Golden Visa: Τι οδηγεί Τούρκους και άλλες εθνικότητες στη Θεσσαλονίκη;

Σε συνέχεια του πρόσφατου ρεπορτάζ της Parallaxi για την κοινωνική κατοικία ως αντιμετώπιση στη στεγαστική κρίση, αποφασίσαμε να ασχοληθούμε και με μία ακόμα παράμετρο που φαίνεται να έχει ρυθμιστικό ρόλο στην ελληνική αγορά ακινήτων: τις μόνιμες άδειες επενδυτή (γνωστές ως Χρυσή Βίζα-Golden Visa).

Αποπειραθήκαμε να κάνουμε μία σύνοψη του προγράμματος, της επιρροής του στην αγορά αλλά και των πρόσφατων νομοθετικών αλλαγών που εισήχθησαν για όσους ενδιαφέρονται να ενταχθούν σε αυτό.

Επιπλέον, ως case study επικεντρωθήκαμε σε μία εθνικότητα αγοραστών που ενδιαφέρονται πολύ για τη Θεσσαλονίκη, τους Τούρκους πολίτες. Και αυτό γιατί φαίνεται να έχουν μία ιδιαίτερη πολιτισμική σχέση με την πόλη αλλά και ένα ισχυρό κίνητρο για την απόκτηση Golden Visa: την ελεύθερη μετακίνησή τους εντός της Ζώνης Σένγκεν σε μια ταραχώδη πολιτικά και οικονομικά εποχή για την Τουρκία.

Η ανατομία των προγραμμάτων Golden Visa

Η Golden Visa έκανε την εμφάνισή της στην Ελλάδα το 2014, κατά τη διάρκεια της οικονομικής κρίσης. Σκοπός ήταν η παροχή κινήτρων για την ενίσχυση της —βαλτωμένης τότε— αγοράς real estate. Τα κίνητρα αφορούν την παροχή πενταετούς άδειας διαμονής (με δυνατότητα ανανέωσης) στην Ελλάδα, άρα και την ελευθερία μετακίνησης εντός της Ζώνης Σένγκεν, στους επενδυτές και τις οικογένειές τους.

Η συγκεκριμένη πρωτοβουλία σημείωσε ιδιαίτερα μεγάλη επιτυχία, τουλάχιστον σε ό,τι αφορά τα νούμερα. Μάλιστα, έχει ενδιαφέρον αν τη συγκρίνει κανείς με αντίστοιχες πρωτοβουλίες σε άλλες χώρες. Αυτό έκαναν οι Kristin Surak και Yusuke Tsuzuki το 2021, στο πλαίσιο επιστημονικής έρευνας που αναδημοσίευσε το ινστιτούτο Eteron.

Οι λεγόμενες πρωτοβουλίες “residence by investment” (RBI) ξεκίνησαν πριν περίπου τριάντα χρόνια στη Βόρεια Αμερική (ΗΠΑ-Καναδάς) και την Αυστραλία. Πιο επιτυχημένο στη βιβλιογραφία θεωρείται το πρόγραμμα του Καναδά.

Στην Ευρώπη τέτοιες πρωτοβουλίες εμφανίστηκαν αρχικά σαν «παρακλάδι» σε υπάρχοντα επενδυτικά προγράμματα από μετανάστες.

Μερικά ενδιαφέροντα ευρήματα: 

