Δρόμοι χωρίς «μάτια» – Πώς τα ξενοίκιαστα καταστήματα αλλάζουν το αστικό τοπίο

Λέξεις: Γαρυφαλλιά Κατσαβουνίδου / Απόστολος Παπαγιαννάκης

Από την οικονομική κρίση και μετά, σε όλες τις Ελληνικές πόλεις, ανεξαρτήτως μεγέθους, το κλείσιμο των μικρών επιχειρήσεων (καταστημάτων λιανικού εμπορίου, εργαστηρίων, γραφείων κλπ.) που στεγάζονταν στα ισόγεια των πολυκατοικιών και η ακραία αύξηση σε άδεια (ξενοίκιαστα) καταστήματα αποτελεί πλέον ένα επίμονο χαρακτηριστικό του ελληνικού αστικού τοπίου.

Η κρίση του μικρομεσαίου λιανικού εμπορίου δεν αποτελεί μόνο ελληνικό φαινόμενο. Σε όλη την Ευρώπη, οι μικρές επιχειρήσεις, και ιδιαίτερα οι πολύ μικρές επιχειρήσεις (δηλ. οι επιχειρήσεις με 0 έως 9 υπαλλήλους) έχουν υποφέρει βαθιά και δυσανάλογα από την παρατεταμένη ύφεση. Παρόλα αυτά, μέσα στην Ευρωπαϊκή Ένωση, σε άλλες χώρες – μέλη, οι μικρομεσαίες επιχειρήσεις άρχισαν ήδη να δείχνουν στοιχεία ανάκαμψης από το 2013 και μετά, κάτι που στην Ελλάδα δεν συμβαίνει.

Η συνέπεια των λουκέτων στην κοινωνία και στην οικονομία της χώρας δεν μπορεί να υπερτονιστεί: οι μικρές επιχειρήσεις παίζουν έναν σημαντικό ρόλο στην αστική οικονομία των ελληνικών μικρών και μεγάλων πόλεων, τόσο ως προς τη συνεισφορά τους στο ΑΕΠ όσο και κυρίως αναφορικά με την απασχόληση. Αυτό οφείλεται στον ιδιαίτερο χαρακτήρα τόσο της οικονομίας όσο και της δομής της εργασίας, καθώς και οι δύο βασίζονται σε καίριο ποσοστό στην αυτοαπασχόληση (29,5% στην Ελλάδα, το υψηλότερο ποσοστό της Ε.Ε., ενώ στη Δανία, π.χ. είναι 7,7%).

Παρότι τόσο τα αίτια όσο και οι άμεσες συνέπειες της ραγδαίας αύξησης των ξενοίκιαστων ισογείων είναι πρωτίστως οικονομικά, το χωρικό της αποτύπωμα, δηλαδή οι αλλαγές που έχουν φέρει τα κλειστά μαγαζιά στην εικόνα της πόλης και στην αστική ζωή, ξεφεύγουν πολύ από τα πλαίσια της οικονομίας. Η εικόνα των δρόμων, ειδικά των μη κατεξοχήν εμπορικών, που βιώνει ο περιπατητής σε όλες τις γειτονιές της Θεσσαλονίκης, τόσο στο κέντρο όσο και στις συνοικίες, συντίθεται από εγκαταλελειμμένα, βουβά και αχρησιμοποίητα ισόγεια καταστήματα – στην πλειονότητά τους ξενοίκιαστα για χρόνια, αν όχι δεκαετίες. Αντί για βιτρίνες, εμπορεύματα, φωτεινές ταμπέλες, συναντά κλειστές, σκονισμένες προσόψεις.

