Την Τετάρτη το δεύτερο και καθοριστικό σφυρί για το ακίνητο των Μύλων Αλλατίνη

Αύριο Τετάρτη 18 Ιανουαρίου αναμένεται να χτυπήσει το δεύτερο και καθοριστικό σφυρί για το ακίνητο των Μύλων Αλλατίνη στη Θεσσαλονίκη. Ο πλειστηριασμός εκτιμάται ότι θα ανοίξει το δρόμο για την «επόμενη μέρα», με την αξιοποίηση του εγκαταλελειμμένου σήμερα χώρου από σχήμα επενδυτών με επικεφαλής τον Όμιλο Φάις.

Ειδικότερα ο αυριανός πλειστηριασμός, με επισπεύδουσα τη doValue και σε βάρος της «Αλλατίνη Εταιρεία Δημητριακών Βορείου Ελλάδος ΑΒΕΕ», γνωστής ως Nutriart, που ήταν αρχικά προγραμματισμένος για τις 16 Νοεμβρίου 2022, αφορά το 50% της συνολικής έκτασης του ακινήτου. Συγκεκριμένα, πρόκειται για ένα οικόπεδο μετά των βιομηχανικών κτισμάτων συνολικού εμβαδού μαζί με τα υπόγεια-ημιυπόγεια 18.291,52 τ.μ., που βρίσκεται στη θέση «Ντεπώ», επί των οδών οδού Γεωργίου Παπανδρέου, ανωνύμου (προέκταση Νέστορος Τύπα), Κυδωνιών και Θάλητος. Η τιμή πρώτης προσφοράς έχει οριστεί στα 3.204.500 ευρώ.

Υπενθυμίζεται ότι το 2021 ο Όμιλος Φάις, είχε αγοράσει το 25% του πρώην βιομηχανικού συγκροτήματος από την εταιρεία Alpha Αστικά Ακίνητα.

Για το υπόλοιπο είχε προγραμματιστεί να γίνουν δύο πλειστηριασμοί. Ο πρώτος έγινε στις 7 Σεπτεμβρίου για το 25% της έκτασης με τιμή εκκίνησης 1.508.000 ευρώ και υπήρξε κατακύρωση με 1 ευρώ παραπάνω στην εταιρεία All Investments Akiniton, συμφερόντων του Ομίλου Φάις.

Έτσι, όλα δείχνουν ότι και αύριο θα δώσει το «παρών» προκειμένου να αποκτήσει το σύνολο του ακινήτου. Πηγές του Ομίλου Φάις, μιλώντας τον Νοέμβριο στο newmoney.gr, ανέφεραν ότι το ενδιαφέρον για το συγκεκριμένο ακίνητο παραμένει ενεργό, στο βαθμό που δεν έχουν αλλάξει οι όροι της διαδικασίας και η τιμή κρατηθεί στα ίδια επίπεδα. Έτσι ο Όμιλος, μαζί με άλλες εταιρείες-συνεργάτες του, σκοπεύουν να προχωρήσουν στην αναμόρφωση και αξιοποίηση του ακινήτου των Μύλων Αλλατίνη, παρά τις δυσκολίες που παρουσιάζει το εν λόγω εγχείρημα.

Σύμφωνα με πληροφορίες, στα σχέδια περιλαμβάνονται η κατασκευή κατοικιών και ενός μικρού ξενοδοχείου, καθώς και κάποιες εμπορικές χρήσεις όπως η λειτουργία καφέ, εστιατορίου κ.α. Ακόμη, θα ολοκληρωθεί και το υπόγειο πάρκινγκ δυναμικότητας 400 θέσεων που είχε αρχίσει να κατασκευάζεται στο πλαίσιο της πρώτης προσπάθειας αξιοποίησης.

Σε κάθε περίπτωση, το ύψος της επένδυσης αναμένεται να ξεπεράσει τα 40 εκατ. ευρώ, με ορίζοντα ολοκλήρωσης πέντε έως επτά ετών.

