Κρίση Στέγης: Οι νέες χρήσεις ανοίκιαστων καταστημάτων στη Θεσσαλονίκη

Λέξεις: Κώστας Σαμδάνης

Η Θεσσαλονίκη αλλάζει, όπως αλλάζει όλος ο κόσμος. Αυτό συνέβαινε πάντα, αυτό συμβαίνει τώρα και θα συνεχίσει να συμβαίνει.

Το ερώτημα είναι πού οδηγούμαστε και ποιο σκοπό εξυπηρετούν οι μεταβολές που συμβαίνουν, αν και σε ποιο βαθμό αυτές συμβαίνουν αυτόματα από τη δυναμική της αγοράς ή οργανωμένα βάση σχεδίου ορίζοντας μια νέα ταυτότητα της πόλης και αν η νέα αυτή ταυτότητα αξιοποιεί και αναδεικνύει τα στοιχεία που τη συνθέτουν σήμερα ή αν αδιαφορεί για αυτά.

Σε αυτά τα πλαίσια στη δημόσια συζήτηση για την κατεύθυνση της πόλης δεν υπάρχει απλώς έλλειμμα ενημέρωσης. Υπάρχει έλλειψη σκέψης και σύνθεσης των πολυπαραγοντικών πολεοδομικών και χωροταξικών επιλογών η οποία καλύπτεται με αφορισμούς και δαιμονοποίηση της αντίθετης γνώμης και της κοινωνικής διαμαρτυρίας.

Οι κατευθύνσεις και οι κυρίαρχες χωρικές επιλογές προβάλλονται από το σύνολο του πλέγματος εξουσίας ως η μόνη βιώσιμη επιλογή με μοναδικό κριτήριο την οικονομική άνθιση συγκεκριμένων δραστηριοτήτων και συμφερόντων.

Η πολεοδομική επιστήμη όμως, δεν είναι μονοπαραγοντική, αλλά ένα εργαλείο σύναψης κοινωνικού συμβολαίου και συνοχής, με αντικείμενο τη χωρική οργάνωση και εξασφάλιση όλων των μερών που συνθέτουν τις πολυπληθείς λειτουργίες της πόλης και των συγκρουόμενων συμφερόντων που αναπόφευκτα συγκεντρώνονται στον αστικό ιστό.

Η απαξίωση του κεντρικού σχεδιασμού και η αντικατάσταση του από ειδικά χωρικά σχέδια και αποσπασματικές τοπικές μελέτες με ευνοϊκές ρυθμίσεις κατά παρέκκλιση των γενικών κανόνων, αντανακλά την αποστροφή της οικονομικής ελίτ προς την οργάνωση και τη διάρρηξη ένας κοινωνικού συμβολαίου του παρελθόντος που εξασφάλιζε τις βασικές ανάγκες και εν τέλη την ύπαρξη των κατώτερων κοινωνικών στρωμάτων εντός της πόλης.

Η οργάνωση και η εξυπηρέτηση από την κεντρική εξουσία με τη σύμφωνη γνώμη και τη συνεργασία των τοπικών αρχών αυτών των αδηφάγων συμφερόντων έχει ολέθριες συνέπειες για την πόλη, όπως επίσης και ο παραγκωνισμός των απόψεων της επιστημονικής κοινότητας πάνω στα ζητήματα αυτά, αλλά και η απαξίωση κάθε φωνής κοινωνικής διαμαρτυρίας.

Ναι λοιπόν η πόλη πάντα άλλαζε. Πάντα υπήρχαν διαμάχες και διαμαρτυρίες γύρω από τα ζητήματα των έργων και των πολεοδομικών ζητημάτων, όπως υπάρχουν και σήμερα. Ποτέ όμως, στο πρόσφατο παρελθόν της πόλης οι αλλαγές που συντελούνταν δεν αδιαφορούσαν σε τόσο απόλυτο βαθμό για τις συνέπειες και τον εκτοπισμό των υποτελών τάξεων. Στις εκάστοτε κυρίαρχες χωρικές επιλογές αποτυπώνονταν τα μεγάλα οικονομικά συμφέροντα, αλλά έστω και σαφώς υποτελώς εγγράφονταν και τα συμφέροντα των ασθενέστερων εξασφαλίζοντας την αναπαραγωγή τους.

