Kοινωνική κατοικία: μία απάντηση στα κενά (ακίνητα) της αγοράς real estate

Τα ενοίκια αυξάνονται, τα αποθέματα κατοικίας μειώνονται. Το ίδιο και τα εισοδήματα των νοικοκυριών, που καλούνται να αποδίδουν όλο και μεγαλύτερο μέρος του μισθού για τα έξοδα του σπιτιού.

Η στεγαστική κρίση είναι ένα πολυπαραγοντικό και εξελισσόμενο φαινόμενο, με παγκόσμιες παραμέτρους και εγχώριες ιδιαιτερότητες. Σε αυτό το άρθρο, αποφασίσαμε να κάνουμε μια αρχή, εξετάζοντας το ζήτημα της έλλειψης πολιτικής κοινωνικής κατοικίας στην Ελλάδα. Για τις ανάγκες του ρεπορτάζ, αναζητήσαμε τις γνώμες ειδικών και μάθαμε πολλά για το πώς λειτουργεί η αγορά ακινήτων, για τις κενές κατοικίες στη Θεσσαλονίκη και αλλού, καθώς και για το κατά πόσο έχει μεταβληθεί το επίπεδο ιδιοκατοίκησης στην Ελλάδα τα τελευταία χρόνια.

Οι επιπτώσεις μιας αρρύθμιστης αγοράς

Η Meriç Özgüneş είναι πολιτική επιστήμονας με καταγωγή από την Τουρκία. Βρίσκεται στην Ελλάδα πάνω από δεκαπέντε χρόνια. Εργάζεται στην Αναπτυξιακή Μείζονος Αστικής Θεσσαλονίκης Α.Ε. – Αναπτυξιακός Οργανισμός Τοπικής Αυτοδιοίκησης ως συντονίστρια έργων κοινωνικής κατοικίας για τη μητροπολιτική Θεσσαλονίκη. Τα έργα στοχεύουν στην υλοποίηση της στρατηγικής του Δήμου Θεσσαλονίκης για την Κοινωνική και Οικονομικά Προσιτή Κατοικία, που περιλαμβάνει τη λειτουργία ενός Φορέα Κοινωνικής Μίσθωσης για την παροχή προσιτής στέγης, καθώς και μελέτες γύρω από το ζήτημα της στέγης στη Θεσσαλονίκη.

Δηλώνει στην Parallaxi: «Κυρίως μετά την οικονομική κρίση, η άνοδος της εμπορευματοποίησης ακινήτων, με παράλληλη και συνδεδεμένη αύξηση τιμών και ενοικίων, εμφανίζεται σε πολλές χώρες. Ωστόσο, η Ελλάδα συγκεκριμένα δεν έχει κάποιο δίχτυ προστασίας από το κράτος ούτε μια ολοκληρωμένη πολιτική και θεσμική μέριμνα για τη στεγαστική επισφάλεια. Λειτουργεί αποκλειστικά με όρους αγοράς. Δεν υπάρχει ρύθμιση της αγοράς, δεν υπάρχει σχετική πολεοδομική ρύθμιση ούτε έλεγχος στις τιμές (πλαφόν στα ενοίκια) και τους παράγοντες της αγοράς που επηρεάζουν αρνητικά το κοινωνικό της σκέλος. Αφού λήξει το τριετές μισθωτήριο, δεν σου εγγυάται κανείς ότι δεν θα ανανεωθεί με 200% αύξηση —κάτι που έχουμε δει να γίνεται».

Με βάση διαθέσιμα στοιχεία από δημοσιεύσεις στον Τύπο και από φορείς (ΕΛΣΤΑΤ, EU SILC) που μοιράστηκε μαζί μας η κ. Özgüneş:

• Στην Ελλάδα, το 84,5% των φτωχών νοικοκυριών (με εισόδημα κάτω του 60% του διάμεσου εισοδήματος) επιβαρύνεται υπερβολικά με το κόστος στέγασης, δίνοντας σε αυτό πάνω από το 40% του εισοδήματός του. Σε αυτό το κόστος περιλαμβάνεται το ενοίκιο και οι λογαριασμοί
• Σύμφωνα με τη RE/MAX, την περίοδο 2016-2023 τα ενοίκια αυξήθηκαν στο κέντρο της Αθήνας 66%, στη Θεσσαλονίκη 65%, στον Βόλο 111%, στην Κέρκυρα 15%, στην Καβάλα 100% και στην Πάτρα 95%
• Σε όλη την επικράτεια υπάρχουν περίπου 37.500 κενές κατοικίες, τα 16.500 από τις οποίες στο Δήμο Θεσσαλονίκης
• Στη μητροπολιτική Θεσσαλονίκη, το ⅓ των νοικοκυριών μένει σε ιδιόκτητη κατοικία, το 38.6% με στεγαστικό δάνειο. Στο Δήμο Θεσσαλονίκης συγκεκριμένα, το ποσοστό ιδιοκατοίκησης είναι στο 67,2%.