Θα πρέπει ωστόσο να ληφθούν υπόψη οι περιορισμένες δυνατότητες λόγω των πολλών πολεοδομικών προβλημάτων και δεσμεύσεων.

Ποια κτήρια είναι διατηρητέα και ποια όχι

Το συνολικό βιομηχανικό ακίνητο των Μύλων Αλλατίνη φτάνει τα 27,8 στρέμματα. Από αυτό ρυμοτομούνται 3 τμήματα έκτασης 160,94τ.μ., 1.562,48 τ.μ. και 19,31 τ.μ. Μετά την αφαίρεση τους απομένει οικόπεδο οικοδομήσιμο έκτασης 26.010,04 τ.μ., στο οποίο υφίστανται κτήρια, διατηρητέα και μη.

Με βάση την έκθεση, διατηρητέα έχουν χαρακτηριστεί 6 κτίρια στο σύνολό τους και άλλα 7 μόνο ως προς το κέλυφός τους. Όλα τα υπόλοιπα δεν προστατεύονται και είναι δυνατόν να κατεδαφιστούν.

Στην κατηγορία των βιομηχανικών διατηρητέων κτηρίων περιλαμβάνονται:

-Το υπ’ αριθμό 2 κτίριο (Γραφεία Διεύθυνσης) από υπόγειο-ημιϋπόγειο εμβαδού 279 τ.μ. και 3 ορόφους πάνω από αυτό συνολικού εμβαδού 841,38τ.μ.

– Το υπ’ αριθμόν 10 κτίριο (Κατοικία Διευθυντή) από υπόγειο-ημιυπόγειο εμβαδού 123,63 τ.μ. και 2 ορόφους συνολικού εμβαδού 242,10 τ.μ.

-Τμήμα του υπ’ αριθμόν 11 κτιρίου (Αποθήκες) από 1 ισόγειο όροφο εμβαδού 290,48 τ.μ.

-Το υπ’ αριθμόν 14 κτίριο (Μηχανουργείο) εμβαδού 311,56 τ.μ.

-Το υπ’ αριθμόν 15 κτίριο (Κτίριο Κυλινδρόμυλου) εμβαδού 6.938,34 τ.μ.

-Το υπ’ αριθμόν 16 κτίριο (κτίριο Λεβητοστασίου-αποθήκες υλικών) εμβαδού 112,10 τ.μ. και 2 ορόφους συνολικού εμβαδού 224,14 τ.μ.

-Το υπ’ αριθμόν 17 κτίριο (Τμήμα Κυλινδρόμυλου) εμβαδού 128,97 τ.μ. και 2 ορόφους εμβαδού 261 τ.μ.

– Το υπ’ αριθμόν 18 κτίριο (Αποθήκη Κενών Σάκων-αποδυτήρια) από υπόγειο-ημιϋπόγειο εμβαδού 370,04 τ.μ. και 1 ισόγειο όροφο εμβαδού 378,45 τ.μ.

-Το υπ’ αριθμόν 20 κτίριο (Αποθήκη Υλικών) από υπόγειο-ημιυπόγειο εμβαδού 108 τ.μ. και 1 ισόγειο όροφο εμβαδού 103,09 τ.μ.

-Το υπ’ αριθμόν 22 κτίριο (Αποθήκη Υποπροϊόντων) από 1 ισόγειο όροφο, εμβαδού 538,36 τ.μ.

-Το υπ’ αριθμόν 24 κτίριο (Σιλό Σίτου) από 3 ορόφους συνολικού εμβαδού 2.259,78 τ.μ.

-Το υπ’ αριθμόν 29 κτίριο εμβαδού 37,03 τ.μ.

-Το υπ’ αριθμόν 30 κτίριο (Καμινάδα) εμβαδού 9,07 τ.μ.