Αντί για ζωή δίπλα στο πεζοδρόμιο, από μαγαζάτορες που ξεπρόβαλλαν στην πόρτα τους, από πελάτες που μπαινόβγαιναν στα καταστήματα, εδώ και χρόνια τα μόνα δείγματα «ζωής» είναι βανδαλισμένες με συνθήματα τζαμαρίες. Πώς φτάσαμε ως εδώ;

Αρκετά διαφορετικά από ό,τι συμβαίνει σε άλλες χώρες, εμπορικές ιδιοκτησίες (καταστήματα) στο ισόγειο συναντούμε παντού στις ελληνικές πόλεις, και όχι μόνο σε κύριους εμπορικούς δρόμους. Ο μορφότυπος κτηρίου που έφτιαξε την ελληνική πόλη – δηλ. το κτήριο διαμερισμάτων με καταστήματα στο ισόγειο, τυπικά ανοικοδομημένο με το σύστημα της αντιπαροχής – βασίστηκε πολεοδομικά στη λογική της ανάμιξης χρήσεων, τόσο στις κεντρικές όσο και στις περιφερειακές γειτονιές. Η εξάπλωση του συστήματος της αντιπαροχής οδήγησε έτσι σε μια υπερπροσφορά καταστημάτων, καθώς μια εμπορική ιδιοκτησία είχε αυξημένη αξία για τον εργολάβο ή τον ιδιοκτήτη του οικοπέδου την εποχή της ανέγερσης της πολυκατοικίας.

Όσον αφορά την απασχόληση, αυτή η εξάπλωση εξυπηρέτησε το είδος της «επιχειρηματικότητας του αναγκαίου», που στην μεταπολεμική περίοδο αποτέλεσε διέξοδο για τις χαμηλές και μεσαίες οικονομικές τάξεις. Όλες αυτές οι ιδιαίτερες συνθήκες είχαν ως αποτέλεσμα σειρές από μικρά καταστήματα να υπάρχουν σε όλους σχεδόν τους δρόμους, τόσο των κεντρικών όσο και των μη κεντρικών περιοχών των ελληνικών πόλεων. Μπορούμε να πούμε ότι από τις πρώτες μεταπολεμικές δεκαετίες και μετά, οι παρόδιες εμπορικές δραστηριότητες, ειδικά στην πολύ μικρή κλίμακα όπως ίσχυε στην Ελλάδα, έχουν παίξει σημαντικό ρόλο στην οικονομική βιωσιμότητα, στην κοινωνική συνοχή και στην αστική ζωή.

Η Θεσσαλονίκη ήταν τυπικό παράδειγμα εφαρμογής αυτού του χωρικο-οικονομικού μοντέλου, και, αναμφισβήτητα, πριν από την κρίση και όσο τα καταστήματα ήταν σε χρήση, αυτή η χωρική φυσιογνωμία δρούσε θετικά για την αστική ζωή. Αν μιλήσουμε με όρους αστικής ανθεκτικότητας, οι εμπορικές χρήσεις, τα «μικρά μαγαζιά της γειτονιάς» ήταν σημαντικά όχι μόνο από οικονομική πλευρά, αλλά κυρίως ως παράγοντες αστικής ζωτικότητας.

Μαγαζάτορες, πελάτες και γείτονες έφτιαχναν μια μικρή κοινότητα, σχηματίζοντας μια αίσθηση του ανήκειν στη γειτονιά, που τόσο γλαφυρά περιγράφει η Jane Jacobs στο θεμελιώδες βιβλίο της «Ο θάνατος και η ζωή των μεγάλων αμερικανικών πόλεων». Εκεί τονίζει ότι η ύπαρξη χρήσεων στα ισόγεια των πολυκατοικιών εξασφαλίζει τα «μάτια στο δρόμο» (‘eyes on the street’): την επίβλεψη, δηλαδή του χώρου του δρόμου και τη διάδραση μεταξύ εσωτερικού και εξωτερικού των κτηρίων, στο επίπεδο που η πόλη το χρειάζεται περισσότερο: στο ύψος των ματιών του περιπατητή.

