Είναι εφικτή η οικονομικά και κοινωνικά προσιτή κατοικία στη Θεσσαλονίκη;

Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζουν τα στοιχεία που προκύπτουν από τη διεξαγωγή της έρευνας που πραγματοποίησε η Αναπτυξιακή Μείζονος Αστικής Θεσσαλονίκης ΜΑΘ ΑΕ ΑΟΤΑ σε συνεργασία με το ΑΠΘ, σχετικά με την οικονομικά και κοινωνικά προσιτή κατοικία στη Θεσσαλονίκη.

«Το κράτος, με ελάχιστες εξαιρέσεις, όπως για παράδειγμα τη σύσταση και τη λειτουργία του Οργανισμού Εργατικής Κατοικίας ή την επιδότηση ενοικίου που εφαρμόστηκε κατά περιόδους, απείχε από τη χάραξη ολοκληρωμένης πολιτικής για την κατοικία» σημειώνει ο Μιχάλης Γουδής, Διευθυντής Ιδρύματος Χάινριχ Μπελ στο γραφείο Θεσσαλονίκης, στην εισαγωγική του τοποθέτηση, στην επιτελική περίληψη του ερευνητικού έργου με τίτλο “Social housing baseline studies – Έρευνα / μελέτη για την οικονομικά προσιτή κατοικία”, η οποία εκπονήθηκε το 2020 στο πλαίσιο συνεργασίας της Αναπτυξιακή Μείζονος Αστικής Θεσσαλονίκης Αναπτυξιακή Ανώνυμη Εταιρεία ΟΤΑ – ΜΑΘ ΑΕΕ/ΟΤΑ και του Αριστοτελείου Πανεπιστημίου Θεσσαλονίκης.

Πόλεις όπως η Θεσσαλονίκη, με τη στεγαστική ταυτότητα που καταγράφεται στην συγκεκριμένη έρευνα, μόνο χαμένες βγαίνουν μακροπρόθεσμα όταν σημαντικά κομμάτια του πληθυσμού τους δεν μπορούν να συμμετάσχουν επί ίσοις όροις στην κοινωνική και επαγγελματική ζωή, προσθέτει ο κ. Γουδής.

Η εκτίναξη των ενοικίων

Τα ενοίκια στο δήμο Θεσσαλονίκης εκτινάχτηκαν από το 2016 και έπειτα, με αποτέλεσμα το 2020 να ξεπεράσουν τα προ κρίσης επίπεδα κατά 38% με το μέσο ενοίκιο ανά τ.μ στις αρχές του 2020 να είναι κατά 9% αυξημένο σε σύγκριση με την αντίστοιχη περίοδο του 2019, κυρίως λόγω των επιπτώσεων της πανδημίας.

Οι αυξήσεις αυτές μάλιστα φαίνεται να είναι εντονότερες σε συγκεκριμένες συνοικίες εκτός του ιστορικού κέντρου της πόλης.

Ενδεικτικά σύμφωνα με τα στοιχεία του μεσιτικού γραφείου REMAX, ενώ οι μέσες τιμές ενοικίασης ανά τ.μ αυξήθηκαν στον κεντρικό δήμο κατά συνολικά 16,7% από το 2016 έως το 2020, η αύξηση κατά την ίδια περίοδο στην Άνω Πόλη ήταν 34%, σχεδόν 35% στην Τούμπα και περίπου 54% στη Χαριλάου.

Η γενική τάση των τελευταίων ετών είναι λοιπόν αυξητική και ειδικά τα ενοίκια παραμένουν σε υψηλά επίπεδα έστω και αν έχει επιβραδυνθεί ο ρυθμός αύξησης τους.

Γιατί όμως τα ενοίκια παρουσιάζουν αυξητική τάση;

Η αυξημένη ζήτηση για ποιοτικά ακίνητα προς μακροχρόνια μίσθωση, σε συνδυασμό με την χαμηλή για την ώρα υποχώρηση της βραχυχρόνιας μίσθωσης, λόγω της πανδημίας, συνέβαλε σε αυτή την ανοδική πορεία.

