Άδεια(;) σπίτια

Λέξεις: Πάνος Χατζηπροκοπίου

Τους τελευταίους μήνες υπάρχει μια συζήτηση γύρω από τα 700.000 (ίσως και παραπάνω) «κλειστά» ακίνητα και αναζητούνται κίνητρα για την αξιοποίησή τους, ενώ επίκειται η έναρξη του προγράμματος «Ανακαινίζω-Νοικιάζω» που θα επιδοτήσει την επισκευή κατοικιών με σκοπό τη διάθεσή τους για εκμίσθωση. Μέρος της συζήτησης αυτής εστιάζει στην αύξηση της προσφοράς, στη συνακόλουθη συγκράτηση των τιμών και άρα στη διευκόλυνση της πρόσβασης σε οικονομικά προσιτή στέγη, ενώ πάντα τονίζεται η ενίσχυση της κτηματαγοράς.

Το φαινόμενο των κλειστών σπιτιών δεν είναι βέβαια καινούριο. Όπως και σε άλλα κράτη της νότιας Ευρώπης, στη χώρα μας καταγράφονταν αναλογικά μεγάλος αριθμός κενών κατοικιών, με ιδιαίτερες πυκνώσεις εκτός αστικών κέντρων, αντανακλώντας τόσο την εγκατάλειψη της υπαίθρου (ιδιαίτερα των ορεινών περιοχών) τις περασμένες δεκαετίες, όσο και την εποχικότητα της τουριστικής και παραθεριστικής κίνησης σε παράκτιες και νησιωτικές περιοχές (Βλ. Μαλούτας, Θ. (2000) ‘Αστικοποίηση και κενές κατοικίες’, στο Θ. Μαλούτας (επιμ.), Κοινωνικός και Οικονομικός Άτλας της Ελλάδας. Οι πόλεις, Αθήνα, Βόλος: Εθνικό Κέντρο Κοινωνικών Ερευνών, Gutenberg, Γιώργος & Κώστας Δαρδανός / Πανεπιστημιακές Εκδόσεις Θεσσαλίας, σ. 24–25). Τί έχει αλλάξει; Παλιότερα στοιχεία δείχνουν ότι το κενό στεγαστικό απόθεμα ακολουθεί αυξητικές τάσεις, ενώ οι εντονότερες αυξήσεις εντοπίζονται πια στα μεγάλα αστικά κέντρα. Η απογραφή του 2011 είχε αποτυπώσει συνολική αύξηση του κενού στεγαστικού αποθέματος κατά 56,3%, σε σχέση με το 2001, παρά την άνθηση της οικοδομής το διάστημα πριν την κρίση. Η αύξηση μάλιστα ήταν εντονότερη στην Αττική (77,5%), ειδικά σε πυκνοδομημένες περιοχές της Αθήνας και του Πειραιά, ενώ στη Μητροπολιτική Περιοχή Θεσσαλονίκης είχε ξεπεράσει το +130%: σχεδόν μία στις τέσσερις κατοικίες ήταν τότε κενές.

Από τους δήμους της Μητροπολιτικής Περιοχής, η μεγαλύτερη αύξηση (σε απόλυτους και σχετικούς όρους) είχε σημειωθεί στο Δήμο Θεσσαλονίκης, όπου οι κενές κατοικίες είχαν υπερτριπλασιαστεί από το 2001 και το ποσοστό τους ξεπερνούσε το 28% του αποθέματος. Τα στοιχεία των προηγούμενων απογραφών δείχνουν ότι η αύξηση του κενού στεγαστικού αποθέματος την περίοδο εκείνη συνδέονταν με αντίρροπες τάσεις αστικής ανάπτυξης (Χατζηπροκοπίου, Π. & Καλογερέσης, Αθ. (2023) “Kενές κατοικίες και χωροκοινωνικοί μετασχηματισμοί στη Θεσσαλονίκη”, Γεωγραφίες: εξαμηνιαία έκδοση επιστημών του χώρου, 41: 23-39).  Από τη μια πλευρά, «διάχυση» προς τα προάστια, με νεόδμητο απόθεμα που έμεινε αδιάθετο λόγω της κρίσης. Από την άλλη, πληθυσμιακή συρρίκνωση πυκνοδομημένων τμημάτων του αστικού ιστού με παλιότερο απόθεμα, ειδικά σε περιοχές που συγκεντρώνουν «οχλούσες» χρήσεις και δραστηριότητες.