Τα μη διατηρητέα κτήρια για τα οποία έχει εκδοθεί άδεια κατεδάφισης αλλά δύνανται και να μη κατεδαφισθούν, είναι:

-Το υπ’ αριθμόν 18α κτίριο (Αποδυτήρια) από 1 όροφο, εμβαδού 163,23 τ.μ.

-Το υπ’ αριθμόν 21 κτίριο (Κτίριο Συσκευασίας) από 1 όροφο εμβαδού 175,99 τ.μ.

-Το υπ’ αριθμόν 23 κτίριο (Τμήμα Κυλινδρόμυλου) από 2 ορόφους εμβαδού 647,80 τ.μ.

Όλα τα υπόλοιπα κτήρια θα κατεδαφιστούν.

Η έκταση και τα «ναυάγια» του παρελθόντος

Οι κτιριακές εγκαταστάσεις του πρώην βιομηχανικού συγκροτήματος Μύλοι Αλλατίνη, βρίσκονται στην περιοχή Ποσειδώνιο της συνοικίας Ντεπώ. Το συγκρότημα κατασκευάστηκε στα τέλη του 19ου αιώνα και από το 1991 έχει χαρακτηριστεί διατηρητέο στο μεγαλύτερο τμήμα του, καθώς αποτελεί χαρακτηριστικό δείγμα της βιομηχανικής αρχιτεκτονικής της τότε εποχής.

Αναπτύσσεται σε οικόπεδο επιφάνειας 41.305,50 τ.μ. κατά τους αρχικούς τίτλους κτήσης, 35.860,60 τ.μ. κατά μεταγενέστερο τίτλο του 1987 και 27.752,77 τ.μ. κατόπιν διαδοχικών μεταβολών. Το οικόπεδο διαθέτει περίφραξη (παραβιασμένη σε ορισμένα σημεία) ενώ στο εσωτερικό του υπάρχει κατά τόπους πυκνή άγρια βλάστηση που καθιστά την είσοδο επικίνδυνη.

Σημειώνεται ότι στη σημερινή κατάστασή του το ακίνητο αποτελεί πολεοδομικά αρρύθμιστο χώρο και για οποιαδήποτε αξιοποίησή του απαιτείται έγκριση του υπουργείου Πολιτισμού και καθορισμός συντελεστή δόμησης, που θα δοθεί με Προεδρικό Διάταγμα με βάση την κείμενη νομοθεσία, ως προς τη μορφή αποκατάστασης και τον σκοπό της χρήσης. Άλλωστε, ο συντελεστής δόμησης 4,2 που είχε καθοριστεί παλαιότερα ακυρώθηκε με την υπ’ αρ. 669/2010 απόφαση του ΣτΕ.

Το συγκρότημα περιελάμβανε αρχικά 35 κτίσματα (διατηρητέα και μη) συνολικής επιφάνειας 18.291,52 τ.μ., εκ των οποίων μη διατηρητέα κτήρια συνολικής επιφάνειας 3.747,98 τ.μ. κατεδαφίστηκαν περί το 2003-04. Έτσι, σήμερα τα υφιστάμενα κτίσματα έχουν συνολική επιφάνεια 14.543,54 τ.μ., εκ των οποίων τα 1.121,74 τ.μ. αφορούν υπόγεια/ημιυπόγεια, τα 987,02 τ.μ. μη διατηρητέα που μπορούν να κατεδαφιστούν και τα 12.434,78 τ.μ. κτήρια χαρακτηρισμένα ως διατηρητέα, είτε πλήρως είτε μόνο κατά το κέλυφός τους.

Κατά την έκθεση εκτίμησης, το συγκρότημα είναι πλήρως εγκαταλελειμμένο με εμφανή τα σημάδια φθοράς του.