Που εστιάζεται το ενδιαφέρον και υπάρχει μεγάλη ζήτηση;

• Σε περιοχές που παραδοσιακά εξυπηρετούν τον φοιτητικό κόσμο, κοντά στα Πανεπιστήμια
• Κατοικίες στο κέντρο της Θεσσαλονίκης με εμβαδό ως 50 τμ στούντιο ή με ένα υπνοδωμάτιο, ανακαινισμένες, με μέσο ενοίκιο 350 ευρώ.
• Στο υπόλοιπο του Δήμου Θεσσαλονίκης, μεγαλύτερες κατοικίες κυρίως δύο υπνοδωματίων με εμβαδό 60 έως 100 τμ και μέσο ενοίκιο από 400 έως 550 ευρώ.
• Στους δήμους της δυτικής Θεσσαλονίκης, κατοικίες 20ετίας, δύο υπνοδωματίων με εμβαδό 60 έως 90 τμ και κόστος ενοικίασης από 250 έως 400 ευρώ.
• Στην ανατολική Θεσσαλονίκη, κατοικίες με τα ίδια ακριβώς χαρακτηριστικά, αλλά με σημαντικά αυξημένες τιμές ενοικίασης από 350 έως 500 ευρώ.

Το ζήτημα των κενών κατοικιών

Σύμφωνα με τα στοιχεία της Απογραφής του 2011, από τις περίπου 508.000 κατοικίες που καταγράφηκαν, οι 123.355,  δηλαδή το 24%, είχαν δηλωθεί κενές. Κάτι λιγότερο από τις μισές (47%) των κενών κατοικιών της περιοχής μελέτης βρίσκονται στον Δήμο Θεσσαλονίκης, ο οποίος είναι και ο δήμος με την μεγαλύτερη αναλογία κενών προς συνολικές κατοικίες με το 28,3% των κατοικιών να δηλώνονται ως κενές.

Ο πολύ μεγάλος αριθμός κενών μπορεί σε γενικές γραμμές να διακριθεί σε δύο μεγάλες κατηγορίες:

(1) τις προσωρινά κενές, κατοικίες, δηλαδή που προορίζονται για πώληση ή ενοικίαση και

(2) όσες παραμένουν κενές για μεγάλα διαστήματα ή διαρκώς, π.χ. διότι χρησιμοποιούνται ως εξοχικές ή δεύτερες κατοικίες.

Το παραπάνω εύρημα αναδεικνύει ένα σημαντικό ερώτημα:

Ποια είναι η φυσιογνωμία και τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά αυτού του ανεκμετάλλευτου αποθέματος, ποιοι είναι οι λόγοι που οδηγούν στην απόσυρση κατοικιών από τη χρήση, και, τέλος, τι τύπου πολιτικές θα μπορούσαν να σχεδιαστούν για την επιστροφή του στη χρήση;

Είναι προφανές πως η επιστροφή ακόμη και ενός μέρους αυτού του αποθέματος στην χρήση θα είχε ως αποτέλεσμα την μετατόπιση της καμπύλης προσφοράς κατοικιών και τη δημιουργία – μεσοπρόθεσμα – νέου σημείου ισορροπίας σε χαμηλότερο επίπεδο τιμής.

Μια δεύτερη πηγή δεδομένων για τις κενές κατοικίες είναι τα αρχεία των μη ηλεκτροδοτούμενων ακινήτων του ΔΕΔΔΗΕ. Σύμφωνα με αυτά, στον Δ. Θεσσαλονίκης υπάρχουν 38.840 μη-ηλεκτροδοτούμενα ακίνητα, το 42% των οποίων (16.400) είχαν προηγουμένως οικιστική χρήση.

