«Αγοράζοντας ένα σπίτι στο κέντρο της Θεσσαλονίκης, είναι σαν να έχεις ράβδους χρυσού στο υπόγειο»

Εικόνα: Εurokinissi

Ένα από τα βασικότερα προβλήματα για τους Έλληνες πολίτες ειδικά τα τελευταία χρόνια είναι η στεγαστική κρίση καθώς το κόστος διαβίωσης αυξάνεται δυσανάλογα σε σχέση με τα εισοδήματά τους.

Για το 2024 μελέτη παρουσιάζει πως το «ποσοστό επιβάρυνσης κόστους στέγασης» αναδεικνύεται σε έναν από τους πιο κρίσιμους δείκτες της οικονομικής πίεσης που δέχονται τα νοικοκυριά στην Ευρώπη.

Οι Έλληνες ενοικιαστές βρίσκονται στην τελευταία θέση της ΕΕ καθώς πάνω από το 60% (συγκεκριμένα το 58-60% ανάλογα με την περιοχή) δαπανά περισσότερο από το 40% του διαθέσιμου εισοδήματός του για στέγαση.

Ο μέσος όρος στην Ευρωπαϊκή Ένωση διαμορφώνεται στο 8,2%, η κατάσταση στην Ελλάδα είναι δραματική, καθώς το ποσοστό εκτινάσσεται στο 28,9%.

Αυτή η τεράστια απόκλιση υπογραμμίζει την έντονη στεγαστική κρίση στη χώρα μας, όπου σχεδόν ένας στους τρεις πολίτες βρίσκεται σε κατάσταση σοβαρής οικονομικής επιβάρυνσης λόγω του κόστους των ενοικίων και της ενέργειας.

Ο ΟΡΟΣ ΤΟΥ HOUSING COST

Ο όρος Housing Cost, όπως εξηγεί ο πολεοδόμος και ακαδημαϊκός Άρης Καλαντίδης στην Parallaxi, αφορά το συνολικό κόστος στέγασης, δηλαδή το ενοίκιο και τα βασικά έξοδα που το συνοδεύουν, όπως τα κοινόχρηστα, δίχως να περιλαμβάνει το ρεύμα και το νερό.

Όπως επισημαίνει, εξετάζεται αποκλειστικά το ποσό που απαιτείται για τη μίσθωση μιας κατοικίας και αφορά τα ενοικιαζόμενα σπίτια, αποτυπώνοντας το ποσοστό του μισθού που κατευθύνεται στη στέγαση. Πρόκειται για έναν δείκτη που μπορεί να μετρηθεί με διαφορετικούς τρόπους, ανάλογα με το εισόδημα που λαμβάνεται ως βάση.

Σε μια πιο «καθαρή» προσέγγιση, όπως αναφέρει, μπορεί να υπολογιστεί με βάση το διαθέσιμο εισόδημα, δηλαδή το ποσό που απομένει αφού καλυφθούν οι βασικές ανάγκες διαβίωσης, όπως τρόφιμα και πάγιες υποχρεώσεις.

Tο γεγονός ότι η Ελλάδα εμφανίζει υψηλά ποσοστά ιδιοκατοίκησης σε σύγκριση με χώρες της Βόρειας Ευρώπης δεν αναιρεί την εικόνα αυτή, ούτε αλλάζει τα βασικά δεδομένα της αγοράς. Αντίθετα, λειτουργεί παράλληλα με μια ιδιαιτερότητα της ελληνικής περίπτωσης.

Συγκεκριμένα, το ποσοστό ιδιοκατοίκησης στην Ελλάδα αγγίζει περίπου το 70%, με έναν στους δέκα ιδιοκτήτες να εξυπηρετεί στεγαστικό δάνειο, ενώ σχεδόν οι μισοί έχουν ήδη αποπληρώσει πλήρως την κατοικία τους.

H αγορά κατοικίας στην Ελλάδα βασίζεται σε μεγάλο βαθμό σε ίδια κεφάλαια και όχι στον τραπεζικό δανεισμό, κάτι που διαφοροποιεί τη δομή της από άλλες ευρωπαϊκές χώρες, χωρίς ωστόσο να μειώνει την πίεση που βιώνουν οι ενοικιαστές.