Τα κενά σπίτια και ο παράγοντας των ανακαινίσεων

Είναι γεγονός πως το οικιστικό απόθεμα της πόλης είναι πολύ γερασμένο, ειδικά στο κέντρο. Πολλοί είναι οι ιδιοκτήτες που δεν έχουν τη δυνατότητα να χρηματοδοτήσουν την αναβάθμιση των παλιών τους ακινήτων και προτιμούν να τα κρατούν κλειστά. Επιπλέον, υπάρχει και ο παράγοντας των funds, που απέκτησαν μαζικά ακίνητα και πολλά από αυτά επιλέγουν να τα κρατούν κλειστά, εντείνοντας την έλλειψη.

Η κ. Özgüneş σχολιάζει ένα από τα πρόσφατα μέτρα της κυβέρνησης που αποσκοπεί στο να μετριάσει το πρόβλημα: το πρόγραμμα «Ανακαινίζω-Νοικιάζω». Με το πρόγραμμα επιδοτείται από τη ΔΥΠΑ η επισκευή και ενεργειακή αναβάθμιση κατοικιών με σκοπό τη διάθεσή τους για ενοικίαση: «Σίγουρα το πρόγραμμα είναι μια καλή ιδέα στο κομμάτι τις αναβάθμισης κενών κατοικιών, για να μπουν και άλλα σπίτια στην αγορά. Αλλά μετά δεν υπάρχει κάποιος έλεγχος για τα κοινωνικά αποτελέσματα της παρέμβασης: σε τι τιμή θα βγει στην αγορά ή πόση αύξηση θα κάνει ο ιδιοκτήτης στο ενοίκιό του μετά την τριετία, δεδομένου ότι μια ανακαίνιση ανεβάζει την αξία του ακινήτου. Γενικά, υπάρχει η εντύπωση ότι αν απλώς ριχτούν ακίνητα στην αγορά με αυτά τα προγράμματα, η αγορά θα αυτορυθμιστεί και θα λυθεί το πρόβλημα. Όμως, δεν είναι τόσο απλά τα πράγματα». 

Όπως επισημαίνει, ακόμα και αν αρκούσε η αύξηση της προσφοράς για να πέσουν οι τιμές, θα έπρεπε να προβλέπεται από το πρόγραμμα η δημιουργία «κρίσιμης μάζας» ανακαινισμένων ακινήτων στις περιοχές με το μεγαλύτερο πρόβλημα. Με το να ρίχνονται σποραδικά λίγα-λίγα ακίνητα σε διάσπαρτες περιοχές της χώρας, διατείνεται, δεν θα προκύψει κάποια αισθητεί διαφορά.

Παράλληλα, μας παραπέμπει σε περσινή μελέτη σχετικά με το ρόλο των ανακαινισμένων ακινήτων στην αγορά, που είχε εκδώσει πέρσι με το Νίκο Βράντση για λογαριασμό της FEANTSA. Εκεί αναφέρεται ο όρος “renoviction” (από τα renovate=ανακαινίζω και eviction=έξωση). Πρόκειται για ένα παγκόσμιο φαινόμενο, στο οποίο βλέπουμε τους ιδιοκτήτες να προχωρούν σε έξωση των παλιών ενοικιαστών, ώστε με την πρόφαση της ανακαίνισης να νοικιάσουν μετά το ακίνητο σε πολύ μεγαλύτερη τιμή.

Σύμφωνα με έρευνα της Παναγιώτας Σαββίδου το 2021 στο ΑΠΘ, οι ενεργειακές αναβαθμίσεις μπορούν να συμβάλλουν στην αύξηση της τιμής από 3% (για αναβάθμιση της ενεργειακής κλάσης του κτιρίου κατά 1°C) έως και 20% (για αναβάθμιση της ενεργειακής κλάσης κατά 8°C).

Η Parallaxi είχε εστιάσει τον περασμένο Φλεβάρη στο ζήτημα των κενών ακινήτων, δημοσιεύοντας μία έρευνα του Πάνου Χατζηπροκοπίου, αναπληρωτή καθηγητή στο Τμήμα Μηχανικών Χωροταξίας & Ανάπτυξης, Πολυτεχνική Σχολή Α.Π.Θ.