Μια πρώτη προσέγγιση της σχέσης των κενών καταστημάτων με την αστική ανθεκτικότητα του κέντρου της Θεσσαλονίκης παρουσιάσαμε σχετικά πρόσφατα (Katsavounidou & Papagiannakis, “Exploring urban resilience in the midst of crisis: A comparative analysis of commercial land use changes in Thessaloniki’s central districts”, στο Διεθνές Συνέδριο “Changing Cities IV”, 2019). Στα πλαίσια του σχεδιαστικού εργαστηρίου «Από τον Πολεοδομικό στον Αστικό Σχεδιασμό», που συνδιδάσκουμε στο 4ο εξάμηνο σπουδών στο Τμήμα Μηχανικών Χωροταξίας και Ανάπτυξης του ΑΠΘ, εδώ και έξι ακαδημαϊκά έτη (2015-2021) οι φοιτητές και φοιτήτριες που συμμετέχουν έχουν καταγράψει την κεντρική περιοχή της Θεσσαλονίκης, μέσω αυτοψίας στο πεδίο. Καταγράφουν κάθε κτήριο ξεχωριστά, σχετικά με διάφορες παραμέτρους, συμπεριλαμβανομένων των χρήσεων (ισογείου και ορόφων).

Κατά αυτόν τον τρόπο, έχει συγκεντρωθεί ένα σημαντικό σύνολο δεδομένων για αυτήν την περίοδο, σχετικά με τη χρήση των ισόγειων καταστημάτων. Παρατηρούμε ότι οι περιοχές στις οποίες εντοπίζεται η υψηλότερη πυκνότητα κενών καταστημάτων βρίσκονται κυρίως βόρεια της Εγνατίας οδού. Ειδικότερα, διακρίνουμε τρεις κατεξοχήν πληττόμενες περιοχές:

1) Βορειοδυτικά της Ροτόντας και εντός της περιοχής που ορίζεται από τις οδούς Ιασονίδου, Αγίας Σοφίας, Ολυμπιάδος, Εθνικής Αμύνης και την Εγνατία· 2) Ανατολικά της Ρωμαϊκής Αγοράς, στην περιοχή που οριοθετείται από τις οδούς Αγίου Δημητρίου, Αγίας Σοφίας, την Εγνατία και την πλατεία Δικαστηρίων· 3) Νότια του Διοικητηρίου και εντός των οδών Καραολή και Δημητρίου, Βενιζέλου και Εγνατίας.

Αξίζει να σημειωθεί ότι κενά, ισόγεια καταστήματα εμφανίζονται διάσπαρτα και νοτίως της Εγνατίας, αλλά οι παρατηρούμενες συγκεντρώσεις είναι σημαντικά μικρότερες. Διαφαίνεται ότι εμπορικές περιοχές που γειτνιάζουν με κεντρικές οδούς όπως η Τσιμισκή, η Ερμού και η Προξένου Κορομηλά εμφάνισαν μεγαλύτερη ανθεκτικότητα κατά τη διάρκεια της οικονομικής κρίσης, πριν βεβαίως χτυπηθούν και αυτές από την πανδημία.

Ανατολικά της Ρωμαϊκής Αγοράς, τον Μάιο του 2019 η κατάσταση έχει ως εξής: από τα 259 ισόγεια καταστήματα της περιοχής τα 104 ήταν κενά (ποσοστό 40%). Η πολύ μικρή κατάτμηση – το πολύ μικρό μέγεθος των μαγαζιών – φαίνεται να είναι επιβαρυντικό στοιχείο. Σε δρόμους π.χ. όπως η οδός Πελοποννήσου, σε έναν δρόμο μήκους 102 μέτρων, υπάρχουν 40 συνολικά καταστήματα, εκ των οποίων τα 22 εγκαταλελειμμένα (ποσοστό 55%). Το υπερβολικά μικρό μέγεθος των καταστημάτων λειτουργεί αρνητικά ως προς την ελκυστικότητα νέων χρήσεων στην περιοχή, που θα απαιτούσαν μεγαλύτερης επιφάνειας χώρους, αλλά και μειώνει πολύ τις δυνατότητες ολοκληρωμένης παρέμβασης (λόγω των πολλών ιδιοκτητών).