ΟΙ ΔΥΟ ΒΑΣΙΚΟΙ ΠΑΡΑΓΟΝΤΕΣ 

Ο Άρης Καλαντίδης επισημαίνει ότι δύο είναι οι βασικοί παράγοντες που διαμορφώνουν την πίεση στους Έλληνες ενοικιαστές: Τα υψηλά ενοίκια και οι χαμηλοί μισθοί. 

Aυτοί οι δύο δείκτες, όπως σημειώνει, λειτουργούν πάντα σε άμεση συνάρτηση μεταξύ τους, καθώς το πρόβλημα δεν αφορά μόνο το ύψος των ενοικίων αλλά και τη σχέση τους με το διαθέσιμο εισόδημα. Ακόμη και σε ένα υποθετικό σενάριο σταθερών ενοικίων, μια σημαντική αύξηση των μισθών θα άλλαζε ουσιαστικά την εικόνα της στεγαστικής επιβάρυνσης.

Παράλληλα, αναδεικνύει τον ρόλο της στεγαστικής πολιτικής και των χρηματοπιστωτικών προϊόντων, περιγράφοντας ένα φαινόμενο που εμφανίζεται σε πολλές μεγάλες ευρωπαϊκές πόλεις: τη μαζική είσοδο επενδυτικών κεφαλαίων και funds στην αγορά κατοικίας.

Τα ακίνητα, σε αυτή τη λογική, δεν αντιμετωπίζονται πρωτίστως ως πηγή εισοδήματος από ενοίκια, αλλά ως χρηματοοικονομικά “assets” που εντάσσονται σε επενδυτικά χαρτοφυλάκια και αποτιμώνται με όρους αγοράς, όπως οι μετοχές.

Έτσι, η κατοικία μετατοπίζεται από κοινωνικό αγαθό σε επενδυτικό προϊόν. Όπως περιγράφει χαρακτηριστικά, η λογική αυτή μοιάζει με την αποθήκευση αξίας σε χρυσό: ακίνητα που αποκτώνται και διακρατούνται όχι απαραίτητα για χρήση, αλλά ως μορφή διατήρησης κεφαλαίου για περιόδους αβεβαιότητας.

AIRBNB’S 

Ο ρόλος των Airbnb, είναι υπαρκτός αλλά όχι ομοιόμορφος. Σε ορισμένες πόλεις και γειτονιές επηρεάζει αισθητά τη διαθεσιμότητα κατοικιών, ωστόσο δεν αποτελεί τον μοναδικό ούτε τον καθοριστικό παράγοντα της στεγαστικής πίεσης. Σε πολλές περιπτώσεις, η επίδρασή του εντοπίζεται τοπικά και όχι συνολικά στην αγορά.

Αυτό που, κατά την ίδια ανάλυση, έχει μεγαλύτερη βαρύτητα είναι ο τρόπος με τον οποίο έχει εισέλθει το επενδυτικό κεφάλαιο στην αγορά κατοικίας και η πρακτική της «αποθήκευσης» ακινήτων εκτός ενεργής μίσθωσης, με στόχο τη μελλοντική υπεραξία.

Σε επίπεδο πολιτικών για τη μείωση της στεγαστικής πίεσης, διατυπώνεται σκεπτικισμός απέναντι στην απλή αύξηση της οικοδομικής δραστηριότητας.

Η κατασκευή περισσότερων κατοικιών δεν αρκεί από μόνη της, καθώς στην Ελλάδα δεν καταγράφεται αντίστοιχη πληθυσμιακή αύξηση που θα απορροφούσε την επιπλέον προσφορά. Παράλληλα, μεγάλο μέρος του υπάρχοντος αποθέματος είτε παραμένει εκτός αγοράς, είτε διατίθεται σε τιμές που δεν είναι προσβάσιμες για τα περισσότερα νοικοκυριά.

Έτσι, η λύση δεν εντοπίζεται αποκλειστικά στην αγορά ή στον κατασκευαστικό τομέα, αλλά σε έναν συνδυασμό οικιστικής πολιτικής και ρύθμισης του διεθνούς κεφαλαίου που δρα στην αγορά ακινήτων. Παράλληλα, προκρίνεται η ανάγκη για εργαλεία προστασίας των ενοικίων, όπως πλαφόν, αλλά και κυρίως η ανάπτυξη πολιτικών κοινωνικής κατοικίας.