Παρακολουθώντας την εξέλιξη των διακοπών ηλεκτροδότησης από το 1994 μέχρι σήμερα, παρατηρούμε μια κορύφωση την περίοδο 2011-2012 και μια ιδιαίτερα σημαντική αύξηση των διακοπών ηλεκτροδότησης κατά τη διάρκεια της κρίσης. Κατά μέσο όρο αποσυνδέονταν 2.254 ακίνητα ανά έτος το διάστημα 2011-2015, μέγεθος πολύ μεγαλύτερο από αυτό της προηγούμενης περιόδου (1.180 ακίνητα ανά έτος) και αρκετά μεγαλύτερο από αυτό την τρέχουσας περιόδου (1.736 ακίνητα).

Θεσσαλονίκη: Το θλιμμένο παραμύθι μιας πόλης-παρακόρης

Από τα αρχικά στοιχεία του 2020 φαίνεται πως υπάρχει πιθανότητα η αύξηση να συνεχιστεί. Παρόμοια τάση προκύπτει από τα αντίστοιχα στοιχεία για τους υπόλοιπους δήμους της μητροπολιτικής περιοχής. Ενδεικτική είναι η ταυτόχρονη κορύφωση τη περίοδο 2011-2012 των αιτημάτων σε όλους τους δήμους και ειδικότερα στους πλέον αστικούς, ενώ αντίστοιχη άνοδος στον αριθμό των αιτήσεων παρατηρείται και τη περίοδο 2019-2020.

Εξίσου ενδιαφέρουσα είναι και η γεωγραφία των αποσυνδεδεμένων ακινήτων.

Εστιάζοντας στο Δ. Θεσσαλονίκης, η συντριπτική πλειοψηφία των μη ηλεκτροδοτούμενων ακινήτων εντοπίζεται σε δύο περιοχές: στην περιοχή της Δυτικής εισόδου της πόλης και σε συγκεκριμένα τμήματα της Ανατολικής Θεσσαλονίκης, μεταξύ των περιοχών Χαριλάου και Κάτω Τούμπας.

Αν και υπάρχουν κάποιες διαφοροποιήσεις στη διαχρονική εξέλιξη των αιτήσεων διακοπής, δεν είναι τόσο σημαντικές ώστε να δημιουργήσουν ιδιαίτερα αποκλίνουσες εικόνες.

Συγκεκριμένα, στη διάρκεια της πρώτης περιόδου, εμφανίζεται μια ένταση στη δυτική πλευρά της πόλης, κάτι που δείχνει να μεταβάλλεται από το 2015 με την επέκταση του φαινομένου και στις υπόλοιπες περιοχές.

Κερδίζουν έδαφος οι βραχυχρόνιες μισθώσεις

Μια από τις σημαντικότερες εξελίξεις στο τοπίο της αγοράς ακινήτων στη Θεσσαλονίκη προκάλεσε και η επέκταση των βραχυχρόνιων μισθώσεων μέσω της πλατφόρμας Airbnb.

Στο Δήμο Θεσσαλονίκης τα ακίνητα που εντοπίστηκαν στην δεξαμενή της βραχυχρόνιας μίσθωσης στα μέσα του 2020 ήταν διπλάσια από το πρώτο τρίμηνο του 2017, με μια τάση μάλιστα που ενδεχομένως να έδειχνε τριπλασιασμό εάν δεν είχε προκύψει η περιπέτεια με τον κορονοϊό.

Αντίστοιχη όμως είναι η εικόνα και για τους υπόλοιπους δήμους του πολεοδομικού συγκροτήματος καθώς ο αριθμός κατοικιών που μετατράπηκαν σε βραχυχρόνιας μίσθωσης αυξήθηκαν ή και διπλασιάστηκαν σε ορισμένες περιπτώσεις.

Συνολικά οι διαθέσιμες κατοικίες προς βραχυχρόνια μίσθωση στην Μητροπολιτική Ενότητα ήταν 2.426 στο δεύτερο τρίμηνο του 2020 (Σύμφωνα με τις βάσεις δεδομένων του airdna .com- Στοιχεία για τον δήμο Χαλκηδόνας δεν παρέχει η συγκεκριμένη ιστοσελίδα).