• αυτά τα προγράμματα φαίνεται να έχουν μεγαλύτερο οικονομικό αντίκτυπο σε μικρές οικονομίες 
• οι επενδυτές προτιμούν τις αστικές περιοχές από τις μη αστικές 
• Μέχρι και τη χρονική στιγμή δημοσίευσης της έρευνας, παραπάνω από τις μισές βίζες στον ευρωπαϊκό χώρο είχαν εκδοθεί στη Λετονία, την Πορτογαλία και την Ελλάδα
• τα επενδυτικά προγράμματα δεν έχουν πολιτική κατεύθυνση, αφού εφαρμόζονται τόσο από αριστερές όσο και από δεξιές κυβερνήσεις
• η πτώση στο ΑΕΠ μιας χώρας συσχετίζεται με την ενθάρρυνση τέτοιων προγραμμάτων, δείχνοντας ότι βασικός σκοπός τους είναι η τόνωση της οικονομίας και όχι η προσέλκυση ανθρώπινου κεφαλαίου από τρίτες χώρες
• οι επενδυτές επιλέγουν τις χώρες με φτηνό real estate και «τουριστικά» κριτήρια (όσο περισσότερος ο τουρισμός σε μια χώρα τόσο περισσότερες οι αιτήσεις) και όχι κριτήρια μόνιμων κατοίκων, όπως η ποιότητα της υγείας και της παιδείας
• στην Ελλάδα οι περισσότερες επενδύσεις Golden Visa στοχεύουν στον κλάδο του real estate
• από όλες τις χώρες που εξετάστηκαν, ο κίνδυνος αποσταθεροποίησης της αγοράς ακινήτων από τέτοια προγράμματα εμφανίζεται μόνο στην Ελλάδα, λόγω έντασης στο ρυθμό των αιτήσεων. Τη στιγμή δημοσίευσης της έρευνας (2021), το ⅓ των συναλλαγών σε ακίνητα συνοδευόταν με την αίτηση για Golden Visa.

Χώρα	Αριθμός αιτήσεων	Συνολικά ποσά επενδύσεων
Ελλάδα	7.563	1.8 δις ευρώ (2014-2019)
Πορτογαλία	7.509	4.9 δις ευρώ (2013-2019)
Λετονία	6.932	0.7 δις ευώ (2010-2019)

Σύγκριση αριθμού αιτήσεων και ποσών σε επενδύσεις για απόκτηση Golden Visa σε Ελλάδα, Πορτογαλία και Λετονία.

Ο νέος νόμος 5100/2024 και οι αλλαγές που φέρνει

Από 1 Σεπτεμβρίου τέθηκαν σε εφαρμογή οι νέες διατάξεις του νόμου 5100/2024, ο οποίος έρχεται να αντικαταστήσει τις διατάξεις του 4251/2014. Συγκεκριμένα:

• πλέον το ποσό επένδυσης για να αποκτήσει κάποιος Golden Visa αυξάνεται από τις 250.000€ στις 800.000€ σε Αττική, Θεσσαλονίκη, Μύκονο, Σαντορίνη και άλλα νησιά με πληθυσμό άνω των 3.100 κατοίκων. Στην υπόλοιπη χώρα πάει στις 400.000€
• το ποσό παραμένει στις 250.000€ μόνο για τα διατηρητέα (με υποχρέωση για πλήρη ανακατασκευή) και βιομηχανικά-βιοτεχνικά-επαγγελματικά ακίνητα που αλλάζουν χρήση σε κατοικίες
• η επένδυση πρέπει να γίνεται μόνο σε ένα ακίνητο και, αν είναι δομημένο, να έχει έκταση μέχρι 120 τ.μ.
• τα ακίνητα απαγορεύεται να διατίθενται για βραχυχρόνια μίσθωση
• με τη μεταπώληση του ακινήτου μπορεί να γίνει και μεταβίβαση της άδειας διαμονής στο νέο ιδιοκτήτη.

Το προφίλ των επενδυτών στη Θεσσαλονίκη

Εστιάζοντας στη Θεσσαλονίκη, θελήσαμε να μάθουμε περισσότερα για το προφίλ των επενδυτών που αναζητούν ακίνητα για την απόκτηση Golden Visa. Για αυτόν το λόγο, απευθυνθήκαμε σε έμπειρο μεσίτη που εργάζεται με τέτοιους πελάτες, ο οποίος θέλησε να διατηρήσει την ανωνυμία του.

«Οι βασικές χώρες που δείχνουν ενδιαφέρον για ακίνητα στη Θεσσαλονίκη το τελευταίο χρονικό διάστημα είναι Ισραήλ, Βόρεια Μακεδονία, Βουλγαρία, Ρουμανία, Σερβία και Τουρκία. Ειδικά οι Τούρκοι έδειξαν μεγάλη κινητικότητα το τελευταίο διάστημα, για να προλάβουν τις επερχόμενες αυξήσεις στο οικονομικό όριο της Golden Visa. Αυτό συνέβη επειδή οι αγοραστές, που κατά πλειοψηφία ανήκουν στη μεσαία τάξη της χώρας, είχαν άμεσα διαθέσιμο το ποσό των 250.000€ αλλά όχι των 400.000€ ή τον 800.000€».

