδιάστατα στα πεντάστερα ξενοδοχεία, καθώς μερικές από τις πιο επιτυχημένες και κερδοφόρες μονάδες ανήκουν στην κατηγορία των δύο ή τριών αστέρων: «θα πας σε ένα “Moxy” ή σε ένα “Ibis” και εκεί θα υπάρχουν συγκεκριμένες προδιαγραφές που θα κάνουν το ξενοδοχείο “value for money” (να “αξίζει τα λεφτά του”)».

Τις αγορές της Κίνας και της Ινδίας, με τους μεγάλους αριθμούς ταξιδιωτών και τη μέση διάρκεια διαμονής των δέκα ημερών στον προορισμό, θα πρέπει να αξιοποιήσει η Βόρεια Ελλάδα, σύμφωνα με τον Πίτερ Παπαδάκο, επικεφαλής ευρωπαϊκής έρευνας της «Green Street». Πρόσθεσε ότι το 2023 τα έσοδα ανά διαθέσιμο δωμάτιο αναμένεται να είναι έως και κατά 10% υψηλότερα, σε σχέση με εκείνα του 2022, το οποίο ήταν ήδη μια πολύ δυνατή χρονιά για τον ελληνικό ξενοδοχειακό κλάδο.

Οι τιμές των ξενοδοχειακών ακινήτων «αντέχουν»

Ο κ.Παπαδάκος σημείωσε ακόμα ότι η αγορά των ακινήτων ξενοδοχείων στην Ευρώπη «αντέχει», σε μια περίοδο που οι τιμές των περισσότερων τομέων στο real estate πέφτουν σε διψήφιο ποσοστό. Στους χώρους γραφείων, είπε, η πτώση των τιμών είναι σήμερα 20%-30%, σε σχέση με τα μέσα του 2022, στα βιομηχανικά ακίνητα και τα logistics επίσης γύρω στο 25%, αλλά ο χώρος των ξενοδοχείων δεν πέφτει -«κι αυτό κάτι λέει».

Κατά τον Σπύρο Πέγκα, τέλος, ιδρυτή και CEO της εταιρείας Wise Ram, χρειάζεται συνένωση δυνάμεων και πολιτική υποστήριξη, ώστε περιοχές με προοπτική, όπως η Θεσσαλονίκη, η Αλεξανδρούπολη και τα Ιωάννινα να προχωρήσουν πιο δυναμικά, να ωριμάσουν περισσότερο ως προορισμοί και να προσελκύσουν ακόμα περισσότερες μεγάλες επενδύσεις._