Η συζήτηση σχετικά με τη συμπεριφορά των εταιριών βραχυχρόνιας μίσθωσης παρουσιάζει σημαντικό ενδιαφέρον, ωστόσο, η εικόνα της επιρροής τους τόσο στην αύξηση των ενοικίων, όσο και στην αφαίρεση κατοικιών από τη μακροχρόνια μίσθωση, κάθε άλλο παρά ξεκάθαρη είναι. Όσον αφορά στο δεύτερο ζήτημα, φαίνεται πως ένα σημαντικό μερίδιο των διατιθέμενων από τις πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης διαμερισμάτων στην πραγματικότητα βρίσκονταν εκτός αγοράς, καθώς αφορούν είτε πρώην επαγγελματικά κτίρια είτε κατοικίες οι οποίες παρέμεναν για μεγάλα διαστήματα κενές.

Κατά συνέπεια, η επίπτωση των πλατφορμών είναι μάλλον αμφίσημη καθώς θεωρείται πως το αρκετά ανανεωμένο απόθεμα τους ενδέχεται σε περιόδους χαμηλών τιμών να λειτουργήσει ως μία δεξαμενή υψηλής ποιότητας οικιστικού αποθέματος μακροχρόνιας μίσθωσης.

Κατά το προηγούμενο διάστημα, η στροφή προς τις βραχυχρόνιες μισθώσεις συνέβαλε στην ανανέωση μέρος του στεγαστικού αποθέματος λόγω ανακαινίσεων και συνεπώς την αναθέρμανση της οικοδομικής δραστηριότητας, ενώ ταυτόχρονα εξασφάλισε πρόσθετο εισόδημα κυρίως σε νοικοκυριά μικροϊδιοκτητών. (Crosby D., Furter J., and Pierce, B. (2018) “Expanding economic opportunity through Airbnb in Thessaloniki, Greece”, Worcester Polytechnic Institute & Creativity Platform, available at; https://web.wpi.edu/Pubs/E-project/Available/E-project-050418-061929/ unrestricted/Urban_Airbnb_Report.pdf)

Έχω ένα όνειρο για τη Θεσσαλονίκη…

Ωστόσο, κάποιου βαθμού αρνητική επίδραση μπορεί να θεωρηθεί δεδομένη, ενώ – σε συνδυασμό με συνακόλουθες μετατοπίσεις στη διάρθρωση και το είδος των δραστηριοτήτων σε συγκεκριμένες περιοχές ιδιαίτερα του ιστορικού κέντρου – φαίνεται ήδη να έχει πυροδοτήσει τάσεις ενός ιδιότυπου τουριστικού εξευγενισμού που δυνητικά ενδέχεται να αλλάξει το χαρακτήρα της πόλης και ίσως τελικά οδηγήσει σε έξοδο των μόνιμων κατοίκων.

Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις είναι ίσως η πιο ορατή όψη του αυξανόμενου επενδυτικού ενδιαφέροντος στην αγορά ακινήτων της πόλης, που επίσης εκτιμάται ότι έχει σε κάποιο βαθμό συμβάλει στην αυξητική πορεία των τιμών.

Αν και περιορισμένο μέχρι σήμερα και μάλλον διστακτικό, το διεθνές επενδυτικό ενδιαφέρον στην αγορά ακινήτων είναι μια πολύ πρόσφατη εξέλιξη και αναμένεται να επεκταθεί, με βάση τις διεθνείς τάσεις αλλά και τις σχετικές θεσμικές προσαρμογές.