Αξίζει να σημειωθεί ότι ναι μεν οι Τούρκοι είδαν πιο ζεστά την απόκτηση Golden Visa, ωστόσο εκείνοι που δείχνουν πιο σταθερά το ενδιαφέρον τους προς την πόλη, ανεξαρτήτως Golden Visa, είναι οι Ισραηλινοί και έπειτα έπονται οι Βαλκάνιοι.

«Για τους Τούρκους υπάρχει και το ζήτημα ότι, ως τρίτη χώρα, τρώνε μεγάλη ταλαιπωρία για να περάσουν στην Ε.Ε. Σκεφτείτε πόσος χαμός έγινε στα νησιά όπου εφαρμόστηκε η εξπρες βίζα και θα καταλάβετε το μεγάλο ενδιαφέρον τους για μία “χρυσή βίζα” που τους δίνει άδεια διαμονής και δικαίωμα μετακίνησης εντός Ευρώπης». Επιπλέον, ο μεσίτης εικάζει ότι η έντονη ύφεση στην οικονομία της χώρας οδήγησε αρκετούς εύπορους Τούρκους στο να βγάλουν τα χρήματά τους στο εξωτερικό μέσω επένδυσης σε κάποιο ακίνητο.

Αναφορικά με τους Ισραηλινούς, υποστηρίζει ότι εδώ και έναν χρόνο η κινητικότητα για επενδύσεις έχει μεν καμφθεί, όμως παραμένει πάντα σταθερή, ειδικά από όσους είχαν από πριν επαφή με την πόλη. «Οι Ισραηλινοί ήταν ήδη εξοικειωμένοι με το κλίμα ενός πολέμου, οπότε συνεχίζουν, όσο είναι εφικτό, τη ζωή τους και μετά την 7η Οκτωβρίου του 2023. Ζουν τη ζωή τους εκεί αλλά παράλληλα κρατάνε πάντα ανοιχτές τις κεραίες τους και στη Θεσσαλονίκη».

Η 7η Οκτωβρίου του 2023 μπορεί να μην ήταν σημείο καμπής για τους Ισραηλινούς, η 1η Σεπτεμβρίου φέτος όμως φαίνεται να είναι, και αυτό ισχύει για όλες τις εθνικότητες που προαναφέραμε. Όπως αναφέρει ο μεσίτης, από τη στιγμή που αυξήθηκε το ποσό, το ενδιαφέρον για νέες αιτήσεις έχει ήδη καμφθεί. Επιπλέον, τα δε διατηρητέα και τα επαγγελματικά ακίνητα δεν έχουν τραβήξει μέχρι στιγμής το ενδιαφέρον στους υποψήφιους, κι ας παραμένουν στο ποσό των 250.000€. Και εδώ μόνο οι Ισραηλινοί εμφανίζουν κάποιο πιο έντονο ενδιαφέρον, καθώς αγοράζουν τα ακίνητα, τα φτιάχνουν και μετά τα πουλάνε απευθείας χωρίς να τα εκμεταλλευτούν. «Γενικά, οι επενδυτές Golden Visa δεν ψάχνουν ακίνητα που θέλουν μεγάλες παρεμβάσεις για να ριχτούν στην αγορά. Θέλουν έτοιμα ακίνητα, οικιστικά κυρίως, που θα τους δώσουν άμεσα ένα εισόδημα. Και δεν σκέφτονται καν το ενδεχόμενο να μείνουν μόνιμα. Μόνο κάποιοι Ουκρανοί είχαν εγκατασταθεί, λόγω πολέμου, στα ακίνητα που αγοράζαν, αλλά κι αυτοί εντέλει έφυγαν», προσθέτει ο μεσίτης.