Πολλά συνέβησαν από το 2011, φυσικά. Πώς εξελίχθηκε το φαινόμενο και ποια μπορεί να είναι η σημερινή εικόνα; Το 2020, στο πλαίσιο μιας μελέτης του ΑΠΘ για λογαριασμό της Αναπτυξιακής Μείζονος Αστικής Θεσσαλονίκης (ΜΑΘ ΑΕΕ ΑΟΤΑ), επιχειρήσαμε να προσεγγίσουμε τη σημερινή εικόνα των κενών κατοικιών εξετάζοντας δεδομένα του ΔΕΔΔΗΕ για τα μη-ηλεκτροδοτούμενα ακίνητα (Χατζηπροκοπίου Π., Καραγιάννη Μ., Καψάλη Μ. (2021) Οικονομικά και Κοινωνικά Προσιτή Κατοικία στη Θεσσαλονίκη – Επιτελική Περίληψη Ερευνητικού Έργου ΑΠΘ. Αναπτυξιακή Μείζονος Αστικής Θεσσαλονίκης Ανώνυμη Εταιρεία- Αναπτυξιακός Οργανισμός Τοπικής Αυτοδιοίκησης – ΜΑΘ ΑΕ ΑΟΤΑ, Απρίλιος 2021. Διαθέσιμο στο https://mdat.gr/wp-content/uploads/2021/07/Affordable-Housing_Full-Report_web-cb.pdf). Το Νοέμβριο του 2020 υπήρχαν στη μητροπολιτική Θεσσαλονίκη σχεδόν 80.000 ακίνητα που είχαν αποσυνδεθεί από το δίκτυο ηλεκτροδότησης από το 1995, 45% από αυτά στο Δήμο Θεσσαλονίκης. Σημαντικό ποσοστό αυτών (48,7%) ήταν εμπορικά ακίνητα, ειδικά στον κεντρικό Δήμο Θεσσαλονίκης (55%), ενώ περίπου άλλα τόσα (48%) είχαν πρότερη χρήση οικιακή (πάνω από 16.300 στον κεντρικό Δήμο). Ο αριθμός τους μας είχε τότε φανεί απρόσμενα μεγάλος, η γεωγραφία τους αποκαλυπτική. Μεγάλο μέρος των σπιτιών που αποσυνδέονται από το δίκτυο ηλεκτροδότησης είναι παλιά, μικρής επιφάνειας και βρίσκονται σε λιγότερο δημοφιλείς περιοχές. Η χωρική τους κατανομή αντανακλά την κοινωνική γεωγραφία της πόλης και τις διαφοροποιήσεις ανατολικών-δυτικών συνοικιών, αλλά και κέντρου-προαστίων (Χατζηπροκοπίου & Καλογερέσης (2023), ο.π., Χάρτης 1).

Η πορεία των διακοπών ηλεκτροδότησης υπήρξε αυξητική, ήδη από τις αρχές της δεκαετίας του 2000, με εύλογη ένταση την περίοδο της κρίσης, όταν η κτηματαγορά είχε καταρρεύσει: μάλιστα, το 2011, χρονιά που επιβλήθηκε το λεγόμενο «χαράτσι» (το ΕΕΤΗΔΕ προπομπός του ΕΝΦΙΑ), σημειώθηκε μια πρώτη κορύφωση. Παρά τη μείωση που ακολούθησε, η εξέλιξή τους παρουσιάζει διακυμάνσεις, αφορά όλο και περισσότερο κατοικίες, ενώ τα τελευταία χρόνια η αυξητική τάση συνεχίζεται με ιδιαίτερη ένταση. Σε πρόσφατη έρευνα σε συνεργασία με τη ΜΑΘ Η «Έρευνα πεδίου για την τεκμηρίωση της υφιστάμενης κατάστασης στο πεδίο της διαθέσιμης οικονομικά προσιτής κατοικίας στο δήμο Θεσσαλονίκης: εκτίμηση κτιριακού αποθέματος», εκπονήθηκε για λογαριασμό του Δήμου από ερευνητική ομάδα στην οποία συμμετείχαν (αλφαβητικά) οι Ν. Βράντσης, Μ. Καραγιάννη, Η. Μάγγου, Μ. Ozgunes, Π. Σεφεριάδου, Δ. Σιατίτσα, Π. Χατζηπροκοπίου), διαπιστώσαμε ότι το Μάρτιο του 2023 τα μη-ηλεκτροδοτούμενα ακίνητα στο Δήμο είχαν ανέλθει σε σχεδόν 37.500, περίπου 8,5% περισσότερα από τα τέλη του 2020.