Ενδεικτικά αναφέρεται ο θεσμός της λεγόμενης Golden Visa (μόνιμη άδεια διαμονής επενδυτή) που εισάγεται με το ν. 4251/2014 και αφορά αγορές ακινήτων από 250.000 και άνω: αν και στη Θεσσαλονίκη ο αριθμός των ανθρώπων με αυτό το καθεστώς ανέρχονταν σε λίγο πάνω από 300 στις αρχές του 2020 (29.02), ποσοστό μόλις 4% του συνόλου των αδειών αυτών πανελλαδικά, ήταν ωστόσο υπερδιπλάσιος του αντίστοιχου αριθμού στις αρχές του 2019.

Επίσης, Ο θεσμός των Εταιρειών Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία (ΕΕΑΠ) εισάγεται με τον ν.2778/1999, ο οποίος συμπληρώθηκε/τροποποιήθηκε από σειρά άλλων νόμων (4141/2013, 4209/2013, 4281/2014, 4416/2016 και 4514/2018).

Πρόκειται για ιδιωτικές εταιρείες που πραγματοποιούν επενδύσεις σε ακίνητη περιουσία, με το μεγαλύτερο μέρος των χαρτοφυλακίων τους να αφορά σε εμπορικά ακίνητα, ενώ συνήθως η πλειοψηφία των εσόδων τους προέρχεται από μισθώματα.

Τέλος, μια μάλλον ειδική κατηγορία αποτελούν οι ιδιωτικές φοιτητικές εστίες, καθώς η φοιτητική στέγη έχει αναδειχθεί τα τελευταία έτη στο σημαντικότερο ίσως επενδυτικό αντικείμενο μεσαίας – μεγάλης κλίμακας στην κατοικία.

Πώς μπορεί να εξασφαλιστεί η πρόσβαση σε οικονομικά προσιτή και αξιοπρεπή στέγη;

Η μελέτη καταλήγει και σε μια σειρά προτάσεων που ξεδιπλώνουν μια «βεντάλια» σχημάτων/μοντέλων και τρόπων με τους οποίους μπορούν να αναπτυχθούν στεγαστικά προγράμματα, δράσεις, παρεμβάσεις και πολιτικές σε τοπικό επίπεδο προκειμένου να εξασφαλιστεί η πρόσβαση σημαντικού αριθμού ανθρώπων σε οικονομικά προσιτή και αξιοπρεπή στέγη.

1. Ανάπτυξη Υπηρεσιών Κοινωνικής Μίσθωσης
2. Συμπράξεις/Τοπικά σύμφωνα-συμμαχίες με τρίτους (πχ φορείς ΚΑΛΟ, ΜΚΟ, Πανεπιστήμιο)
3. Ενεργοποίηση της κοινωνίας & ενθάρρυνση σχημάτων κοινωνικής υποστήριξης και αλληλεγγύης στον τομέα της κατοικίας.
4. Κατασκευή/ανακατασκευή κατοικιών
5. Ολοκληρωμένα σχέδια αστικών παρεμβάσεων

Από τη μελέτη προκύπτει ότι το προσφορότερο προς αξιοποίηση μοντέλο εφαρμογής οικονομικά προσιτής κατοικίας είναι αυτό που εστιάζει στην σύναψη μισθώσεων κατοικίας με οικονομικά προσιτό μίσθωμα.

Κύριο μέσο για την προώθηση της οικονομικά προσιτής κατοικίας η μίσθωση κατοικιών από ιδιώτες ιδιοκτήτες/κατόχους/διαχειριστές ακινήτων οι οποίες διατίθενται προς τους δικαιούχους των σχετικών προγραμμάτων ΟΠΚ.

Στο επίκεντρο των σχετικών προτάσεων τοποθετείται το μοντέλο της παροχής υπηρεσιών «κοινωνικής μίσθωσης», δηλαδή της σύμβασης μίσθωσης κατοικίας που συνομολογείται έναντι μισθώματος χαμηλότερου σε σχέση με την εμπορική αξία του μισθούμενου ακινήτου.

Επισημαίνεται ότι η έννοια της οικονομικά προσιτής κατοικίας κατατείνει στην εξασφάλιση κατοικίας έναντι οικονομικά προσιτού ανταλλάγματος και, επομένως, διαφέρει από την παροχή κατοικίας άνευ ανταλλάγματος.

