Κεραμοποιείο Αλλατίνη: Το σχέδιο που θα μεταμορφώσει μια ολόκληρη περιοχή

Εικόνες: Δημήτρης Τασκούδης

Μια νέα εποχή για ένα από τα διαμάντια της βιομηχανικής κληρονομιάς της Θεσσαλονίκης ξεκινά. Η πώληση του Κεραμοποιείου Αλατίνη και τα σχέδια για την αξιοποίηση του από τον κ. Σταύρο Ανδρεάδη είναι πλέον προ των πυλών. 

Το σημερινό συγκρότημα που ρημάζει στην περιοχή της Νέας Ελβετίας το νεότερο εργοστάσιο που κατασκεύαζε, τούβλα, πλακάκια, πλάκες δαπέδου και άλλα είδη κεραμοποιίας όπως οι σωλήνες από πηλό ή τσιμέντο. Το φωτογραφικό οδοιπορικό της parallaxi που βλέπετε εδώ αποκαλύπτει την εικόνα.

 Λίγο μετά το 1890 και αφού το Κεραμοποιείο Αλλατίνι έχει κλείσει μία δεκαετία λειτουργίας, μεγάλες ποσότητες κεράμων εξάγονται σε διάφορες πόλεις της αυτοκρατορίας και σε νησιά του Αιγαίου. Την ιστορία του διαβάζετε αναλυτικά εδώ στο άρθρο Η θλιβερή ιστορία του κεραμοποιείου

Κτίριο σε σχέδια του Ελβετού μηχανικού Αλβέρτου Αρτιν, σε έκταση 26 στρεμμάτων χτίζεται στη Νέα Ελβετία η καινούργια μονάδα κεραμοποιίας. Εκτός από τους κυρίως χώρους, φτιαγμένους από ανθεκτικά υλικά, κατασκευάζονται, βοηθητικοί χώροι και κατοικίες προσωπικού προϊσταμένων στην γύρω περιοχή της Χαριλάου. Στην ίδια τοποθεσία οι εγκαταστάσεις του παραμένουν μέχρι σήμερα εκτός λειτουργίας.

Το συγκρότημα τις τελευταίες δεκαετίες βρίσκεται σε απόλυτη παρακμή. Τον Ιανουάριο του 2020 προκλήθηκε φωτιά στο εσωτερικό του κτιρίου, πιθανά από αστέγους που κατοικούσαν εντός του και άναψαν φωτιά να ζεσταθούν. Η περίοδος της αβεβαιότητας τέλειωσε πέρσι το Δεκέμβριο με την πώληση του συγκροτήματος. To μεγάλο ακίνητο έκτασης 82 στρεμμάτων στην περιοχή της Νέας Ελβετίας, πουλήθηκε μέσα στο 2021 στον κ. Σταύρο Ανδρεάδη (SANI, IKOS).

H στιγμή της αξιοποίησης ξεκινά με την Στρατηγική Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων του Ειδικού Πολεοδομικού Σχεδίου για τα Κεραμεία Αλλατίνη, που εξηγεί τους όρους πολεοδόμησης του εμβληματικού ακινήτου καθώς και τα σχέδια αξιοποίησης του. 

Σκοπός του φορέα της κίνησης διαδικασίας για την εκπόνηση του Ειδικού Πολεοδομικού Σχεδίου είναι η αξιοποίηση του ακινήτου και η ανάδειξη των υπερτοπικών χαρακτηριστικών του για τη δημιουργία υπερτοπικού πόλου μητροπολιτικού χαρακτήρα αστικών κεντρικών λειτουργιών και πολιτισμού μέσω της επανάχρησης και αξιοποίηση των διατηρητέων κτιρίων του κεραμοποιείου Αλλατίνη και ιδιαιτέρως του κεντρικού κηρυγμένου κτιριακού συγκροτήματος, προσδιορίζοντας με εμφατικό τρόπο την μητροπολιτικού χαρακτήρα παρέμβαση του στα πολεοδομικά δρώμενα του ΠΣΘ. Στόχος του Ειδικού Πολεοδομικού Σχεδίου είναι η χωρική ανάπτυξη και οργάνωση της περιοχής των «Κεραμείων Αλλατίνη» στο πλαίσιο του μητροπολιτικού και υπερτοπικού χαρακτήρα του, ως μέρος της «Νοτιοανατολικής Πύλης» της Θεσσαλονίκης συμπληρώνοντας το αστικό κενό στην νοτιοανατολική περιοχή του αστικού ιστού του ΠΣΘ που θα λειτουργεί ολοκληρωμένα και ισόρροπα όσον αφορά στις προτεινόμενες χρήσεις εντός των ορίων της περιοχής επέμβασης και τις σχέσεις με την ευρύτερη περιοχή της οποίας θεωρείται τμήμα, έτσι ώστε να αποτελέσουν ένα ενιαίο και καλά οργανωμένο σύνολο, το οποίο με τα πλέον απαραίτητα και σύγχρονα δίκτυα τεχνικών υποδομών, θα εξασφαλίσει τους απαραίτητους περιβαλλοντικούς όρους και συνθήκες, αναδεικνύοντας ταυτόχρονα μια νέα πολεοδομική και αρχιτεκτονική ταυτότητα της περιοχής.