Οι ραγδαίες μεταβολές που συντελούνται σήμερα, ιδίως του κέντρου της πόλης, δεν τροποποιούν απλώς την εικόνα αυτής, αλλά επηρεάζουν σε βάθος την ουσία και τη σύσταση της.

Η Θεσσαλονίκη με την ποικιλομορφία του κέντρου, την ανάμιξη και συνύπαρξη διάφορων κοινωνικών τάξεων, φοιτητών, χρήσεων και δραστηριοτήτων στο κέντρο όπως τη γνωρίζαμε για χρόνια, χάνεται με γρήγορους ρυθμούς.

Βασική παράμετρος της απώλειας αυτής αποτελεί το στεγαστικό πλέον πρόβλημα και η εκτίναξη του κόστους στέγασης, είτε αφορά ενοίκιο είτε αφορά αγορά κατοικίας, που εκτοπίζει τους ασθενέστερους οικονομικά και τις δραστηριότητες τους από το κέντρο. Στη θέση τους νέες χρήσεις πιο προσοδοφόρες προσανατολισμένες κυρίως στον τουρισμό.

Το ήδη αυξημένο κόστος στέγασης συνέχισε την ανοδική του πορεία και τα τελευταία χρόνια και δεν υπάρχει κάποια ένδειξη ανάσχεσης της ανοδικής του πορείας. H ανεξέλεγκτη εξάπλωση των ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης και η μετατροπή της στέγης σε επενδυτικό προϊόν χωρίς καμία προστασία, αποτυπώνει τη μετατροπή της στέγασης από δικαίωμα σε εμπόρευμα.

Η επανέναρξη της οικοδομικής δραστηριότητας που είχε καθηλωθεί για πολλά χρόνια,  ακόμα και η επανεμφάνιση της αντιπαροχής, αντίθετα με τα όσα υπόσχονται οι νόμοι της αγοράς περί «προσφοράς που θα ρίξει τις τιμές», έφερε τελικά νέες αυξήσεις στις τιμές των ακινήτων καθώς οι εξωφρενικές τιμές πώλησης των νεοαναγειρόμενων κατοικιών παρέσυραν και τις τιμές στα παλιότερα ακίνητα.

Η προσέλκυση διεθνών επενδυτών και τα προγράμματα golden visa παρέχουν κίνητρα σε ισχυρά οικονομικά συμφέροντα να αποκτήσουν περιουσιακά στοιχεία που πριν ανήκαν στα ελληνικά νοικοκυριά. Μόνο από το 2010  μέχρι το 2023 το ποσοστό ιδιοκατοίκησης στην Ελλάδα μειώθηκε κατά περίπου 13% και συνεχώς βαίνει μειούμενο με αυξητικό ρυθμό καθώς το μεγαλύτερο ποσοστό αγοροπωλησιών ακινήτων αφορά ξένους επενδυτές, ενώ παράλληλα το τοπικός πληθυσμός έχει φτωχοποιηθεί και αδυνατεί να αποκτήσει ακίνητα περιουσιακά στοιχεία σε ένα διαμορφωμένο περιβάλλον διεθνοποιημένου ελευθέρου ανταγωνισμού και χωρίς καμία προστασία.

Με αυτά τα στοιχεία και χωρίς καμία παρέμβαση για την προστασία του δικαιώματος στη στέγαση δεν είναι δύσκολο να φανταστούμε σε ποια επίπεδα τιμών θα αυτορυθμιστεί η αγορά όσον αφορά τις τιμές ενοικίων. Η μετατροπή του κτιριακού αποθέματος από μικρή διάσπαρτη περιουσία των νοικοκυριών ,όπου σχεδόν κάθε οικογένεια κάλυπτε μέσω της ιδιοκατοίκησης τις στεγαστικές τις ανάγκες, σε συγκεντροποιημένη περιουσία στα χέρια επενδυτών οδηγεί ήδη αναπόφευκτα σε κερδοσκοπικά φαινόμενα που θα ενταθούν. Η μετατροπή αυτή επιταχύνεται όσο δεν υπάρχουν δημόσιες επενδύσεις για παροχή κοινωνικής κατοικίας όπως υπήρχε μέχρι το 2011 με τον Οργανισμό Εργατικής Κατοικίας. Οι όποιες κινήσεις όπως το πολυδιαφημισμένο «σπίτι μου» τελικά κατέληξαν σε αντίστροφα αποτελέσματα καθώς τα ανεξέλεγκτα συμφέροντα του real-estate άρπαξαν την ευκαιρία της κρατικής επιδότησης αναπροσαρμόζοντας συνολικά τις τιμές προς τα πάνω.