Σύμφωνα με τον κ. Χατζηπροκοπίου, την περίοδο 2001-2011 στο Δήμο Θεσσαλονίκης οι κενές κατοικίες υπερτριπλασιάστηκαν, φτάνοντας το 2011 στο 28% του αποθέματος. Το 2020, πάνω από 16.300 ακίνητα με πρότερη οικιακή χρήση στον κεντρικό Δήμο παρέμεναν κενά και αποσυνδεδεμένα από το ΔΕΔΔΗΕ.

Καλές πρακτικές από άλλες χώρες

Η Ελλάδα, τονίζει η κ. Özgüneş, είναι η μοναδική στον ευρωπαϊκό χώρο που δεν έχει κάποιο κεντρικό κρατικό πρόγραμμα κοινωνικής κατοικίας. Στον αντίποδα βρίσκεται η Βιέννη, οι πολιτικές της οποίες θεωρούνται πρότυπο παγκοσμίως. Στη Βαρκελώνη υπάρχει η κοοπερατίβα La Borda και η εταιρεία κοινωνικής μίσθωσης ΣΔΙΤ Bolsa de Vivienda de Alquiler de Barcelona. Στη Λισαβόνα, η πολιτεία αγοράζει ακίνητα σε τιμές αγοράς, τα ανακαινίζει και τα νοικιάζει έπειτα σε χαμηλότερες τιμές, με χρήματα του Ταμείου Ανακάμψης.

Αναζητώντας άδεια ακίνητα του δημοσίου για τις «πλέον ευάλωτες ομάδες»

Ρωτήσαμε τη συνομιλήτριά μας πληροφορίες για το πρόγραμμα που «τρέχει» αυτήν τη στιγμή για το Δήμο Θεσσαλονίκης: «Υλοποιούμε μία δράση δημιουργίας αποθέματος κοινωνικής κατοικίας από αναξιοποίητα ακίνητα του ευρύτερου δημοσίου, με χρηματοδότηση από το Ταμείο Ανάκαμψης (610,5 χιλιάδες ευρώ). Ονομάζεται «Κοινωνική Στέγαση Για Τις Πλέον Ευάλωτες Ομάδες». Συστήσαμε έναν φορέα κοινωνικής μίσθωσης μέσα στην Αναπτυξιακή, ως βραχίονα της στεγαστικής στρατηγικής του Δήμου. Στοχεύει στο να εντοπίσει κενά ακίνητα, να τα αναβαθμίσει ενεργειακά και με κοινωνικά κριτήρια να τα μισθώσει μακροχρόνια σε ωφελούμενους. Οι ωφελούμενοι θα πληρώνουν ένα εύλογο ενοίκιο που θα ορίζεται μαζί με τους φορείς στους οποίους ανήκουν τα ακίνητα. Όμως, θα είναι σαφώς χαμηλότερο από τις τιμές αγοράς και ταυτόχρονα θα εξασφαλίζει ότι τα στεγαστικά κόστη του ωφελούμενου δεν θα ξεπερνάνε το 40% του εισοδήματός του. Ο υπολογισμός του ενοικίου δεν θα βασίζεται στις τρέχουσες τιμές αγοράς αλλά στην αντικειμενική αξία σε συνάρτηση με το εισόδημα των δικαιούχων».

Για το πρόγραμμα έχουν ήδη εξασφαλιστεί ένα κτίριο και 24 διαμερίσματα που παρέμειναν κλειστά 15 έτη, κατά μέσο όρο. Προέρχονται από φορείς όπως οι Δήμοι Θεσσαλονίκης, Αμπελοκήπων-Μενεμένης, Παύλου Μελά και Σιντικής, το MoMUS, αλλά και ιδρύματα σαν τον Άγιο Στυλιανό, το Χαρίσειο και το Παπάφειο. Κατά μέσο όρο, έχουν μέγεθος 50 τ.μ. και παρέμεναν κενά για 15 έτη.

Σήμερα κυκλοφόρησε, μάλιστα, Δελτίο Τύπου από το Υπουργείο Κοινωνικής Συνοχής, στο οποίο παρουσιάζονται δύο από τα διαμερίσματα.

Η μικροιδιοκτησία ως «ιερό τοτέμ» της ελληνικής κοινωνίας

Κοινωνική στέγαση VS ιδιοκατοίκηση: δύο όροι που πρέπει να «φιλτραριστούν» και μέσα από την κουλτούρα που επικρατούσε στην ελληνική κοινωνία. Η κ. Özgüneş σχολιάζει: «Οι θεσμοί καθησυχάζονταν τόσα χρόνια από το γεγονός ότι είμαστε μια χώρα μικροϊδιοκτητών. Αυτό άλλαξε ραγδαία με την κρίση, που τα κόκκινα δάνεια και η φορολογία αυξήθηκαν και ο κόσμος άρχισε να χάνει τα σπίτια του. Ναι, το ποσοστό ιδιοκατοίκησης παραμένει ακόμα υψηλό, αλλά ειδικά στα αστικά κέντρα φαίνεται σταθερά η μετατόπιση των νοικοκυριών προς το ενοίκιο.