Η αξιοποίηση των επτά διατηρητέων κτιρίων για τη δημιουργία ενός μουσείου πόλης της Θεσσαλονίκης, η δημιουργία ενός τεράστιου πάρκου, η δημιουργία χώρων εστίασης αλλά και η συγκέντρωση των κατοικιών σε ένα υψηλό κτίριο, το ψηλότερο από τα υπάρχοντα της πόλης, με ταυτόχρονη δημιουργία υπόγειου πάρκινγκ που θα εξυπηρετεί τις ανάγκες των κατοίκων και των επισκεπτών, έρχεται να συναντήσει τις επικείμενες αναπλάσεις της περιοχής που έχουν εξαγγελθεί και τον τερματικό σταθμό του μετρό, τη διάνοιξη της Ψελλού καθώς και δίκτυο πεζοδρομίων και υποδομών στα οποία θα προχωρήσει ο δήμος. 

Η μελέτη αναφέρει χαρακτηριστικά: 

Οι βασικές αρχές για τη σύνταξη του Ειδικού Πολεοδομικού Σχεδίου και της πολεοδομικής οργάνωσης της περιοχής παρέμβασης είναι: • η αναβάθμιση της ποιότητας του αστικού ιστού και του δομημένου περιβάλλοντος και κατ΄ επέκταση και της ποιότητας ζωής των κατοίκων • η βέλτιστη πολεοδομική οργάνωση της περιοχής επέμβασης, ώστε να εξυπηρετεί και να αναδεικνύει τις επιδιωκόμενες χρήσεις • η άμεση σύνδεση και συνέργεια με τον αστικό ιστό, και του περιβάλλοντος χώρου της πρώτης στάσης του ΜΕΤΡΟ Θεσσαλονίκης. • η δημιουργία ενός υπερτοπικού – μητροπολιτικού πόλου κεντρικών λειτουργιών και αναπτυξιακών δραστηριοτήτων. • η ενιαία αποκατάσταση και επανάχρηση των Διατηρητέων κτισμάτων με στόχο την ανάδειξη και αρμονική – λειτουργική ενσωμάτωση όλων των νέων ανάλογων χρήσεων και παρεμβάσεων και τη δημιουργία υπερτοπικού πόλου πολιτισμού • η αξιοποίηση της εισφοράς γης για τη δημιουργία νέου σημαντικού μεγέθους κοινόχρηστου χώρου, ο οποίος θα λειτουργεί σε συνέχεια των υφιστάμενων κοινόχρηστων χώρων της περιοχής Νέας Ελβετίας δημιουργώντας έτσι τις προϋποθέσεις δημιουργίας ενός μητροπολιτικού πάρκου πόλης. • η μείωση της κάλυψης και η αύξηση του ελευθέρου αδόμητου χώρου • ο ενιαίος σχεδιασμός ελεύθερου και κοινόχρηστου χώρου Με το Ειδικό Πολεοδομικό Σχέδιο θα διερευνηθούν οι επιλογές των προσφορότερων τρόπων λειτουργίας, παραγωγής, οργάνωσης και διαχείρισης του δομημένου περιβάλλοντος με στόχο τη βιώσιμη πολεοδομική ανάπτυξη της περιοχής που θα λειτουργεί ολοκληρωμένα και ισόρροπα όσον αφορά στις προτεινόμενες χρήσεις εντός των ορίων της περιοχής παρέμβασης και τις σχέσεις με την ευρύτερη περιοχή της οποίας θεωρείται τμήμα, έτσι ώστε να αποτελέσουν ένα ενιαίο και καλά οργανωμένο σύνολο, το οποίο με τα πλέον απαραίτητα και σύγχρονα δίκτυα τεχνικών υποδομών, θα εξασφαλίσει τους απαραίτητους περιβαλλοντικούς όρους και συνθήκες, αναδεικνύοντας ταυτόχρονα μια νέα πολεοδομική και αρχιτεκτονική ταυτότητα της περιοχής. Ιδιαιτέρως σημαντική είναι η ενσωμάτωση της παραμέτρου που αφορά την επανάχρηση και αξιοποίηση των διατηρητέων κτιρίων του κεραμοποιείου Αλλατίνη και ιδιαιτέρως του κεντρικού κηρυγμένου κτιριακού συγκροτήματος, στο οποίο με την Απόφαση Κήρυξης ως Διατηρητέο Μνημείο ορίζεται να στεγάσει μουσειακές ή άλλες πολιτιστικές λειτουργίες με την απαραίτητη διοικητική υποδομή καθώς επίσης και να διατηρηθεί μία μονάδα εκ των εξ ομοίων της βιομηχανικής παραγωγικής υποδομής και να λειτουργήσει εκπαιδευτικά ως Μουσείο του εαυτού της