Σχετικά με τις μεταβολές των χρήσεων των ισογείων στην περιοχή αυτή, κατά την τετραετία 2016-2019, το ποσοστό των κενών καταστημάτων κυμαίνεται περίπου σταθερά στο 40% των ισογείων, χωρίς σημαντικές διακυμάνσεις μέσα σε αυτή τη χρονική περίοδο.

Επίσης, την διετία 2018-2019 παρατηρείται μια σταδιακή μείωση των καταστημάτων λιανικού εμπορίου, τα οποία αντικαθίστανται από επιχειρήσεις εστίασης (κυρίως ταχυφαγεία και τροφοδιανομή). Το ποσοστό των επιχειρήσεων λιανικού εμπορίου ήταν περίπου 31% το 2016 για να μειωθεί στο 21% το 2019, ενώ ταυτόχρονα το ποσοστό των επιχειρήσεων εστίασης αυξήθηκε από το 11% περίπου το 2016, στο 14% το 2019. Παράλληλα, το 2019 εμφανίζονται στην περιοχή και κάποιες επιχειρήσεις παροχής υπηρεσιών (π.χ. μεσιτικά γραφεία, ταχυδιανομείς, εταιρείες ανακινήσεων και τεχνικών επισκευών κλπ.), πιθανώς λόγω της μερικής βελτίωσης των οικονομικών συνθηκών: το ποσοστό των καταστημάτων που στεγάζουν παροχή υπηρεσιών αυξήθηκε από το 14% περίπου το 2016, στο 19% το 2019.

Συμπερασματικά, οι μακροχρόνιες επιπτώσεις της οικονομικής κρίσης μεταλλάσσουν την πολεοδομική, οικονομική και κοινωνική ταυτότητα του αστικού περιβάλλοντος και του δημόσιου χώρου σε κεντρικές περιοχές της πόλης. Το λιανικό εμπόριο που είναι μια σημαντική δραστηριότητα που συμβάλλει στην τοπική ανάπτυξη, την ποικιλομορφία, την κοινωνική ζωή και την καθημερινή ζωντάνια μιας γειτονιάς, έχει συρρικνωθεί σε σημαντικό βαθμό. Η κατάρρευση του συνεπάγεται μειωμένη ανθεκτικότητα και περιορισμένες δυνατότητες προσαρμογής των περιοχών σε συνθήκες οικονομικών ή υγειονομικών κρίσεων. Στην κατεύθυνση αναζωογόνησης και ενίσχυσης της βιωσιμότητας των περιοχών βορείως της Εγνατίας Οδού θα μπορούσαν να συμβάλουν:

– Η λειτουργία του μετρό και οι αναμενόμενες θετικές χωρικές επιδράσεις των σταθμών στην προσβασιμότητα – Νέες, καινοτόμες πρωτοβουλίες όπως η εγκατάσταση πρόσκαιρων καταστημάτων λιανικού εμπορίου (pop-up shops) ή συστάδων οικονομικών δραστηριοτήτων (economic clusters). Συνήθως τα κενά καταστήματα έχουν μικρό μέγεθος, γεγονός που συνάδει με σημειακές επεμβάσεις που έχουν τον χαρακτήρα του «αστικού βελονισμού» (urban acupuncture) – Μια συνολική παρέμβαση αστικής αναβάθμισης του άξονα της Εγνατίας η οποία θα δημιουργήσει μια νέα αναπτυξιακή δυναμική στην ευρύτερη περιοχή του ιστορικού κέντρου.

*Η Γαρουφαλιά Κατσαβουνίδου είναι Επίκουρη καθηγήτρια στο Τμήμα Μηχανικών Χωροταξίας και Ανάπτυξης ΑΠΘ

*Ο Απόστολος Παπαγιαννάκης είναι Αναπληρωτής καθηγητής στο Τμήμα Μηχανικών Χωροταξίας και Ανάπτυξης ΑΠΘ