Διακοπές ηλεκτροδότησης κατά χρήση ακινήτου, 1995-2023

Πού εντοπίζονται οι εντονότερες πυκνώσεις; Αν κοιτάξουμε τα μη-ηλεκτροδοτούμενα ακίνητα συνολικά, η Β΄ Δημοτική Κοινότητα συγκεντρώνει αναλογικά περισσότερα, ειδικά σε περιοχές όπου επικρατούν μη-οικιστικές χρήσεις (π.χ. Λιμάνι, Λαχανόκηποι, Ξυλάδικα). Αν όμως περιοριστούμε στα οικιακά ακίνητα, η εικόνα μεταβάλλεται, καθώς μεγαλύτερες συγκεντρώσεις παρατηρούνται στην Παναγία Φανερωμένη, την Άνω Πόλη, την Ξηροκρήνη, αλλά και στην Τούμπα και στα νότια όρια του Δήμου (Ανάληψη, Κηφισιά, 25^ης Μαρτίου). Αν μάλιστα δούμε πως μεταβλήθηκε διαχρονικά η γεωγραφία των αποσυνδεδεμένων κατοικιών, φαίνεται μια σταδιακή επέκταση από τα δυτικά και την Άνω Πόλη προς όλο και περισσότερες γειτονιές. Αν τέλος εστιάσουμε στις αποκλίσεις μεταξύ 2020-2023, αύξηση του μη-ηλεκτροδοτούμενου αποθέματος εντοπίζεται στο ιστορικό κέντρο (όπου βέβαια επικρατούν εμπορικά ακίνητα), αλλά και στην Κ. Τούμπα και το Ντεπώ, ενώ σε ορισμένες συνοικίες υπήρξε μείωση (π.χ. Ροτόντα, Ευαγγελίστρια, Σαράντα Εκκλησιές).

Πλήθος μη-ηλεκτροδοτούμενων ακινήτων οικιακής χρήσης ανά Τ.Κ. (2023)

Όμως, μπορούμε να ταυτίσουμε τα σπίτια χωρίς ρεύμα με τις κενές κατοικίες; Οπωσδήποτε όχι, μιλάμε για μια εικόνα προσεγγιστική. Διακοπή της ηλεκτροδότησης δεν σημαίνει έλλειψη χρήσης. Στο πλαίσιο της μελέτης, τα δεδομένα του ΔΕΔΔΗΕ διασταυρώθηκαν με διάφορους τρόπους, π.χ. εξετάζοντας αγγελίες ακινήτων, καταχωρήσεις βραχυχρόνιων μισθώσεων, κτηματολογικές εγγραφές νομικών προσώπων, κ.α. Αναλύθηκαν π.χ. στοιχεία της ΕΥΑΘ για τα μη-υδροδοτούμενα ακίνητα, η χωρική κατανομή των οποίων δεν διαφοροποιείται σημαντικά από αυτή των μη-ηλεκτροδοτούμενων, ειδικά αυτών με χρήση οικιακή. Κυρίως, πραγματοποιήθηκε έρευνα πεδίου, με επιτόπιες αυτοψίες σε περιοχές με μεγάλες συγκεντρώσεις ακινήτων δίχως ρεύμα και νερό, καθώς και συνεντεύξεις με ενοίκους/περιοίκους και εμπειρογνώμονες της αγοράς όπως διαχειριστές πολυκατοικιών, εταιρείες κοινοχρήστων, μεσιτικά γραφεία, κατασκευαστικές εταιρείες που ειδικεύονται στις ανακαινίσεις. Η έρευνα πεδίου επιβεβαίωσε σε γενικές γραμμές την εικόνα που δίνουν τα δεδομένα και ανέδειξε ενδιαφέρουσες λεπτομέρειες, ειδικά σε ότι αφορά στη γεωγραφική κατανομή, τις συγκεντρώσεις, τα βασικά χαρακτηριστικά των κενών κατοικιών, τους λόγους για τους οποίους παραμένουν κλειστές.