Ωστόσο, οι δύο αυτές εκδοχές μπορούν να εναλλαχθούν σε ένα πιθανό μοντέλο βασιζόμενο στην «κοινωνική μίσθωση», με την ουσιώδη διαφοροποίηση ότι ο ωφελούμενος του προγράμματος δεν θα συνάπτει σύμβαση μίσθωσης με τον έχοντα την χρήση/διαχείριση του ακινήτου (καθώς τέτοια σύμβαση προϋποθέτει την συνομολόγηση ανταλλάγματος), αλλά σύμβαση χρησιδανείου, με την οποία θα παραχωρείται δωρεάν για ορισμένο ή αόριστο χρόνο η χρήση του ακινήτου.

Στο πλαίσιο τις οργάνωσης μοντέλου ΟΠΚ που βασίζεται στην κοινωνική μίσθωση, μπορούν από άποψη συμβατικών δεσμεύσεων να υιοθετηθούν οι ακόλουθες βασικές εκδοχές:

1. Με διαμεσολάβηση για συμβόλαια ενοικίασης μεταξύ ιδιωτών και ωφελουμένων: Ο φορέας υλοποίησης μεσολαβεί ώστε να συναφθεί σύμβαση μίσθωσης μεταξύ του ιδιοκτήτη του ακινήτου και του ωφελουμένου, χωρίς να αποκτά ο φορέας ίδιον δικαίωμα χρήσης του ακινήτου. Προκειμένου όμως να επιτευχθεί η σύναψη μισθώσεων με μίσθωμα ουσιωδώς χαμηλότερου του συνηθισμένου με βάση τα ισχύοντα δεδομένα της αγοράς ακινήτων, θα πρέπει ο φορέας να έχει δραστική συμμετοχή στις διαπραγματεύσεις που οδηγούν στην σύναψη της μίσθωσης, να παρέχει συγκεκριμένα κίνητρα, ώστε να επιτευχθεί το επιδιωκόμενο αποτέλεσμα και να αναπτύξει μηχανισμούς παρακολούθησης/υποστήριξης/διαμεσολάβησης για την εποπτεία των όρων της μίσθωσης, την παρέμβαση στις περιπτώσεις που αυτοί δεν τηρούνται, την επίλυση ενδεχόμενων διενέξεων κ.ο.κ
2. Με άμεση μίσθωση/απόκτηση δεξαμενής ακινήτων και υπεκμίσθωση: Ο φορέας υλοποίησης μπορεί να μισθώνει ακίνητα με ευνοϊκούς όρους, προσελκύοντας τις υποψήφιους εκμισθωτές μέσω συγκεκριμένων κινήτρων, τα οποία ακίνητα στη συνέχεια δύναται να υπεκμισθώνει τις ωφελούμενους του προγράμματος έναντι χαμηλού μισθώματος.
3. Με συμπράξεις με παρόχους κατοικίας: Οι δύο παραπάνω επιλογές μπορούν να υλοποιηθούν – ενδεχομένως συμπληρωματικά – και μέσω συμπράξεων του φορέα υλοποίησης με μηκερδοσκοπικούς παρόχους ΟΠΚ (Σωματεία, ΜΚΟ, φορείς ΚΑΛΟ), οι οποίοι θα αναλαμβάνουν εν μέρει ή εξολοκλήρου τις απαιτούμενες δραστηριότητες και λειτουργίες, πιθανώς σε συνδυασμό με παράλληλες δράσεις και υποστηρικτικές υπηρεσίες, ανάλογα και με το προφίλ των ωφελούμενων. Τέτοιες συμπράξεις δύνανται να συνάπτονται π.χ. με Προγραμματικές Συμβάσεις, κεφαλαιοποιώντας την ως τώρα εμπειρία υλοποίησης στεγαστικών προγραμμάτων για αιτούντες άσυλο, πρόσφυγες και αστέγους.