Θεσσαλονίκη: Το ξένο κεφάλαιο διαμορφώνει την αγορά ακινήτων – Τι συμβαίνει στις ευρωπαϊκές πόλεις

Κεντρική εικόνα: Eurokinissi 

Η ελληνική αγορά ακινήτων βρίσκεται τα τελευταία δύο χρόνια στο επίκεντρο του ενδιαφέροντος Τούρκων και Ισραηλινών επενδυτών. Η αφορμή για τους Τούρκους ήταν διπλή: από τη μία η συνεχής υποτίμηση της λίρας και από την άλλη το πρόγραμμα Golden Visa που προσέφερε άδεια παραμονής. Στην περίπτωση των Ισραηλινών συναντάμε πιο στρατηγικές κινήσεις με ένα απρόσωπο και εκτεταμένο μοντέλο συλλογικών επενδύσεων.

Οι Τούρκοι φαίνεται πως επιλέγουν διαμερίσματα στο κέντρο για τις υψηλές αποδόσεις σε ευρώ που θα τους προσφέρουν, μακριά από την αστάθεια της τουρκικής λίρας. Αντίστοιχα τα νεόδμητα στην ανατολική πλευρά της πόλης αποτέλεσαν μια λύση, όταν το όριο αγοράς για την απόκτηση της Golden Visa ανέβηκε στα 800.000 ευρώ στο ιστορικό κέντρο.

Ενδεικτική είναι η αγορά ακινήτου στις αρχές του έτους, στο κέντρο της Θεσσαλονίκης, αξίας 295.000 ευρώ, το οποίο χωρίστηκε σε δύο διαμερίσματα και αμέσως παρουσιάστηκε σε πλατφόρμα βραχυχρόνιας μίσθωσης. Το κριτήριο δεν είναι η μόνιμη κατοίκηση αλλά η εκμετάλλευση μέσω Airbnb και η απόδοση σε ευρώ. Ένα ακίνητο 40 τ.μ. στην Αγίας Σοφίας μπορεί να αποφέρει μηνιαίο εισόδημα αντίστοιχο με τρεις βασικούς μισθούς στην Κωνσταντινούπολη. Μάλιστα, η απόδοση αυτή έρχεται σε ευρώ, σε αντίθεση με την τουρκική λίρα που παρουσιάζει διαρκείς μεταβολές.

Παράλληλα, αναπτύσσεται ένα φαινόμενο που ανησυχεί τις αρχές: σε παραμεθόριες περιοχές, ο νόμος απαγορεύει την αγορά ακινήτων από πολίτες τρίτων χωρών. Ωστόσο, Τούρκοι επενδυτές χρησιμοποιούν εταιρείες εντός ΕΕ για να αποκτούν ακίνητα στη Θράκη και στα νησιά του Ανατολικού Αιγαίου, με αποτέλεσμα η ΕΥΠ να διερευνά δεκάδες περιπτώσεις.

Το 2024 οι επενδύσεις Τούρκων στην Ελλάδα άγγιξαν τα 485 εκατ. ευρώ, σημειώνοντας αύξηση 269% σε σχέση με το 2023. Από τις σχεδόν 19.000 αιτήσεις Golden Visa που κατατέθηκαν μέχρι τον Ιανουάριο του 2025, περίπου 2.600 προέρχονται από Τούρκους υπηκόους. Ένας στους έξι νέους ενδιαφερόμενους είναι Τούρκος υπήκοος.

Οι αγορές των Ισραηλινών από την άλλη δείχνουν πως τους απασχολεί λιγότερο η Golden Visa και περισσότερο η δημιουργία ενός προνομιακού θύλακα επενδύσεων στην πόλη. Δεν επιλέγουν να αγοράσουν ένα ακίνητο μεγάλης αξίας, που θα τους εξασφαλίσει την άδεια παραμονής, γιατί διαθέτουν ένα πολύ ισχυρό διαβατήριο.

Αντίθετα, καθοδηγούνται συνήθως από funds που συστήνουν ομοεθνείς τους και επενδύουν στην εμπορική εκμετάλλευση νέων κατοικιών.

Το αποτύπωμά τους δεν είναι τόσο έντονο και ορατό ακόμη στο κέντρο. Ωστόσο, στη δυτική είσοδο της πόλης πλήθος πολυκατοικιών άλλαξαν χέρια τα τελευταία χρόνια.

Από όλα τα ισραηλινά πρότζεκτ στην πόλη, ξεχωρίζει μια εταιρεία που έχει αγοράσει ολόκληρες πολυκατοικίες, στο κέντρο, τον Άγιο Παύλο, το Θεαγένειο και κυρίως στη δυτική είσοδο, μετατρέποντας τα σε AirBnB και φοιτητικές εστίες. Χαρακτηριστική είναι η περίπτωση μια πολυκατοικίας στη Σβώλου που μετατράπηκε σε 36 διαμερίσματα AirBnB, καθώς και τριών κτιρίων και ενός οικοπέδου κάτω από τον Σιδηροδρομικό Σταθμό.

Τα επόμενα χρόνια στην περιοχή αυτή, πρόκειται να ανεγερθούν δυο πολυκατοικίες με 87 διαμερίσματα που προσομοιάζουν σε οικισμούς, προσφέροντας γυμναστήριο, καταστήματα, τζακούζι και πάρκιγνκ – όλα σε ένα οικόπεδο. Η τάση αυτή των all-inclusive πολυκατοικιών που έχει κυριαρχήσει στο Λονδίνο, πρόκειται να εμφανιστεί και στην δυτική είσοδο, κοντά στο υπό ανέγερση Μουσείο του Ολοκαυτώματος.