Ενδείξεις κλειστών διαμερισμάτων

Μία από τις αυτοψίες π.χ. ξεκίνησε από το Διοικητήριο, ανέβηκε προς τη συνοικία της Αγίας Αικατερίνης και κατευθύνθηκε προς την Παναγία Φανερωμένη. Σε αυτά τα τμήματα της πόλης το κτιριακό απόθεμα είναι σχετικά παλιό, παρουσιάζει όμως έντονες διαφοροποιήσεις: παλιές μονοκατοικίες γύρω από την Αγία Αικατερίνη, μικρές πολυκατοικίες στις εκτός των τειχών οδούς προς τα βόρεια όρια του Δήμου, μεγάλες πολυκατοικίες επί των κεντρικών οδών (Αγ. Δημητρίου, Κασσάνδρου, Ολυμπιάδος), κ.ο.κ. Βέβαια, τα κενά διαμερίσματα δεν είναι πάντα εύκολο να εντοπιστούν, σε σχέση π.χ. με τα κλειστά καταστήματα ή τις ερειπωμένες μονοκατοικίες. Ενδείξεις μπορεί να είναι οι παντός είδους φθορές, τα κατεστραμμένα κουδούνια ή κουδούνια χωρίς όνομα στα θυροτηλέφωνα, τα κλειστά παντζούρια, χωρίς ίχνη κατοίκησης όπως π.χ. αντικείμενα στα μπαλκόνια, οι σφραγισμένες είσοδοι, κ.ο.κ. Σε ορισμένους δρόμους επικρατεί μια εικόνα υποβάθμισης, αν και δεν πρόκειται για εγκαταλελειμμένες γειτονιές. Κατοικούνται από ανθρώπους που είναι ιδιοκτήτες των σπιτιών τους, λόγω των αναλογικά φθηνότερων ενοικίων όμως κατοικούνται και από ασθενέστερους οικονομικά ενοικιαστές, όπως μετανάστες και φοιτητές.

Πολλά σπίτια έχουν προβλήματα με υγρασίες, κακές υποδομές κλπ., χρειάζονται συντήρηση, αλλά οι ιδιοκτήτες τους δεν έχουν οικονομική δυνατότητα να τα ανακαινίσουν. Από την άλλη, ιδιοκτήτες που θα είχαν την δυνατότητα να βάλουν χρήματα για επισκευές ενδεχομένως αισθάνονται ότι δεν αξίζει καθώς μεμονωμένες παρεμβάσεις δεν μπορούν να αντιμετωπίσουν ζητήματα σε επίπεδο πολυκατοικίας ή γειτονιάς. Βέβαια, τα τελευταία χρόνια κάποιοι ζητούν κι εκεί ενοίκια που δεν ανταποκρίνονται στην κατάσταση των ακινήτων, με αποτέλεσμα να μένουν κλειστά. Επιπλέον, μέρος του αναξιοποίητου αποθέματος της περιοχής ανήκει σε θεσμικούς ιδιοκτήτες: π.χ. μεμονωμένα διαμερίσματα που αποτελούν κληροδοτήματα προς το δημόσιο και για διάφορους λόγους έχουν μείνει σε αχρησία, κλειστό ολόκληρο κτίριο στην ιδιοκτησία της Ιεράς Μητρόπολης, κ.α. Στην ευρύτερη περιοχή καταγράφονται πάνω από 50 κτηματολογικές εγγραφές που αφορούν ακίνητα στην ιδιοκτησία συστημικών τραπεζών. Η εγγύτητα της περιοχής με το κέντρο της πόλης και ο ιστορικός χαρακτήρας τμημάτων της φαίνεται να κινητοποιεί αγοραπωλησίες και επενδυτική δραστηριότητα γύρω από ακίνητα μέχρι πρότινος αχρησιμοποίητα. Επενδυτές, ανακαινιστές, κ.α. έχουν στραφεί προς τη συγκεκριμένη περιοχή καθώς διαθέτει φθηνότερο απόθεμα, όπως φαίνεται από τοιχοκολλημένα πωλητήρια τα υπο-ανακαίνιση ακίνητα, τα μετασκευασμένα ισόγεια, κάποια παλιά κτίρια που έχουν μετατραπεί σε ξενοδοχεία, κ.α.