» Ζούμε σε μια χώρα με αρκετά περιορισμένη κοινωνική πρόνοια και η κατοικία έρχεται σαν μια οικογενειακή εγγύηση σταθερότητας για τις δύσκολες στιγμές. Είναι ένα αποκούμπι, είτε για να έχει η οικογένεια ένα κεραμίδι, είτε για να μείνει το παιδί μας μεγαλώνοντας, είτε για να το νοικιάζουμε και να χρηματοδοτούμε τις σπουδές του παιδιού μας σε άλλη πόλη. Όμως, σήμερα έχουν αλλάξει τα δεδομένα άρα πρέπει να σκεφτούμε πολύ σοβαρά την ανάπτυξη δημόσιων πολιτικών κατοικίας και στέγασης και θεσμούς για την δημόσια κοινωνική και συνεταιριστική κατοικία. Πρέπει επίσης να σκεφτούμε τρόπους εξασφάλισης σταθερότητας και δικαιωμάτων για ενοικιαστές».

Το 2023, το ποσοστό ιδιοκατοίκησης στην Ελλάδα ανήλθε στο 69,6%, έναντι 72,8% το 2022, 73,3% το 2021 και 74,6% το 2020.

Αν εστιάσουμε, τώρα, στη μητροπολιτική περιοχή της Θεσσαλονίκης, το 2021 τα ποσοστά ιδιοκατοίκησης διαμορφώθηκαν ως εξής, βάσει της απογραφής της ΕΛΣΤΑΤ:

Δήμος	Ιδιοκατοικούμενες Κατοικίες (2021)	Ενοικιαζόμενες Κατοικίες (2021)
ΔΗΜΟΣ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗΣ	90.944 (έναντι 92.380 το 2011)	57.164
ΔΗΜΟΣ ΑΜΠΕΛΟΚΗΠΩΝ – ΜΕΝΕΜΕΝΗΣ	14.894 (έναντι 14.351 το 2011)	5.088
ΔΗΜΟΣ ΒΟΛΒΗΣ	6.331 (έναντι 7.308 το 2011)	957
ΔΗΜΟΣ ΔΕΛΤΑ	12.107 (έναντι 11.884 το 2011)	3.002
ΔΗΜΟΣ ΘΕΡΜΑΪΚΟΥ	12.526 (έναντι 13.254 το 2011)	4.225
ΔΗΜΟΣ ΘΕΡΜΗΣ	14.214 (έναντι 13.743 το 2011)	3.882
ΔΗΜΟΣ ΚΑΛΑΜΑΡΙΑΣ	27.060 (έναντι 26.761 το 2011)	10.375
ΔΗΜΟΣ ΚΟΡΔΕΛΙΟΥ – ΕΥΟΣΜΟΥ	27.652 (έναντι 26.406 το 2011)	10.936
ΔΗΜΟΣ ΛΑΓΚΑΔΑ	11.467 (έναντι 12.248 το 2011)	1.571
ΔΗΜΟΣ ΝΕΑΠΟΛΗΣ – ΣΥΚΕΩΝ	23.372 (έναντι 23.191 το 2011)	8.732
ΔΗΜΟΣ ΠΑΥΛΟΥ ΜΕΛΑ	27.915 (έναντι 26.320 το 2011)	8.793
ΔΗΜΟΣ ΠΥΛΑΙΑΣ – ΧΟΡΤΙΑΤΗ	19.059 (έναντι 18.664 το 2011)	5.896
ΔΗΜΟΣ ΧΑΛΚΗΔΟΝΟΣ	9.191 (έναντι 9.990 το 2011)	1.236
ΔΗΜΟΣ ΩΡΑΙΟΚΑΣΤΡΟΥ	10.406 (έναντι 10.026 το 2011)	2.085

Σημείωση: στον παραπάνω πίνακα δεν συμπεριλήφθησαν τα συγκριτικά στοιχεία για τον αριθμό ενοικιαζόμενων κατοικιών το 2011, λόγω διαφορετικής κατηγοριοποίησής τους εκείνη τη χρονιά συγκριτικά με την απογραφή του 2021.

Μένει να φανεί, λοιπόν, αν αυτή η τάση για μείωση της ιδιοκατοίκησης θα συνεχιστεί, και αν ναι, κατά πόσο θα υπάρχουν βιώσιμες εναλλακτικές για όσα νοικοκυριά στρέφονται στη λύση του ενοικίου. Η ώρα για πιο γενναίες αποφάσεις στην αγορά ακινήτων φαίνεται πως έχει έρθει.