Οι προτεινόμενες ρυθμίσεις, ενέργειες και παρεμβάσεις αποσκοπούν ειδικότερα  στην ανάδειξη των υπερτοπικών χαρακτηριστικών της περιοχής λόγω της θέσης και μεγέθους του αντίστοιχου ακινήτου που την προσδιορίζει και της προτεινόμενης αξιοποίησής του όπως συμπληρώνεται μέσα και από διαδικασίες αποκατάστασης και επανάχρησης του σημαντικού μεγέθους διατηρητέων κτιρίων εντός αυτού.  στη δημιουργία υπερτοπικού πόλου μητροπολιτικού χαρακτήρα αστικών κεντρικών λειτουργιών, στον οποίο θα περιλαμβάνονται κυρίως χρήσεις κατοικίας, εμπορίου, προσωπικών υπηρεσιών,  στη δημιουργία υπερτοπικού πόλου μητροπολιτικού χαρακτήρα πολιτισμού  στη δημιουργία νέου σημαντικού μεγέθους κοινόχρηστου χώρου, ο οποίος θα λειτουργεί σε συνέχεια των υφιστάμενων κοινόχρηστων χώρων της περιοχής Νέας Ελβετίας δημιουργώντας έτσι τις προϋποθέσεις δημιουργίας ένος μητροπολιτικού πάρκου πόλης. Οι ρυθμίσεις χρήσεις όροι και περιορισμοί δόμησης που προτείνονται είναι: • Οργάνωση της Περιοχής Επέμβασης σε ένα ενιαίο Οικοδομικό Τετράγωνο με διαχωρισμό των επιτρεπόμενων χρήσεων γης. • Μέγιστη Επιτρεπόμενη Δόμηση 32.000 τ.μ. πλέον της δόμησης των υφιστάμενων διατηρητέων κτισμάτων σε εφαρμογή ΜΣΔ 0,8 στο σύνολο της ενότητας • Μέγιστό Ποσοστό Κάλυψης 25% συμπεριλαμβανομένης της κάλυψης των υφιστάμενων διατηρητέων κτισμάτων • Δημιουργία ψηλού κτιρίου της παρ.97 του άρθρου 2 του ν.4067/2012 όπως έχει τροποποιηθεί και ισχύει. • Οι χώροι στάθμευσης είναι υποχρεωτικά υπόγειοι. • Η δόμηση προτείνεται να αναπτυχθεί στην νοτιοδυτική πλευρά του ακινήτου λαμβάνοντας υπόψη τις περιοχές ακαταλληλότητας δόμησης όπως αυτές ορίστηκαν από τη μελέτη γεωλογικής καταλληλόλητας σε αποστάσεις τουλάχιστον – 50 μ. από την προβολή της νότια όψης του κεντρικού συγκροτήματος των διατηρητέων κτιρίων – 20 μ. από τη δυτική όψη του διατηρητέου κτίσματος στην νότια πλευρά του ακινήτου – 50 μ από το ανατολικό όριο του ακινήτου – 20 μ από το νότιο όριο του ακινήτου – 30 μ από τα νοτιοδυτικά όρια του ακινήτου Η προτεινόμενη οργάνωση με τις ρυθμίσεις όρους και περιορισμούς εξυπηρετεί τις βασικές αρχές σχεδιασμού όπως έχουν τεθεί παραπάνω και εξυπηρετούν τις κύριες στοχεύσεις για την αξιοποίησή του ακινήτου προσδίδοντάς χαρακτηριστικά μητροπολιτικότητας καθώς:  Εξυπηρετεί σκοπούς δημοσίου ενδιαφέροντος με την ενσωμάτωση – ανάδειξη και αποκατάσταση του διατηρητέου κτιρίου με δεσμευτική χρήση πολιτισμού ως υπερτοπικού πόλου πολιτιστικών δραστηριοτήτων του ΠΣΘ.  