Γενικά, οι παράγοντες που οδηγούν σε αχρησία ή και εγκατάλειψη συγκεκριμένων ακινήτων σχετίζονται με τα χαρακτηριστικά τους όπως και των κτιρίων όπου βρίσκονται, με τη θέση τους στην πόλη και τις συνθήκες που επικρατούν στις γειτονιές, με το προφίλ των ιδιοκτητών τους και τις περιστάσεις που βιώνουν, με το χρόνο και το κόστος των διαδικασιών μεταβίβασης, αλλά και με τις πρακτικές που ακολουθούν οι διάφοροι δρώντες στον τομέα των ακινήτων. Οι πλειστηριασμοί και οι κατασχέσεις κατοικιών και άλλων ακινήτων συμβάλλουν στους λόγους που στην παρούσα συγκυρία αρκετά ακίνητα μένουν κενά, είτε γιατί δεν υπάρχει άμεσο ενδιαφέρον, κίνητρο ή δυνατότητα αξιοποίησης ή μεταπώλησής τους, ή επειδή καθυστερούν οι διαδικασίες τεχνικής και νομιμοποιητικής ωρίμανσής τους, ή ενδεχομένως και ως σκόπιμη κερδοσκοπική πρακτική.

Η διαχρονική εξέλιξη και η μεταβαλλόμενη γεωγραφία των διακοπών ηλεκτροδότησης που σημειώθηκαν παραπάνω θυμίζουν το προφανές: ότι (κάποια από) τα σπίτια που αποσυνδέονται μπορεί να επανασυνδεθούν. Τί μπορεί να σημαίνει αυτό; Μεταξύ άλλων, παραπέμπει στο δυναμικό χαρακτήρα του φαινομένου των κενών κατοικιών, στην ποικιλία των λόγων και αιτιών που το παράγουν, στη συνάρτησή του με τη λειτουργία της αγοράς και με τις διαδικασίες αστικής ανάπτυξης.

Τα τελευταία χρόνια, μέρος του κενού, (μέχρι πρότινος) απαξιωμένου αποθέματος βρίσκεται στο επίκεντρο του ανανεωμένου (και διεθνοποιημένου) επενδυτικού ενδιαφέροντος, καθώς επαν-ενεργοποιείται προς εκμετάλλευση. Η αρχή έγινε με τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, που βέβαια δεν επανάφεραν εγκαταλελειμμένα ακίνητα στην αγορά κατοικίας αλλά τα οδήγησαν στην τουριστική αγορά. Κινητοποίησαν όμως δραστηριότητες ανακαίνισης, καθώς και κατάτμησης μεγάλων διαμερισμάτων σε περισσότερα μικρά, πρακτικές που επιδιώκουν υψηλές αποδώσεις και πιέζουν τις τιμές ανοδικά. Παράλληλα, η στενότητα ενοικιαζόμενης κατοικίας έχει οδηγήσει σε πρωτόγνωρες για την ελληνική πόλη τάσεις, όπως η μετασκευή χώρων που δεν είχαν οικιστική χρήση (γραφεία, βιοτεχνίες), αλλά και ισογείων καταστημάτων με άμεση πρόσβαση στο δρόμο τα οποία μετατρέπονται σε κατοικίες. Σημαντικό μέρος των ακινήτων που διατίθενται προς πώληση ως «επενδυτικά» είναι κενά και εκτός χρήσης για αξιοσημείωτο διάστημα, με πυκνώσεις σε περιοχές που δε θεωρούνται ελκυστικές, σε πυκνοδομημένα τμήματα του αστικού ιστού, σε παλιά και ασυντήρητα κτίρια χωρίς ασανσέρ, κ.ο.κ. Μέρος του ανενεργού αποθέματος έχει περάσει στην ιδιοκτησία χρηματοπιστωτικών ιδρυμάτων ή επενδυτικών ταμείων και είτε καθυστερεί σημαντικά η αξιοποίησή του στην αγορά, ή παραμένει κλειστό καθώς δεν αγοράστηκε για να χρησιμοποιηθεί (Golden visa).