Οι όποιες προσπάθειες έγιναν στο παρελθόν έπεσαν στο κενό. Πιο σοβαρή ήταν αυτή του 2003, με το project «Πολιτεία Αλλατίνη». Σε αυτό συμμετείχαν η Αλλατίνη Α.Ε., η Θεμελιοδομή Α.Ε, οι Αστικές Αναπτύξεις Θεσσαλονίκης Α.Ε. και η Ωμέγα Τράπεζα, όλες σήμερα υπό πτώχευση ή εκκαθάριση…

Το σχέδιο, συνολικού προϋπολογισμού 40 εκατ. ευρώ, στόχευε στην επανάχρηση των διατηρητέων κτιρίων, την ανέγερση κατοικιών, τη δημιουργία υπόγειου χώρου στάθμευσης και χώρων πρασίνου. Ωστόσο, το όλο εγχείρημα ναυάγησε λόγω της αδυναμίας ανέγερσης νέων κτισμάτων και των προσφυγών στο ΣτΕ.

Το σενάριο βέλτιστης αξιοποίησης και το κόστος

Σύμφωνα με την έκθεση εκτίμησης, το σενάριο βέλτιστης αξιοποίησης που υιοθετείται αφορά την πλήρη ανακατασκευή του συνόλου των υφιστάμενων κτηρίων (διατηρητέων και μη) και μόνο λόγω του γεγονότος ότι το ακίνητο παραμένει πολεοδομικά αρρύθμιστος χώρος και οι όποιες προσπάθειες προσθήκης νέων κτηρίων κατά το παρελθόν δεν τελεσφόρησαν.

Με βάση αυτό τα ισόγεια θα μπορούσαν να μετατραπούν σε χώρους καταστημάτων, οι όροφοι σε διαμερίσματα, ενώ τα υπόγεια θα μπορούσαν να περιλαμβάνουν βοηθητικούς χώρους (αποθήκες κ.λπ.) των καταστημάτων.

Το κόστος ανακατασκευής για τα διατηρητέα κτήρια είναι υψηλότερο σε σχέση με αυτό για τα μη διατηρητέα, λόγω ειδικών ενισχύσεων, δυσκολίας καθαιρέσεων κ.λπ. Συγκεκριμένα, λαμβάνεται κόστος ανακατασκευής €450/τ.μ. για τα υπόγεια, €800/τ.μ. για τα ισόγεια καταστήματα και €1.100/τ.μ. για τα διαμερίσματα στους ορόφους.

Παράλληλα, ο περιβάλλων χώρος μπορεί να διαμορφωθεί κατάλληλα με τραπεζοκαθίσματα για τα καταστήματα, χώρους στάθμευσης και πρασίνου. Το συνολικό κόστος (ανακατασκευή κτιριακών εγκαταστάσεων, διαμόρφωση περιβάλλοντος χώρου, λοιπά έξοδα) υπολογίζεται στρογγυλοποιημένα σε 16,63 εκατ. ευρώ.

Λόγω του μεγάλου κόστους της επένδυσης, η έκθεση προκρίνει δανεισμό 50% επί του μερικού κατασκευαστικού κόστους (ποσό δανεισμού 7,37 εκατ. ευρώ), με κεφάλαιο προσημείωσης 130%, επιτόκιο 6% για διάρκεια 60 μηνών, με το συνολικό κόστος δανεισμού να υπολογίζεται σε 2,67 εκατ. ευρώ. Όσον αφορά τις μέσες τιμές πώλησης των διαμερισμάτων υπολογίζονται στα 2.775 ευρώ/τ.μ., λαμβάνοντας υπόψη ότι η πλεονεκτική θέση και θέα τους αντισταθμίζεται από το γεγονός ότι δεν θα διαθέτουν αποθήκη, αλλά ούτε και μπαλκόνια λόγω του διατηρητέου χαρακτήρα των κτιρίων.

Έτσι, τα συνολικά έσοδα από πωλήσεις εκτιμώνται σε 37,84 εκατ. ευρώ.

ΠΗΓΗ: newmoney.gr