Η κοινωνική κατοικία, δεν είναι απαραίτητα κρατική. Μπορεί να έχει δημοτικό ή και συνεργατικό/συνεταιριστικό χαρακτήρα, με παραδείγματα από χώρες όπως η Ιταλία και η Ισπανία, όπου τέτοια μοντέλα έχουν ήδη εφαρμοστεί.

Σε αυτό το πλαίσιο, υπογραμμίζεται ότι η λύση δεν μπορεί να βασιστεί αποκλειστικά σε ένα κεντρικό κρατικό μοντέλο, αλλά σε ένα πιο πολυκεντρικό σύστημα στεγαστικής πολιτικής.

ΟΙ ΠΑΡΕΜΒΑΣΕΙΣ ΤΗΣ ΕΛΛΗΝΙΚΗΣ ΚΥΒΕΡΝΗΣΗΣ

Οι παρεμβάσεις της ελληνικής κυβέρνησης, όπως τις αξιολογεί ο Άρης Καλαντίδης, περιλαμβάνουν ορισμένες κινήσεις που κινούνται προς τη σωστή κατεύθυνση, χωρίς ωστόσο να συνιστούν ένα συνεκτικό σύστημα στεγαστικής πολιτικής. Σε επίπεδο πόλεων, αναγνωρίζει ότι στην Αθήνα έχουν γίνει κάποιες επιμέρους προσπάθειες που μπορούν να θεωρηθούν θετικές, αν και αποσπασματικές.

Ταυτόχρονα, επισημαίνει ότι οι δυνατότητες των Δήμων παραμένουν περιορισμένες, κυρίως λόγω χρηματοδότησης, γεγονός που τους εμποδίζει να αναπτύξουν ουσιαστική δημοτική κατοικία. Σε αυτό το πλαίσιο, τα μέτρα περιορισμού της βραχυχρόνιας μίσθωσης (Airbnb) αναφέρονται ως παρεμβάσεις που μπορούν να έχουν κάποια θετική επίδραση, χωρίς όμως να αρκούν από μόνα τους.

Η βασική του εκτίμηση είναι ότι η στεγαστική πολιτική σε μια χώρα όπως η Ελλάδα, με μικρό μέγεθος και περιορισμένα εργαλεία τοπικής παρέμβασης, δεν μπορεί να είναι αποτελεσματική αν δεν σχεδιαστεί και εφαρμοστεί σε εθνικό επίπεδο. Ωστόσο, όπως σημειώνει, αυτό το επίπεδο παρέμβασης παραμένει ουσιαστικά ανενεργό.

Σε ένα ευρύτερο οικονομικό πλαίσιο, περιγράφει την Ελλάδα ως χώρα με διαχρονικά ασθενή παραγωγική βάση, όπου η μεταποίηση έχει συρρικνωθεί και ο βασικός τομέας δημιουργίας οικονομικής αξίας παραμένει η κατασκευαστική δραστηριότητα. Αυτό, δημιουργεί μια διαρκή πίεση για νέα οικοδομή, η οποία συχνά υπερισχύει έναντι μιας πιο στοχευμένης στεγαστικής πολιτικής.

Σε ό,τι αφορά το μέλλον, διατυπώνεται η εκτίμηση ότι ένα πιθανό σενάριο είναι η εκδήλωση μιας διορθωτικής κρίσης στην αγορά ακινήτων, με επενδυτικά κεφάλαια και funds να δέχονται ισχυρές πιέσεις, χωρίς να είναι σαφές ποιο θα ήταν το συνολικό αποτέλεσμα για την αγορά. Παράλληλα, δεν αποκλείεται η τάση συγκέντρωσης της ιδιοκτησίας να ενταθεί, οδηγώντας σε λιγότερα χέρια μεγαλύτερο μέρος του αποθέματος κατοικιών.

Σε κάθε περίπτωση, υπογραμμίζεται ότι η αγορά ακινήτων παραμένει μια από τις πιο «ασφαλείς» μορφές επένδυσης σε περιόδους κρίσης, γεγονός που καθιστά δύσκολη οποιαδήποτε πρόβλεψη για τη μελλοντική της πορεία.

Ο ΡΟΛΟΣ ΤΟΥ ΤΟΥΡΙΣΜΟΥ 

Ο ρόλος του τουρισμού, όπως τον περιγράφει ο Άρης Καλαντίδης, συνδέεται άμεσα με την άνοδο των βραχυχρόνιων μισθώσεων τύπου Airbnb και την πίεση που ασκείται σε συγκεκριμένες περιοχές της πόλης.