Δημιουργεί παράλληλα μητροπολιτικό πόλο πολλαπλών λειτουργιών, αστικών κεντρικών εξυπηρετήσεων, κατοικίας, πράσινου, εστίασης και αναψυχής  Δημιουργεί κοινόχρηστο χώρο με χαρακτηριστικά αστικού πάρκου σε συνέχεια του πάρκου της Νέας Ελβετίας θέτοντας τις προϋποθέσεις δημιουργίας ενός μητροπολιτικού πάρκου πόλης  Επιτρέπει τη δόμηση νέου κτιρίου τοπόσημου υψηλής αρχιτεκτονικής αξίας προσδίδοντας επιπλέον χαρακτηριστικά μητροπολιτικότητας και υπερτοπικότητας στην ευρύτερη περιοχή λαμβάνοντας υπόψη – τη σχέση με τον όγκο την απόσταση και την ελεύθερη και ανεμπόδιστη θέα προς το διατηρητέο μνημείο – την απόσταση του από το ιστορικό κέντρο και αντίστοιχα κτίρια, τοπόσημα και σημεία του ΠΣΘ  Μειώνει την κάλυψη των δομήσιμων επιφανειών  Εντάσσει τα διατηρητέα κτίσματα σε ευρύτερους αδόμητους ελεύθερους και κοινόχρηστους χώρους αποτρέποντας τη δόμηση πλησίον αυτών.  Επιτρέπει τόσο τον ενιαία σχεδιασμό και διαμόρφωση του ελεύθερου αδόμητου και κοινόχρηστου χώρου όσο και την ενιαία αποκατάσταση και επανάχρηση των διατηρητέων κτισμάτων  Επιτρέπει την ενοποίηση της απαιτούμενης κατά το ΝΟΚ επιφάνεια φύτευσης και του αδόμητου χώρου με τον κοινόχρηστο χώρο και δημιουργείται σημαντικού μεγέθους ελεύθερος αδόμητος χώρος πράσινου. 4.4.3. ΤΕΚΜΗΡΙΩΣΗ ΨΗΛΟΥ ΚΤΙΡΙΟΥ Στα πλαίσια του παρόντος Ειδικού Πολεοδομικού Σχέδιου για την τεκμηρίωση χωροθέτησης ψηλού κτιρίου της παρ.97 του άρθρου 2 του ν.4067/2012 όπως έχει τροποποιηθεί και ισχύει, εκπονήθηκαν οι παρακάτω μελέτες οι οποίες επισυνάπτονται ως παράρτημα: Νομική μελέτη για το ζήτημα χωροθέτησης ψηλού κτιρίου που εκπονήθηκε από την «DTK Law Firm, Δικηγορική Εταιρεία» (Κ. Καρατσώλης–Ε. Τσιάντη και Sυνεργάτες). Ειδικότερα, επικεντρώνοντας στο ζήτημα χωροθέτησης ψηλού κτιρίου γίνεται ανάλυση του ιστορικού νομοθετικού πλαισίου ψηλών κτιρίων στην Ελλάδα, με σκοπό να αναδειχθεί η διαχρονική νομοθετική εξέλιξη του φαινομένου, το οποίο άρχισε να παρατηρείται ήδη από τις αρχές του 20ου αιώνα. Στη συνέχεια, γίνεται αναλυτική παράθεση των σημαντικότερων κατευθύνσεων χωροθέτησης ψηλών κτιρίων στο Παρίσι, την Κύπρο και την Αθήνα. Έπειτα, γίνεται εκτενής αναφορά στο ισχύον νομοθετικό πλαίσιο για τα ψηλά κτίρια βάσει του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ) και στην πρόσφατη εθνική νομολογία για το θέμα των ψηλών κτιρίων, το οποίο απασχόλησε το Συμβούλιο της Επικρατείας. Τέλος, το παρόν καταλήγει σε γενικές κατευθύνσεις – αρχές, οι οποίες θα πρέπει να λαμβάνονται υπόψη κατά τον σχεδιασμό, τη χωροθέτηση και την κατασκευή ψηλών κτιρίων, στα πλαίσια του ορθού πολεοδομικού σχεδιασμού και της βιωσιμότητας, συμφώνως με τη συνταγματική επιταγή του άρθρου 24 του Συντάγματος.

Η μελέτη βρίσκεται πλέον στη διαβούλευση. Αν project προχωρήσει όπως προβλέπεται η Ανατολική Είσοδος της πόλης σε τρία περίπου χρόνια θα μοιάζει κάτι άλλο. Θα είναι το νέο της τοπόσημο. 

Ο χάρτης της μελέτης