Ακόμα, υποστηρίζει ότι η συμβολή της Golden Visa στην έλλειψη ακινήτων για ενοικίαση δεν είναι όσο μεγάλη παρουσιάζεται ενίοτε: «Οι ξένοι αποφεύγουν να βάζουν τα ακίνητά τους στο Airbnb, γιατί δεν μένουν μόνιμα στην πόλη ώστε να τα διαχειρίζονται. Οπότε, από το πληρώνουν εταιρείες διαχείρισης, προτιμούν να τα νοικιάσουν απευθείας μακροχρόνια σε ντόπιους. Αυτοί που κυρίως ενδιαφέρονται για το Airbnb είναι οι Έλληνες ιδιοκτήτες».

Βάσει παλιότερου ρεπορτάζ της Καθημερινής, το Φεβρουάριο του 2024 οι ενεργές Golden Visa ήταν 15.865. Την πρώτη δεκαετία από την έναρξη του προγράμματος (2014-2024), έχουν αποκτηθεί περίπου 20.000 ακίνητα από ξένους επενδυτές τρίτων χωρών. Σε βραχυχρόνια μίσθωση κατευθύνθηκε το 5%-10% και μόνο το 6% έγινε μόνιμη κατοικία των επενδυτών.

Τι επηρεάζει την αγορά ακινήτων από Τούρκους στη Θεσσαλονίκη

Θελήσαμε να μάθουμε περισσότερα για το πώς εξελίχθηκε τα τελευταία χρόνια στη Θεσσαλονίκη η αναζήτηση ακινήτων από Τούρκους, ποιες περιοχές προτιμούν, αν τα νέα αυξημένα ποσά τούς επηρεάζουν και ποια είναι η επιρροή της πολιτικής κατάστασης στην Τουρκία.

Σε αυτά τα ερωτήματα μάς απάντησε η Aslihan Sezer, μεσίτρια με καταγωγή από την Τουρκία που δραστηριοποιείται στην πόλη από το 2017. Ξεκινάει από την πανδημία και την πολιτικοκοινωνική κατάσταση στην Τουρκία.

«Μπορούμε να χωρίσουμε τη ζήτηση για ακίνητα σε δύο διακριτές περιόδους: πριν και μετά τον Covid», δηλώνει. «Μέσα στο lockdown, τα σύνορα ήταν κλειστά και οι Τούρκοι πολίτες δεν μπορούσαν να ταξιδέψουν μεταξύ των δύο χωρών. Αυτό αύξησε το κίνητρό τους να αποκτήσουν ελληνική άδεια διαμονής, γιατί θα μπορούσαν να ταξιδεύουν χωρίς περιορισμούς, ακόμα και κατά τη διάρκεια των lockdown. Η ελληνική κυβέρνηση έκανε μια σημαντική αλλαγή στη νομοθεσία, επιτρέποντας στους υποψήφιους επενδυτές να παρέχουν πληρεξούσιο στα ελληνικά προξενεία στις χώρες τους —μια αλλαγή που αύξησε σημαντικά τη ζήτηση, καθώς οι ενδιαφερόμενοι μπορούσαν να προχωρήσουν στη διαδικασία απόκτησης άδειας χωρίς να ταξιδέψουν μέχρι την Ελλάδα».

Σχετικά με το αν τα τεκταινόμενα στη γείτονα επηρεάζουν την κρίση των υποψήφιων επενδυτών, σχολιάζει: «Αυτή τη στιγμή, η αγορά ακινήτων στο εσωτερικό της Τουρκίας είναι στάσιμη, και τα παθητικά εισοδήματα των ιδιοκτητών “ψαλιδίζονται” λόγω του πληθωρισμού. Επενδύοντας στην Ελλάδα, μπορούν να έχουν καλύτερες αποδόσεις σε ευρώ».

Η κ. Sezer επιβεβαιώνει τον Έλληνα συνάδελφό της ως προς το ότι η ελεύθερη μετακίνηση στη Ζώνη Σένγκεν είναι το βασικό κίνητρο για τις επενδύσεις και όχι η διαμονή στην πόλη: «Εννιά στους δέκα πελάτες μας δεν σχεδιάζουν να μετακομίσουν μόνιμα στην Ελλάδα. Ωστόσο, κάποιες οικογένειες με μικρά παιδιά ή εφήβους εξετάζουν τη μετεγκατάσταση λόγω της πρόσβασης σε διεθνή σχολεία. Τα δίδακτρα στα ιδιωτικά σχολεία στην Τουρκία είναι συχνά τα ίδια ή και υψηλότερα από ό,τι σε πολλές ευρωπαϊκές χώρες, γεγονός που κάνει την ευρωπαϊκή εκπαίδευση ελκυστική.

» Είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι οι κάτοχοι Χρυσής Βίζας στην Ελλάδα δεν έχουν πρόσβαση στο δημόσιο σύστημα υγείας, καθώς η κυβέρνηση Μητσοτάκη έχει περιορίσει την έκδοση αριθμών κοινωνικής ασφάλισης (ΑΜΚΑ) για ξένους κατοίκους χωρίς εργασία στην Ελλάδα. Επίσης, η άδεια διαμονής της Χρυσής Βίζας δεν περιλαμβάνει άδεια εργασίας, καθώς είναι άδεια “χωρίς πρόσβαση στην αγορά εργασίας”

» Ωστόσο, ακόμη κι αν δεν σκοπεύουν να ζήσουν εδώ, πολλοί θέλουν απλά την άνεση της ελεύθερης μετακίνησης. Λαμβάνοντας υπόψη τις αυξανόμενες δυσκολίες για την απόκτηση βίζας Σένγκεν από τα τουρκικά προξενεία —όπου μπορεί να υπάρχει αναομονή για μήνες— πολλοί βλέπουν την ελληνική άδεια διαμονής ως πολύτιμο περιουσιακό στοιχείο».

Ρωτήσαμε τη μεσίτρια για τα «θέλγητρα» της Θεσσαλονίκης στους επενδυτές: «Η πόλη είναι πολύ προσβάσιμη από την Τουρκία, είτε με απευθείας πτήση, αυτοκίνητο ή λεωφορείο. Δεύτερον, υπάρχουν ισχυροί πολιτιστικοί δεσμοί. Πολλοί έχουν ιστορίες από τους παππούδες τους που έζησαν την ανταλλαγή πληθυσμών και συχνά λένε: “Ήρθαμε από τη Θεσσαλονίκη.” Αυτό δημιουργεί αίσθηση οικειότητας και νοσταλγίας. Η Θεσσαλονίκη είναι επίσης μια γοητευτική και όμορφη πόλη. Παρόλο που είναι η δεύτερη μεγαλύτερη πόλη της χώρας, είναι μικρότερη και έχει λιγότερη κίνηση. Αυτό ελκύει ιδιαίτερα ανθρώπους από την πολύβουη Κωνσταντινούπολη, που βρίσκουν τη ζωή εδώ πιο χαλαρή».

Όσο για το ποιες περιοχές προτιμούν οι Τούρκοι επενδυτές, αναφέρει ότι, τουλάχιστον μέχρι και την 1η Σεπτεμβρίου που ανέβηκαν τα ποσά, έδειχναν ισχυρή προτίμηση για την ανατολική Θεσσαλονίκη, ιδίως για ακίνητα κατασκευής μετά το 2000. Μένει να φανεί αν τα νέα αυξημένα ποσά θα στρέψουν τους υποψήφιους αγοραστές προς άλλες περιοχές ή είδη ακινήτων.

Τέλος, η κ. Sezer συμφωνεί και αυτή ότι το πρόγραμμα της Χρυσής Βίζας δεν έχει παίξει σημαντικό ρόλο στη στεγαστική κρίση. «Οι εγχώριοι παράγοντες έχουν επηρεάσει περισσότερο την κατάσταση. Σε κάθε περίπτωση, θεωρώ έξυπνη την προσέγγιση με τις δύο εξαιρέσεις για τους ξένους επενδυτές, που επιτρέπουν την απόκτηση Χρυσής Βίζας στο επίπεδο των 250.000 ευρώ για επενδύσεις σε διατηρητέα και εμπορικά ακίνητα. Αυτή η απόφαση θα μπορούσε να βοηθήσει στην ανανέωση των πόλεων, χρηματοδοτούμενη από ξένες επενδύσεις, και να συμβάλει στην οικονομική και αστική ανάπτυξη της Ελλάδας».