Οι μόνιμοι κάτοικοι αναγκάζονται να φύγουν από το κέντρο και τη θέση τους καταλαμβάνουν οι τουρίστες. Έργα βιτρίνας και δημιουργία χώρων τυποποιημένης, ομογενοποιημένης δίχως ταυτότητα καταναλωτικής χλιδής για λίγους συμβάλουν στην κατεύθυνση αυτή. Χώροι εμβληματικοί που ανήκαν στη καθημερινή ζωή της πόλης, αλλάζουν χαρακτήρα και προσανατολισμό χάνεται η επαφή τους με τις ανάγκες των κάτοικων της πόλης και τελικά καταλήγουν σκιά του εαυτού τους, όπως το Μοδιάνο.

Η τουριστική βιομηχανία καταβροχθίζει και τα μικρά ισόγεια καταστήματα μετατρέποντας τα σε μικρές κατοικίες ή σε πάρκινγκ. Πρόκειται για χώρους 30-100τ.μ. είτε από καιρό παρατημένους είτε που βάζουν λουκέτο υπό το βάρος της οικονομικής κρίσης και του προωθούμενου οικονομικού μοντέλου που αποσκοπεί στη μείωση των ποσοστών αυταπασχόλησης και μικρών ελευθέρων επαγγελματιών στην Ελλάδα.  Ένα τέτοιο μέτρο οικονομικής εξόντωσης των μικρών καταστημάτων και επιχειρήσεων αποτελεί και ο πρόσφατος φορολογικός νόμος με τον καθορισμό υψηλότατων τεκμηρίων για τους μικρούς επαγγελματίες. Ένα σύνολο μέτρων και νόμων αφήνουν το χωρικό τους αποτύπωμα στην πόλη.

Ο χωρικός εκτοπισμός των μικρών ελευθέρων επαγγελματιών από το κέντρο και η αντικατάσταση τους είτε από μεγάλα εταιρικά σχήματα είτε από άλλες χρήσεις (στούντιο airbnb ή χώροι στάθμευσης) αλλοιώνει την εικόνα και την ταυτότητα της πόλης. Η ζωντάνια και η ποικιλομορφία των μικρών ισόγειων καταστημάτων με τις υπηρεσίες και τα προϊόντα τους προσανατολισμένα κυρίως στην κάλυψη αναγκών του τοπικού πληθυσμού αντικαθίσταται από γκαραζόπορτες, απρόσωπα στούντιο συχνά με ακαλαίσθητες όψεις και από άψυχους χώρους μαζικής κατανάλωσης.

Ο κίνδυνος να χαθεί η δυνατότητα εύρεσης επαγγελματικής στέγης σε λογικό ενοίκιο στην πόλη για μικρούς ελευθέρους επαγγελματίες, οι οποίοι με τη σειρά τους μπορούν να παρέχουν μια σειρά υπηρεσιών και προϊόντων προσαρμοσμένα στις οικονομικές δυνατότητες των μονίμων κατοίκων, μπορεί να αποβεί μοιραία και να επιταχύνει τη διαδικασία απώλειας της ταυτότητας της πόλης.

Η εξαφάνιση των μικρών επαγγελματιών διάσπαρτων ιστορικά σε όλο τον αστικό ιστό αποτελεί τομή στη διαδικασία μεταλλαγής της πόλης.

Η απώλεια της παραγωγικής βάσης αυτής θα αλλάξει άρδην τη φυσιογνωμία του κέντρου. Ακόμα και να διαθέτει κάποιος δική του κατοικία, πως θα μείνει σε μια περιοχή που δεν έχει απομείνει τίποτα άλλο πέρα από ισόγεια στούντιο, παρκινγκ και καταστήματα προσανατολισμένα στον τουρισμό;

*Ο Σαμδάνης Κώστας είναι γραμματέας του Συλλόγου Αρχιτεκτόνων Θεσσαλονίκης