Σε περίοδο ραγδαίας αύξησης των τιμών όπου γενικεύονται οι προσδοκίες υψηλών προσόδων, η συγκέντρωση της ιδιοκτησίας προσφέρει δυνατότητες κερδοσκοπίας χωρίς προηγούμενο στην ελληνική εμπειρία, με αιχμή τα άδεια σπίτια. Η τρέχουσα συζήτηση και οι κυβερνητικές πρωτοβουλίες διατρέχουν τον κίνδυνο να ενισχύσουν αυτές τις τάσεις. Στην Ευρώπη και αλλού έχουν αρχίσει να διαμορφώνονται αιτήματα και πολιτικές για εναλλακτικές χρήσεις του κενού στεγαστικού αποθέματος με στόχο την εξυπηρέτηση κοινωνικών αναγκών. Πάει σχεδόν μια δεκαετία που ένα εμβληματικό ρεπορτάζ της βρετανικής εφημερίδας Guardian χαρακτήριζε «σκάνδαλο» τα 11 εκατομμύρια άδεια σπίτια στην Ευρωπαϊκή Ένωση, την ίδια στιγμή που ο αριθμός των αστέγων στα κράτη μέλη εκτιμούνταν σε πάνω από 4 εκατομμύρια (https://www.theguardian.com/society/2014/feb/23/europe-11m-empty-properties-enough-house-homeless-continent-twice). Από τότε, έχουν πολλαπλασιαστεί οι δράσεις, οι πρωτοβουλίες, τα κινήματα, αλλά και τα ευρωπαϊκά προγράμματα, οι εθνικές στρατηγικές και οι τοπικές πολιτικές που προτάσσουν την αξιοποίηση των κενών, αχρησιμοποίητων, εγκαταλελειμμένων κατοικιών και κτιρίων όχι μόνο για την αντιμετώπιση στεγαστικών προβλημάτων, αλλά και για τη συνολικότερη αναβάθμιση της ποιότητας ζωής και την ενίσχυση της βιωσιμότητας του αστικού περιβάλλοντος στις πόλεις και τις γειτονιές.

Επιχειρώντας να εντοπίσουμε και να κατανοήσουμε τις κενές κατοικίες στη Θεσσαλονίκη, ξαναγνωρίζουμε την πόλη και τους κατοίκους της, μαθαίνουμε την ανθρωπογεωγραφία στις γειτονιές της, αφουγκραζόμαστε τη ζωντανή της ιστορία. Αν θέλουμε να φανταστούμε να ξαναζωντανεύουν εγκαταλελειμμένα κτίρια με τρόπους που κάνουν πιο εύκολη, όμορφη, βιώσιμη και αξιοβίωτη τη ζωή όλων μας στην πόλη, χρειάζεται ριζικός αναπροσανατολισμός. Χρειάζεται να αντιληφθούμε το κενό στεγαστικό απόθεμα ως κοινωνικό πόρο και την κατοικία ως συλλογικό αγαθό και ως αξία χρήσης.

Υπάρχει ένα παλιό σύνθημα του λεγόμενου αντιεξουσιαστικού χώρου που ίσως αρκετές και αρκετοί έχουν δει σε κάποιο τοίχο: «Να μπούμε στα άδεια σπίτια». Μήπως, ήρθε ο καιρός;

*O Πάνος Χατζηπροκοπίου είναι αναπληρωτής καθηγητής Τμήμα Μηχανικών Χωροταξίας & Ανάπτυξης, Πολυτεχνική Σχολή Α.Π.Θ.