Τα ξένα κεφάλαια, πέραν από την τόνωση της κατασκευαστικής αγοράς, έχουν φέρει και πίεση στις τιμές κατοικίας. Η είσοδος τους αλλάζει την κοινωνική γεωγραφία, καθώς στη θέση παλιών πολυκατοικιών, πλέον συναντάμε είτε κλειστά σπίτια που εξασφάλισαν Golden Visa σε έναν Τούρκο, είτε απρόσωπα ανακαινισμένες πολυκατοικίες Ισραηλινών συμφερόντων, στις οποίες άλλοτε ζούσαν κάτοικοι της πόλης και σήμερα επισκέπτονται για μια νύχτα οι τουρίστες.

Σχεδόν σε κάθε πολυκατοικία, στα κουδούνια, συναντάς ένα γκρι κουτάκι, που μέσα του κρύβει το κλειδί ενός AirBnB. Στο ιστορικό κέντρο, η επέκταση των τουριστικών χρήσεων και η εκτόξευση των βραχυχρόνιων μισθώσεων οδηγούν σταδιακά στην απομάκρυνση των μόνιμων κατοίκων. Το αποτέλεσμα είναι να ερημώνουν γειτονιές που μέχρι πρόσφατα έσφυζαν από ζωή.

Μικρά μαγαζιά που στήριζαν για δεκαετίες τον εμπορικό ιστό της πόλης κλείνουν το ένα μετά το άλλο. Σιδεράδικα, είδη προικός, μοδίστρες και παραδοσιακά εργαστήρια εξαφανίζονται από το χάρτη, ενώ στοές με εξειδικευμένα καταστήματα, όπως η Καράσσο, ακολουθούν την ίδια πορεία. Η δε επένδυση με τον ανασχεδιασμό της Μοδιάνο έφερε τα αντίθετα από τα επιθυμητά αποτελέσματα, και φαίνεται πως και αυτή σήμερα απευθύνεται σχεδόν αποκλειστικά σε περαστικούς, και όχι σε κατοίκους.

Τα μαγαζιά επί της Εγνατίας ανέμεναν χρόνια την έλευση του μετρό, για να ξαναδούν φως πίσω από τις λαμαρίνες, όμως κάτι τέτοιο φαίνεται πως είναι μάταιο. Ένα χρόνο μετά, τα καταστήματα συνεχίζουν και κλείνουν, ενώ η οδός Βενιζέλου κάτω από την Εγνατία έχει βιώσει μια εντυπωσιακή εγκατάλειψη, με δεκάδες καταστήματα να κατεβάζουν ρολά το τελευταίο έτος. Εκεί όπου κάποτε υπήρχαν θορυβώδεις αγορές, εδώ και χρόνια συναντά κανείς ένα απέραντο γκρι, με τη μόνη τάση που ευδοκιμεί να είναι τα καταστήματα εστίασης.

Το κέντρο παύει έτσι να είναι ένας ζωντανός τόπος για τους Θεσσαλονικείς. Οι κάτοικοι που κατέβαιναν από τα διαμερίσματα τους για να κάνουν τα ψώνια της εβδομάδας στο Καπάνι ή στη Μοδιάνο, δε βρίσκουν πια καταστήματα με χαρακτήρα, άλλα απρόσωπες αλυσίδες εστίασης για περαστικούς.

Σαν το ιστορικό κέντρο να έχει μετατραπεί σε ένα σκηνικό για επισκέπτες.

Η αλλοίωση αυτή δεν είναι απλώς αισθητική, αλλά κοινωνική και οικονομική. Αφορά τον τρόπο με τον οποίο η Θεσσαλονίκη χάνει σταδιακά παραδοσιακές εμπορικές χρήσεις της και μαζί ένα κομμάτι της ταυτότητάς της.

Τα ευρωπαϊκά παραδείγματα

Βαρκελώνη

Η πρωτεύουσα της Καταλονίας ήταν από τις πρώτες ευρωπαϊκές πόλεις που έβαλαν όρια στον υπερτουρισμό. Ο δήμος περιόρισε τις άδειες για Airbnb, επιβάλλει πρόστιμα σε παράνομες μισθώσεις και δεν εγκρίνει εύκολα νέες ξενοδοχειακές κλίνες. Παράλληλα, προσπαθεί να κατευθύνει τους επισκέπτες σε λιγότερο γνωστές συνοικίες, ώστε να μειωθεί η πίεση στο ιστορικό κέντρο.

Βενετία

Με μόλις 50.000 μόνιμους κατοίκους και περισσότερους από 20 εκατομμύρια επισκέπτες ετησίως, η πόλη υιοθέτησε από το 2024 εισιτήριο 5 ευρώ για τους ημερήσιους επισκέπτες. Έχει ήδη απαγορεύσει την πρόσβαση στα μεγάλα κρουαζιερόπλοια, σε μια προσπάθεια να μειώσει την πίεση στην καθημερινότητα των κατοίκων και στις υποδομές της.

Άμστερνταμ

Η ολλανδική πρωτεύουσα επέβαλε όριο 30 διανυκτερεύσεων τον χρόνο για κάθε κατοικία που ενοικιάζεται μέσω Airbnb. Παράλληλα, ξεκίνησε καμπάνια ενημέρωσης που αποθαρρύνει επισκέπτες με αποκλειστικό σκοπό την κατανάλωση αλκοόλ και κάνναβης, ενώ έχει απαγορεύσει την κατανάλωση κάνναβης σε συγκεκριμένες γειτονιές.