Όταν ένας ιδιοκτήτης καλείται να επιλέξει ανάμεσα στη μακροχρόνια μίσθωση σε έναν φοιτητή ή στην πολύ πιο αποδοτική βραχυχρόνια μίσθωση σε τουρίστες, όπως σημειώνει, η επιλογή συχνά κλίνει προς το δεύτερο, καθώς το εισόδημα μπορεί να είναι πολλαπλάσιο.

Παράλληλα, επισημαίνει ότι η ιδιαιτερότητα της ελληνικής πραγματικότητας – όπου οι περισσότεροι ιδιοκτήτες έχουν ένα ή δύο ακίνητα – ενισχύει αυτή τη συμπεριφορά.

Σε πολλές περιπτώσεις, όπως αναφέρει, οι ιδιοκτήτες δεν έχουν ξεκάθαρο ορίζοντα για το μέλλον της περιουσίας τους ή τη μεταβίβασή της στα παιδιά τους, με αποτέλεσμα η βραχυχρόνια μίσθωση να λειτουργεί ως πιο «ευέλικτη» επιλογή.

Επιπλέον, το θεσμικό πλαίσιο της μακροχρόνιας μίσθωσης, όπου η έξωση ενός ενοικιαστή είναι δύσκολη και χρονοβόρα, ενισχύει περαιτέρω αυτή τη στροφή.

Σε επίπεδο αγοράς, μεταφέρει και την παρατήρηση αρχιτέκτονα που εργάζεται στον χώρο των μεγάλων έργων, σύμφωνα με την οποία αυτή την περίοδο σημαντικό μέρος της απασχόλησης αφορά τουριστικές επενδύσεις.

Αυτό, όπως σημειώνεται, δείχνει ότι ο τουριστικός τομέας δεν επηρεάζει μόνο τη ζήτηση κατοικίας, αλλά συνδέεται άμεσα με την κατασκευαστική δραστηριότητα και κατ’ επέκταση με το real estate, επηρεάζοντας συνολικά τις τιμές των ακινήτων.

Σε αυτό το πλαίσιο τίθεται και το ερώτημα για το ποιοι ωφελούνται από τη σημερινή κατάσταση. Η βασική διαφοροποίηση, όπως την περιγράφει, εντοπίζεται ανάμεσα στους ιδιοκτήτες γης και σε όσους δεν διαθέτουν ακίνητη περιουσία.

Διαμορφώνεται έτσι, όπως αναφέρει, μια νέα μορφή οικονομικής ανισότητας που στηρίζεται στην κατοχή γης, με τους ιδιοκτήτες να αποκτούν δυνατότητα παθητικού εισοδήματος. Ωστόσο, διευκρινίζει ότι η αξία αυτής της γης δεν είναι ομοιόμορφη, καθώς διαφοροποιείται σημαντικά ανάλογα με τη γεωγραφική της θέση, από την περιφέρεια έως τα αστικά κέντρα.

Το φαινόμενο αυτό, όπως εκτιμά, έχει επιταχυνθεί ιδιαίτερα μετά την οικονομική κρίση του 2010, ενώ σε ευρωπαϊκό επίπεδο οι πρώτες ενδείξεις του εντοπίζονται ήδη από τις αρχές της δεκαετίας του 2000, σε μια περίοδο πιο χαλαρής ρύθμισης των χρηματοπιστωτικών ροών και ευκολότερης επενδυτικής κινητικότητας.

Μετά το 2010, σε συνθήκες οικονομικής αβεβαιότητας, η κατοικία αναδεικνύεται σε «ασφαλές καταφύγιο» κεφαλαίων, λειτουργώντας ως επενδυτικό αποθετήριο αξίας, παρόμοιο με τον χρυσό.

Όπως σημειώνει χαρακτηριστικά ο Άρης Καλαντίδης, ενώ άλλα περιουσιακά στοιχεία μπορεί να χάνουν αξία, τα ακίνητα τείνουν να διατηρούν ή και να αυξάνουν την τιμή τους σε βάθος χρόνου, αν και αναγνωρίζεται ότι θεωρητικά η αγορά μπορεί και να κινηθεί πτωτικά, όπως ήδη παρατηρείται σε ορισμένες αγορές όπως το Λονδίνο, χωρίς όμως έως τώρα να προκαλούνται ευρύτερες καταρρεύσεις.